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招商积余(001914)经营总结
截止日期2023-12-31
信息来源2023年年度报告
经营情况  第三节 管理层讨论与分析
  一、报告期内公司所处的行业情况
  2023年,我国宏观经济回升向好,实现经济总量 126万亿元,同比实际增长5.2%,增速比2022年加快 2.2个百分点。
  房地产市场供求关系发生重大变化,政策加速宽松,但需求端预期转弱,房地产投资、销售指标持续下降,2023年房地产
  开发投资比上年下降9.6%,商品房销售面积 11.2亿平方米,比上年下降8.5%,房地产交付面积下滑,物业企业规模失去快速增长基础。
  2023年中央出台相关政策,总体利于物业行业发展。中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程等,有助于释放物业服务空间。此外,国家持续出台政策,要求促进养老服务体系建设、完善城市社区嵌入式服务设施建设,鼓励物业企业开展社区相关配套服务,增值服务边界不断拓宽。在宏观经济、房地产等外部因素影响下,物业企业营收增速进一步放缓、回归微利经营模式。 2023 上半年,61 家上市物企营收平均增长为 8.9%,较2022年同期下降12.9个百分点,净利润止跌回稳,从2022年同比下降34.9%回升到 2023年上半年同比提升 0.6%。并购交易锐减,2023年全年并购交易金额近 20亿元,不足2022年的一半。应收账款增幅有所收窄,2023年上半年上市物企应收账款同比增长24.6%,增幅较2022年同期下降22.3 个百分点。随着物业行业风险逐步出清,物业企业回归服务本质,高质量发展成为主旋律。
  四、主营业务分析
  1、概述
  参见本节“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
  2、收入与成本
  (1)营业收入构成
  1、物业管理 14,758,060,638.60 94.44% 12,503,621,380.12 96.01% 18.03%
  2、资产管理 698,379,423.72 4.47% 465,196,753.02 3.57% 50.13%
  3、其他业务 170,238,976.28 1.09% 54,957,238.87 0.42% 209.77%
  分产品         
  1、物业管理 14,758,060,638.60 94.44% 12,503,621,380.12 96.01% 18.03%
  (1)基础物业管理 12,113,046,439.17 77.52% 10,057,411,716.39 77.22% 20.44%
  ①住宅 3,400,664,000.62 21.76% 3,153,473,644.00 24.21% 7.84%
  ②非住宅 8,712,382,438.55 55.75% 6,903,938,072.39 53.01% 26.19%( )平台增值服务 584,359,005.55 3.74% 576,170,224.50 4.42% 1.42%
  (3)专业增值服务 2,060,655,193.88 13.19% 1,870,039,439.23 14.36% 10.19%
  、资产管理 698,379,423.72 4.47% 465,196,753.02 3.57% 50.13%
  (1)商业运营 244,736,512.09 1.57% 102,535,789.44 0.79% 138.68%
  ( )持有物业出租及经营 453,642,911.63 2.90% 362,660,963.58 2.78% 25.09%
  3、其他业务 170,238,976.28 1.09% 54,957,238.87 0.42% 209.77%
  分地区         
  1、物业管理 14,758,060,638.60 94.44% 12,503,621,380.12 96.01% 18.03%
  华东区域 3,696,321,603.56 23.65% 2,848,436,535.80 21.87% 29.77%
  深圳区域 3,505,776,515.04 22.43% 3,223,104,884.63 24.75% 8.77%华南区域 (不含深圳区域) 2,414,932,221.33 15.45% 2,036,936,964.70 15.64% 18.56%西南区域 1,840,993,241.25 11.78% 1,586,041,984.15 12.18% 16.07%华中区域 1,693,627,028.56 10.84% 1,563,621,752.46 12.01% 8.31%华北区域 1,561,484,169.55 9.99% 1,209,555,719.07 9.29% 29.10%其他区域 44,925,859.31 0.29% 35,923,539.31 0.28% 25.06%、资产管理 698,379,423.72 4.47% 465,196,753.02 3.57% 50.13%华东区域 286,159,975.38 1.83% 172,397,689.83 1.32% 65.99%深圳区域 187,524,817.56 1.20% 143,823,041.34 1.10% 30.39%华南区域 (不含深圳区域) 121,305,092.31 0.78% 106,616,633.25 0.82% 13.78%西南区域 90,661,987.89 0.58% 40,980,379.15 0.31% 121.23%华北区域 8,125,668.59 0.05% 1,379,009.45 0.01% 489.24%华东区域 148,874,851.79 0.95% 10,317,253.97 0.08% 1342.97%西南区域 13,530,160.00 0.09% 28,560,336.38 0.22% -52.63%华南区域 (不含深圳区域) 7,833,964.49 0.05% 16,079,648.52 0.12% -51.28%
  (1)基础物业管理 12,113,046,439.17 11,051,972,096.81 8.76% 20.44% 21.80% -1.02%
  公司主营业务数据统计口径在报告期未发生调整。
  (3)公司实物销售收入是否大于劳务收入
  否
  (4)公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 不适用
  (5)营业成本构成
  行业分类
  1、物业管理 营业成本 13,280,297,937.26 96.09% 11,180,327,920.04 97.38% 18.78%
  2、资产管理 营业成本 343,989,293.34 2.49% 271,811,290.19 2.37% 26.55%
  3、其他业务 营业成本 196,419,206.66 1.42% 29,483,582.49 0.25% 566.20%
  
  产品分类
  1、物业管理 营业成本 13,280,297,937.26 96.09% 11,180,327,920.04 97.38% 18.78%
  (1)基础物业管理 营业成本 11,051,972,096.81 79.97% 9,073,751,879.19 79.03% 21.80%
  ①住宅 营业成本 3,132,351,610.97 22.66% 2,865,767,991.83 24.96% 9.30%
  ②非住宅 营业成本 7,919,620,485.84 57.30% 6,207,983,887.36 54.07% 27.57%( )平台增值服务 营业成本 534,756,424.98 3.87% 541,416,110.66 4.72% -1.23%
  (3)专业增值服务 营业成本 1,693,569,415.47 12.25% 1,565,159,930.19 13.63% 8.20%
  2、资产管理 营业成本 343,989,293.34 2.49% 271,811,290.19 2.37% 26.55%
  (1)商业运营 营业成本 136,743,971.21 0.99% 72,194,412.04 0.63% 89.41%
  (2)持有物业出租
  及经营 营业成本 207,245,322.13 1.50% 199,616,878.15 1.74% 3.82%
  3、其他业务 营业成本 196,419,206.66 1.42% 29,483,582.49 0.25% 566.20%
  
  (6)报告期内合并范围是否发生变动
  具体详见本报告第六节之“七、与上年度财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明”中相关内容所述。
  (7)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用
  (8)主要销售客户和主要供应商情况
  3、费用
  财务费用 62,900,315.86 93,787,194.07 -32.93% 主要系本期公司提升资金使用效率,在保证流动性的同时,积极开展灵活存款产品带来利息收入同比增加,以及有息负债平均余额同比减少带来利息支出减少研发费用 98,899,850.18 48,259,137.04 104.93% 增加数字化研发投入
  4、研发投入
  
  主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
  品质运营管理提升数字化项目 开展线上线下交叉检查和客户监管相结合的管控模式,进行业务流程再造,实现内外闭环。 实现了全国品质、安全交叉巡检,所有危险作业线上系统管理;上线 VIP客户数字化监督工具-积余服务小程序“随手拍”。 1、打破线下时空限制,最大化 COE专家价值,规范作业流程;
  2、深化甲方客户运营,让
  客户直接参与品质监督。 聚焦客户服务品质提升,支持公司进一步市场拓展。市场拓展规模增长数字化项目 打造“全商机端-全业务链-全工作流-全数据库”的数字化运营闭环,驱动业务提速增机。 系统可快速整合、匹配渠道资源,助力公司加强市场拓展力度。 支持公司实现规模化发展,捕捉市场业务拓展机会。多维度经营监测管理数字化项目 加强数据治理,加速数据驱动决策。 深化迭代“积余驾驶舱”至“积余智脑”,新增安全数据大屏,并升级支持提炼核心业务数据,可形成定制化IOC大屏。 完成所有经营报表线上化,全面覆盖业务主题及指标,实现“管理有流程、决策有数据、业务有模型”。 提高公司监控与决策水平,为项目精益化管理和科学决策提供数据支撑。多元增值业务运营数字化项目 提供全场景服务,围绕与业主紧密相关的生活、办公及空间服务打造优势产品,实现增值价值。 建成“余房网”、“招小播”、“招小充”、“招小伏”、“招商易采”等增值业务平台,开展房产租售、直播、充电、光伏、企业集采等业务。 丰富服务内容,打造专业增值产品化建设,通过数字化平台管理资源运作。 实现资源平台化管理,推动公司经营模式创新。科技赋能推动替岗降本项目 利用机器人、物联网等方式实现科技替岗,持续优化作业效率、降本节能。 已基本完成停车场无人值守、智慧门岗、清洁机器替岗等应用场景全覆盖,新增巡检机器、节能照明等应用场景。 加大物联应用范围,加强技术创新,推进降本增效。 1、助力公司集约化管理水平提升,智慧化管理项目现场,节省人工价值;
  2、为公司数字化战略部署
  打好基础,打造特有的市场竞争力。置,重点强化智慧楼宇、智慧光伏与能源管理等方面的专家人员储备。研发投入总额占营业收入的比重较上年未发生显著变化。研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明:不适用
  5、现金流
  提高及管理方式多样化, 年公司经营性净现金流较上年同期有较大提升。投资活动现金流入小计 2,330,502.20 885,927,381.14 -99.74% 上年处置赣州九方、昆山中航股权收到现金净额及收购上航物业、积余南航、汇勤物业收到现金净额;本期无此事项。投资活动现金流出小计 41,645,152.39 261,905,732.22 -84.10% 上年收购新中物业支付现金净额;本期无此事项。投资活动产生的现金流量净额 -39,314,650.19 624,021,648.92 -106.30% 3上年处置 家下属企业股权收到现金净额及取得子公司支付现金净额;本期无此事项。筹资活动现金流入小计 1,595,880,000.00 2,261,690,900.00 -29.44% 公司存量有息债务规模减小,债务置换相应的筹资现金流入减少。筹资活动现金流出小计 2,190,741,087.34 2,780,431,338.38 -21.21% 公司存量有息债务规模减小,债务置换相应的筹资现金流出减少。筹资活动产生的现金流量净额 -594,861,087.34 -518,740,438.38 -14.67% 公司主动压降有息债务规模,筹资活动净归还较去年同期增加。现金及现金等价物净增加额 1,182,418,084.31 1,100,385,238.02 7.45%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明:详见上表所述。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明: 报告期内公司经营活动产生的现金净流量为 181,642万元,本年度净利润为 73,865万元,两者差异 107,777万元。
  (1)影响净利润但不涉及经营活动现金流量的经营性项目:此部分导致公司净利润较现金流减少合计 20,586万元,
  主要系信用减值损失、资产折旧与摊销、存货减少等因素影响。
  (2)影响净利润但不涉及经营活动现金流量的非经营性项目:此部分导致公司净利润较现金流减少合计 6,511万元,
  主要系投资收益、财务费用支出等因素影响。
  (3)不影响净利润但涉及经营活动现金流量的经营性项目:此部分导致公司经营活动产生的现金净流量增加合计
  80,680万元,主要系经营性应收项目的减少及经营性应付项目的增加。
  五、非主营业务分析
  不适用
  六、资产及负债状况分析
  1、资产构成重大变动情况
  一年内到期的非
  年内到期,重分类至此列报
  年内到期,重分类至“一年内到期的非流动负债”列报境外资产占比较高:不适用
  2、以公允价值计量的资产和负债
  3、截至报告期末的资产权利受限情况
  
  七、投资状况分析
  1、总体情况
  
  2、报告期内获取的重大的股权投资情况
  不适用
  3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
  不适用
  4、金融资产投资
  (1) 证券投资情况
  公司报告期不存在证券投资。
  (2) 衍生品投资情况
  公司报告期不存在衍生品投资。
  5、募集资金使用情况
  公司报告期无募集资金使用情况。
  八、重大资产和股权出售
  1、出售重大资产情况
  公司报告期未出售重大资产。
  2、出售重大股权情况
  公司报告期未出售重大股权。
  九、主要控股参股公司分析
  1、招商物业主要从事物业管理业务,本期实现净利润 38,351万元,较上年同期增长0.32%;营业收入 693,353万元,
  较上年同期增长10.84%。
  2、中航物业主要从事物业管理业务,本期实现净利润 11,815万元,较上年同期下降48.16%;营业收入 651,833万元,
  较上年同期增长14.27%。
  十、公司控制的结构化主体情况
  不适用
  十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
  
  接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料2023年2月10日 深圳 策略会 机构 东吴证券等 1、公司经营情况及发展战略介绍;
  2、行业发展情况
  讨论;
  3、提供公司定期
  报告等公开披露
  的资料。
  

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