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| ST世茂(600823)经营总结 | | 截止日期 | 2023-06-30 | | 信息来源 | 2023年中期报告 | | 经营情况 | 三、 经营情况的讨论与分析
(一) 报告期内主要经营情况说明
2023年上半年经济社会全面恢复常态化运行，在前期积压的需求得到逐步释放和宏观政策靠前协同发力的共同作用下，三重压力得到缓解，经济增长的势头好于预期。然而正如2023年4月政治局会议中所指出的，当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需克服不少困难挑战。
具体到房地产市场，随着前期积压的购房需求得到有效释放，保交付工作得到顺利推进，以及房企融资“三支箭”的逐步到位，再叠加各地出台的刺激政策的落地实施，行业各项指标在一季度出现明显回暖。然而，自二季度以来，房地产复苏的动力已明显减弱，尤其是销售端，预期偏弱下居民购房意愿降低，致使销售数据的当月同比显著走弱。
尽管公司预见到上半年的市场复苏不会一蹴而就，并在制定全年经营策略时做出了相应部署，但市场波动和预期的转弱，仍给公司各项生产经营活动的恢复带来不少压力和挑战。具体到经营业绩上，尽管上半年努力实现了减亏，但要完全恢复至正常经营状态，仍需要一定时间。
1、总体经营业绩
2023年上半年，公司实现营业收入22.35亿元，同比下降37.56%，其中房地产销售收入10.37亿元，同比下降62.24%；房地产租赁收入（租金+物管费）7.25亿元，同比增长8.46%。
公司实现综合毛利润7.83亿元，同比减少15.07%，净利润-4.09亿元，同比减亏14.10%，归属于上市公司股东净利润-1.90亿元，同比减亏45.60%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为65.54%，有息负债率为70.39%。
2、地产开发与销售
报告期内，公司累计实现销售签约49亿元，同比增长1%。销售签约面积30万平方米，同比下降9%。公司在杭甬和苏沪城市群的销售签约分别达到了16.6亿元和7.4亿元，占公司上半年销售业绩的近50%。
随着流动性压力得到一定程度缓解，公司的新开工进度有所回暖。今年1-6月，公司房地产新开工面积约5.5万平方米，同比增长4%。受益于在保交付工作上的持续推动，公司竣工面积实现了较大幅度增长，上半年累计竣工面积约55.8万平方米，同比增长38%。
3、保交付工作
公司始终坚持“以产品为核，以用户为先”的理念，针对保交付专项工作，努力打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，努力完成交付指标的同时，保证交付品质。报告期内公司总计完成5个项目批次共2,323套房源的交付。公司下半年还有约1.2万套房源待交付，预计全年可实现交付约1.4万套。此外，报告期内公司累计获得纾困专项资金约2.94亿元，部分缓解了公司在推进保交楼工作中所面临的资金压力。
4、商业经营与管理
受益于线下场景恢复所带来的重启效应，零售消费市场整体呈现复苏回暖态势，但烟火气逐渐回归的背后，各项数据显示居民消费能力和消费意愿还略显不足，民间投资的信心和积极性仍相对欠缺，而表现在线下零售商业市场则具体呈现为以下特征：
（1）客流恢复度优于销售。报告期内公司在管商业项目的整体客流同比提升32%，销售额同比提升14%，几乎所有商业项目均呈现客流恢复度优于销售的特点； （2）客单价下滑，服务型消费优于购物型消费。以整体恢复度最好的餐饮行业为例，无论是高端餐饮还是大众连锁，客单价下滑20%-30%已成为普遍事实。而相较服务型消费，零售购物型消费的恢复则略显滞后，服装鞋履等零售品类的单店销售均较疫前下滑一个台阶，不少项目不得不面临餐饮区热火朝天但零售区门口罗雀的窘境；
（3）出租率继续承压，租金水平降幅收窄。居民消费意愿不足传导至品牌端，则使得品牌方投资开店的决策更加谨慎，进而导致购物中心的出租率持续承压。调研数据显示，各大主要城市典型购物中心的平均空置率仍维持高位，门店净增率在基准线附近徘徊，租金水平降幅虽有收窄，但仍未触及拐点。以公司在管的商业项目为例，今年上半年整体出租率最终维持在88.2%，租金水平同比下降3.5%。
写字楼方面的情况则更加不容乐观。由于宏观经济疲软，各类企业均面临去库存、降成本的巨大压力，降低租赁成本已成为上半年企业退租搬迁的最主要原因。以南京雨花世茂智汇园项目为例，项目入市后出租率迅速攀升并一直稳定在90%以上，但今年上半年不少楼内整层大租户均由于公司战略调整、业务条线优化而搬迁至租赁成本更低的楼宇以降低企业运维成本，致使项目的出租率一路下探至80%左右。公司在管写字楼均位于所处城市的核心区位，受租户降本外迁的影响，今年上半年整体出租率最终维持在77.9%。
相较而言，旅游市场的整体复苏则达到市场预期，公司在管的上海世茂精灵之城主题乐园项目，牢牢抓住旅游市场的复苏契机，采取高举高打的经营策略，成效显著。上半年累计实现客流45万人次，同比21年提升34%。此外公司通过与比利时蓝精灵版权方的良好沟通，积极拓展新的合作领域，为后续经营提升奠定基础。
5、债务化解
尽管今年市场整体有所复苏，但自2022年至今公司销售大幅下滑的局面并未明显好转，上半年实现销售签约49亿，较21年同期下降约70%，销售不振叠加融资渠道受限，使得公司流动性紧张的局面并未得到实质缓解。面对困境，公司始终在坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，降低成本费用开支、推动资产处置、协调各方筹措资金，同时积极与金融机构和债权人沟通，争取理解和支持。今年年初，公司5笔存续公司债券与持有人就展期议案达成一致意见，此外，年初至今公司已完成合计11.67亿元非公开市场的银行及非银金融机构债务的展期。
6、内控调查
2023年4月，年审会计师对公司2022年度财务报告出具了保留意见并对公司内部控制出具了否定意见，就年审会计师在出具保留意见审计报告的专项说明中所提到的问题以及内部控制审计报告中所指出的重大缺陷，公司已委任外部中介机构进行独立调查，对所涉问题进行全面核查，后续公司将根据调查结果研究制定具体的解决方案和解决措施，最大限度的保护投资者利益。
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