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| 富森美(002818)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）家居建材行业发展现状
国家统计局发布的数据显示，2023年全年国内生产总值126.06万亿元，同比增长5.2%。全国商品房销售面积11.17亿方，同比下降8.5%，社会消费品零售总额47.15万亿元，同比增长7.2%。全年固定资产投资（不含农户）50.3万亿元，同比增长3.0%。2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在党中央和国务院的坚强领导下，我国经济回升向好，供给需求稳步改善，转型升级积极推进，就业物价总体稳定，民生保障有力有效，高质量发展扎实推进，主要预期目标圆满实现。 2023年1月5日，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。政策落地加大地产行业供需两端支持力度，为处于恢复期的地产行业提供了有力支持。
2023年3月30日，自然资源部、银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署，在提升便利化服务水平、降低制度性交易成本方面进行了有力保障。
2023年6月29日国务院常务会议审议通过《关于促进家居消费若干措施》，从大力提升供给质量、积极创新消费场景、有效改善消费条件、着力优化消费环境等四方面提出 11条具体措施，对于带动居民家居消费增长和充分释放家居消费潜力起到了极大的促进作用。
2023年7月18日，国新办举行国务院政策例行吹风会，提出“促进家居消费，着力扩大内需”，将2023年定为“消费提振年”。围绕家居消费，商务部将在全国范围组织开展“家居焕新消费季”活动，协同各方搭建产销对接平台，优化消费供给，释放家居消费潜力，打造“绿色、时尚、美居”“健康家居”等多个消费场景。
2023年8月，住建部和央行等部委联合发文，推动首套房认房不认贷，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；央行和金融监管总局联合发文，指出不区分限购不限购城市，首套房首付比例最低降至20%，二套房降至30%，支持首套存量房贷利率下调。
2023年10月，中央金融工作会议提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快保障性住房等“三大工程”建设。
2023年，为稳定房地产市场，国家积极出台楼市支持政策，多重利好举措落地，供给端与需求端双向支持效果显著，对改善房企融资环境、支持购房需求释放起到了积极的作用。同时，全国房地产市场全年表现为“前高中低后稳”，整体仍然处于调整之中。根据商务部流通业发展司、中国建筑材料流通协会共同发布的数据显示，全国规模以上建材家居卖场2023年全年累计销售额为 15,505.39亿元，同比上涨33.54%，预计2024年，随着政策的进一步深化、推动实施和不断迭代改善，“大家居”产业链条将更加完善，“促家居消费升级”将成为主导方向，行业也将迎来难得的发展机遇。
近年来，建材家居行业受地产周期影响，供需两端始终处于较为低迷的状态。随着最近两年国家密集出台落实的多项政策，地产行业的逐步复苏有望带动家居行业需求回升。建材家居行业在新周期下主要表现出以下几点特征：
1、竞争趋势不变，两极分化持续
根据中国建筑材料流通协会发布的中国城镇建材家居市场饱和度预警指数BHEI数据显示，2023年全国规模以上建材家居市场面积约为22,660万平方米，同比增长率为-1.88%，继2022年以来，规模以上建材家居市场面积再次下滑，从数据上看，增长率仍逐年递减，市场竞争依旧激烈，头部卖场在新周期下的格局尚未完全形成。
公司深耕成都地区，品牌影响力辐射整个西南区域，交易额和市场占有率连续多年位居区域市场前列，现金流稳定、安全边际高、抗风险能力强、品牌美誉度高，在地产行业的新周期下，积极发掘自身潜力，进一步抢占区域市场震荡产生的溢出份额。
2、增量红利放缓，存量比重上升
根据克而瑞地产研究院数据，2023年全国重点17城住宅成交数据显示，新房成交套数超二手房成交套数的城市仅占研究对象的 29.41%，房地产增量房进入缓速增长期，新增地产红利逐渐消退，建材家居市场也迈入了存量时代。
成都作为克而瑞发布的全国重点17城住宅成交套数居首的城市，2023年新房成交140,862套，二手房成交 219,330套，总成交套数超第二名上海近 10万套。在房地产行业总体调整的新周期，成都楼市依旧保持极强的韧性，同时二手房交易的持续活跃，将为家居建材行业深度挖掘存量市场提供有力的支撑。公司作为区域市场极具竞争力的头部家居卖场，亦将因此受益。
3、新消费趋势形成，多元化需求旺盛
随着科技不断进步和消费者个性化需求的与日俱增，新周期下的新消费趋势呈现出绿色化、数字化、智能化等多元特征。
从绿色化来看，绿色环保、健康安全的家居在消费者需求结构调整中始终占据着重要地位，进而促使生产企业走向健康产品与技术与各个业态深度联合，从产品端、体验端等，全面助力消费者提升家居生活品质。
从数字化来看，伴随消费者购物习惯的改变，家居家电消费进一步往线上迁移。根据家页智库数据显示，电商渠道对家电零售的贡献率已超过 60%，品牌与消费者间的联系更加频繁而紧密。伴随家居电商产品品类和内容体量的提升，用户通过线上购买家居用品的消费习惯也逐渐养成，线下销售渠道中家电份额持续受到蚕食。
从智能化来看，根据头豹研究院数据，预计AI+家居行业规模在2023年为1.47万亿元，2024年增长到1.89万亿元，2025年和2026年分别达到2.31和2.76万亿元，可在2027年突破3万亿元。随着科技创新助力产品供给质量的提高和供给产品差异化的凸显，居民消费需求及消费动力快速恢复并不断提升，同时消费需求的升级和消费理念的随之转变使得消费者愿意为高科技产品和优质服务买单，潜在的大量的消费群体将被市场逐步发掘，智能家居的行业规模增速将不断加快，行业空间不断扩大，有望形成规模经济，产生极大规模效益。
公司作为区域知名家居卖场，场景体验涵盖建材家居全产业链，能够为消费者提供专业的一站式购齐服务，在满足消费者需求的多元化和构建供应端渠道的多元化方面具有极强的优势。
（二）公司市场地位
2023年全年，成都全市实现地区生产总值22,074.7亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。社会消费品零售总额 10,001.6亿元，同比增长10.0%。2023年，成都市委市政府以成渝地区双城经济圈建设为总牵引，全面落实省委“四化同步、城乡融合、五区共兴”发展战略，以全面建设践行新发展理念的公园城市示范区为统领，全力以赴拼经济搞建设、凝心聚力办大运展形象、千方百计办实事惠民生、慎终如始防风险保安全，全市经济回升向好、民生持续改善、社会大局和谐稳定。作为常住人口超过2,100万的超大省会城市和连续七年蝉联第一财经周刊评选的新一线龙头城市，成都拥有庞大的消费潜力。
公司作为西南地区规模较大、综合竞争力较强的大型装饰建材家居流通企业，深耕成都二十年，渗透率高，自持物业成本优势突出，经营稳定持久盈利，截止报告期末拥有自营卖场建筑面积超过110万平方米，合作商户超过3,500户，交易额和市场占有率继续稳居区域前列。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司生产经营稳定，财务和资产状况总体保持良好。2023年全年实现营业收入152,407.26万元，营业利润 96,535.53万元，利润总额 96,779.37万元，归属于上市公司股东的净利润80,627.02万元,同比分别增长2.79%、2.45%、2.59%、2.97%。
报告期内，公司资产状况良好。截至2023年12月31日，公司总资产706,530.1万元，较期初下降0.03%；归属于上市公司股东的所有者权益593,022.7万元，较期初下降0.03%；每股净资产7.92元，较期初下降0.03%。
报告期内，公司面临行业发生重大变化，以及在困难、挑战、风险、不确定性等多重因素叠加下。
在董事会的坚强领导下，公司着力聚焦卖场经营及新业务、新项目，抓招商、扩流量、稳运营、促建设，聚力经营，精细管理，增强服务，攻坚克难，较好地完成了2023年确立的各项工作目标任务。
（一）聚力招商，充分夯实经营基础
报告期内，公司聚力招商工作，整合卖场资源，调动全员招商积极性，形成招商合力；根据市场变化和商户经营情况，及时开展各卖场的补位招商、新品类招商和资源储备性招商，深度挖掘涂料、卫浴、门窗、全案、定制、进口、优秀家装公司等品类潜力；密切关注在营商户经营情况，同时加强在营商户的沟通与联系，提供行业资源对接，增强经营信心；及时承接区域调迁资源，做强、做大五金、基础材料等差异化品类，为卖场的稳定经营提供了重要的客户资源保障。
（二）精心服务，全力稳定卖场运营
报告期内，公司聚焦商户经营，主动靠前服务，使能商户，下沉服务，通过新营销实践、资源对接、销售方案等，助力门店销售增长，调动各方积极因素，完成合同续签。推动各种特色主题场馆、消费场景打造，引领消费和时尚趋势。链接商户，深入推动“1+3”新营销行动，组织和指导商户运用新媒介工具，引流、导流和变现流量，联动商户开展社群运营，将消费流、营销活动和商户经营深度融合，商户经营能力显著提升。
（三）联动营销，深度助力商户经营。
报告期内，公司运用社群运营、内容运营、直播运营等新营销手段，带领商户在小红书、直播、短视频、美团点评、社群赛道上开展线上行动，陪跑商户，账号数超 15,500个，富森美自有线上账号成为重要流量渠道之一，全年在抖音的官方账号直播超百场，曝光浏览2,155万+，观看人次106万+。
同步开展线下场馆活动、品类活动、商户活动、联盟活动、设计师活动，举办流量比赛、营销比赛，与18个行业头部品牌及头部工厂联合营销，为提升商户销售、活跃市场经营注入新的动力。
（四）投管并重，保持业务稳健运行
报告期内，公司在投资上坚持稳健性原则，重心后移，建立投后管理模型，重点关注项目运营、成长性及财务等状况，对新材料、先进制造、人工智能、半导体、新能源、军工等行业进行深度研究分析。以“两优”“两强”为抓手，稳健开展金融业务。委管加盟门店经营保持稳定，委管门店经营目标全面达成。焦糖盒子经营业务进一步迭代，通过组织优化、渠道拓展、服务提升、定制切入、降本增效
2023年 2022年 同比增减金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重营业收入合计 1,524,072,551.32 100% 1,482,730,184.19 100% 2.79%分行业商务服务业 1,524,072,551.32 100.00% 1,482,730,184.19 100.00% 2.79%分产品市场租赁及服务 1,305,851,628.50 85.68% 1,220,623,882.72 82.32% 6.98%营销广告策划 9,496,953.27 0.62% 8,332,060.55 0.56% 13.98%委托经营管理 13,621,233.60 0.89% 11,754,717.07 0.79% 15.88%装饰装修工程收入 122,905,936.40 8.06% 132,747,475.14 8.95% -7.41%其它 72,196,799.55 4.75% 109,272,048.71 7.38% -33.93%分地区成都地区 1,451,935,964.11 95.27% 1,420,224,897.57 95.78% 2.23%四川省内其他地区 72,136,587.21 4.73% 61,022,130.59 4.12% 18.21%自营 1,510,451,317.72 99.11% 1,470,975,467.12 99.21% 2.68%委管 13,621,233.60 0.89% 11,754,717.07 0.79% 15.88%
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
□是 否
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
理款以净额列示于经营活动，上年同期为净收回3.62亿元，本期为净发放1.68亿元投资活动产生的现金流量净额 -143,865,136.66 -14,118,820.25 -918.96% 主要系本期理财产品及可转让大额存单投资净支出增加所致报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用报告期内公司经营活动产生的现金流量净额较本年净利润差异主要系公司发放和收回小贷贷款、保理款以净额列示于经营活动，本年发放小贷及保理款净额为1.68亿元。2023年末 2023年初 比重增减 重大变动说明金额 占总资产比例 金额 占总资产比例小额贷款为现金流量净流出及富森美家的乐园项目支出增加所致应收账款 43,435,109.36 0.61% 38,851,857.59 0.55% 0.06%合同资产 42,895,708.14 0.61% 48,987,839.08 0.69% -0.08%存货 431,494,697.12 6.11% 344,728,216.28 4.88% 1.23%投资性房地产 1,402,725,033.01 19.85% 1,520,965,743.固定资产 119,662,663.64 1.69% 155,324,598.43 2.20% -0.51%在建工程 656,995,777.05 9.30% 447,865,702.87 6.34% 2.96%短期借款 10,000,000.00 0.14% 10,000,000.00 0.14% 0.00%合同负债 36,024,417.26 0.51% 64,228,546.60 0.91% -0.40%境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
富森建南以其位于高新区天和西二街 189号 1栋 2单元房产证号为川（2020）成都市不动产权第0184280号、0184288号、0184292号的1,370.30平方米办公用房（账面原值为15,660,571.46元，期末净值为 11,912,217.59元）作为抵押物，从中国农业银行股份有限公司富森支行取得借款10,000,000.00元。
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