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| 中南建设(000961)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、经营环境
2023年，国家贯彻党的二十大精神，坚持稳中求进的总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格
局，着力推动高质量发展，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，央行综合运用降准、再贷款再贴现、中期借贷便利（MLF）和公开市场操作等多种方式投放流动性，分别于 3月、9月两次全面下调金融机构存款准备金率 0.25个百分点，两次下调政策利率，带动 1年期和 5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别下降20和 10个基点，增加抵押补充贷款（PSL ）额度5000亿元，引导金融资源更多流向重大战略、重点领域和薄弱环节.。着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，国民经济有所回升，全年国内生产总值 126.1万亿元，同比增长5.2%。但经济恢复发展本身有不少难题，长期积累的深层次矛盾显现，很多新情况新问题又接踵而至，外需下滑和内需不足碰头，2023年以美元计价的出口总额 3.38万亿美元，同比下降4.6%；全年居民消费价格同比上涨 0.2%，但下半年以来仅 8月同比数字是正值。内部周期性和结构性问题并存，一些地方的房地产、地方债务、中小金融机构等风险隐患暴露。政策抉择和工作推进面临的两难多难问题增加。同时世界经济增长动能不足，地区热点问题频发，俄乌冲突硝烟未散，以色列在加沙地带的冲突又起，保护主义、单边主义上升，美元加息虽然进入尾声，但进一步调整的时机还不明朗，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性增加。而我国经济持续回升向好的基础并不稳固，有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，国际循环存在干扰，部分中小企业经营困难，就业总量压力和结构性矛盾并存，公共服务也有不少短板。7月中央政治局会议指出，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，要用好政策空间、找准发力方向，精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用。制定出台促进民间投资的政策措施。12月中央经济工作会议指出，必须把推进中国式现代化作为最大的政治。必须把坚持高质量发展作为新时代的硬道理，完整、准确、全面贯彻新发展理念，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。必须坚持高质量发展和高水平安全良性互动，以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，发展和安全要动态平衡、相得益彰。会议要求2024年要稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，加强政策工具创新和协调配合。积极的财政政策要适度加力、提质增效。稳健的货币政策要灵活适度、精准有效，保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。要增强宏观政策取向一致性，加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估。要加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论。面向2024年，政府工作报告指出，我国发展面临的环境仍是战略机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素，要增强信心和底气，同时要坚持底线思维,做好应对各种风险挑战的充分准备。相信在更大力度的改革和更高水平开放推动下，我国的高质量发展将取得新的更大成效。房地产行业
2022年中央经济工作会议明确支持方向后，2023年第一季度房地产市场露出短暂回暖迹象，但随即忧虑供给不足可能会引发新的过热，担心资金重新违规流入楼市的声音出现，各项支持政策的落地受到影响。4月之后市场的销售又开始逐渐下降。5月之后全国商品房销售金额也陷入持续负增长，国房景气指数也一路走低。全年全国房地产开发投资同比下降9.6%，房屋新开工面积同比下降20.4%，商品房销售金额同比下降6.5%。企业的经营压力不断增加，年中全国销售规模最大的房地产开发企业债务危机显性化。7月中共中央政治局召开会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，切实防范化解重点领域风险。提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，国家政策进行了一系列调整。人民银行和国家金融监督管理总局宣布延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限。住房城乡建设部、人民银行和国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关优惠政策的公告》，人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。各地迅速跟进，落实“认房不用认贷”政策，放松或取消限购措施。但政策的落脚点仍更多在刺激需求，非良性循环中企业的自主空间进一步收缩，在缺乏市场主体能动性的情况下，政策的效果并不明显。10月中央金融工作会议指出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。中央经济工作会议进一步指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。此后，核心城市限购、限售等政策进一步放松，国家支持住房租赁市场发展、消费基础设施，推进城中村改造等相关政策工具逐步推出，抵押补充贷款（PSL）开始出现净新增。2024年初，住房城乡建设部和金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，意图更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。但由于市场主体难以将有限的资源使用到最能发挥价值的地方，“三大工程”投资较多，需要更多时间见效，未来虽然行业的竣工交付压力将显著减小，但行业风险的化解，新发展模式的建立还需要更多探索。建筑行业由于市场还在继续调整，2023年建筑行业企业新签订合同总额 35.6万亿元，同比下降2.8%。行业总产值 31.6万亿元，同比增加 13%。全国具有资质等级的建筑业企业利润 8326亿元，同比增长0.2%，改善程度还不明显。
2024年，考虑国家积极的财政政策要适度加力，将发挥政府投资的带动作用，重点支持新型基础设施等领域投资，并将加快推进“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房等三大工程，预计受益的建筑领域将获得更多机会。
二、经营情况
（一）总体情况
面对市场挑战，公司积极应对，保持了稳定的发展。2023年公司营业收入 684.9亿元，同比增加 16.0%；综合毛利率
9.77%，同比提高 9.86个百分点。公司进一步优化管理，控制费用，全年公司销售费率 2.39%，同比降低 0.69个百分点；管理费用率 2.87%，同比降低 0.96个百分点，财务费用率 2.68%，同比降低 1.54个百分点。经过努力，2023年公司净亏损 48.6亿元，同比减亏 47.8亿元。其中归属上市公司股东的净亏损 52.9亿元，同比减亏 38.9亿元。在市场持续下降的情况下，2023年公司货币资金减少 62.4亿元，期末为 75.0亿元。不过全年公司月均经营性现金流入19.4亿元，经营活动产生的现金流量净额 1.3亿元，持续保持正值。期末公司总负债率 91.14%，比2022年末增加 1.33个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）177.82%，比2022年末增加 69.65个百分点。公司总体负债中销售产品收到的现金，在有关产品没有竣工确认收入前视为负债的合同负债及相关待转销项税合计 736.6亿元，占公司全部负债的 35.62%。剔除有关负债之后，公司的负债率为 58.68%。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为 86.88%，比2022年末增加 4.41个百分点。期末公司有息负债 432.6亿元，比2022年末减少 42.9亿元。其中一年以内的各项有息负债合计 227.3亿元，比
2022年末减少 4.8亿元。有息负债占总资产的比重 19.06%，继续在行业保持最低水平。2023年 11月以来，公司发行存续的公司债券都已完成展期 5年，公司2024年债务偿还压力将小于2023年。房地产业务受市场持续调整影响，2023年公司合同销售金额 398.8亿元，销售面积 333.2万平方米，同比分别减少 38.6%和 38.7%，平均销售价格 11,969元/平方米，同比微升 0.2%。在销售金额中一、二线城市占比 45.3%。
2023年公司新开工面积 147.4万平方米，同比下降22.2%，完成年度计划的 183%；竣工面积 994.4万平方米，同比增加34.3%，完成年度计划的 91.4%。由于竣工规模增加，2023年公司房地产业务结算收入 639.3亿元，同比增加 27.2%。公司的盈利能力也有所改善，全年结算毛利率 11.22%，同比增加 9.88个百分点。截止2023年末，公司 461个项目中，在建项目规划建筑面积合计约 1,370万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约489万平方米，可竣工资源总面积 1,859万平方米，其中一二线城市面积占比约 33%，三四线城市面积占比约 67%。建筑业务
2023年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额 35.5亿元，同比增加 2.1%。受市场非良性循环的持续影响，公司
2023年建筑业务营业收入 46.1亿元，同比下降51.3%。综合毛利率-18.51%，同比下降7.51个百分点。
（二）房地产业务主要情况
1、2023年分区域销售情况
2、公司2023年主要结算项目销售及结算情况
3、2023年末各项目建设情况
注：以上建筑面积、开工面积、竣工面积、在建面积、未开工面积均指计算容积率的规划建筑面积。
6、截止2023年末公司主要项目出租情况
（三）建筑业务具体情况
1、未完工项目情况
业务模式 合同金额（亿
元） 累计确认收入（亿
元） 未完工部分金额（亿
元）
2、已完工未完全确认收入项目情况
类别 累计确认收入（亿
元） 累计已确认毛利（亿
元） 已完工未结算部分金额（亿
元）
（四）发展战略和未来一年经营计划
2024年，公司房地产开发业务将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，坚持审慎策略，更加努力盘活资
产，合理控制支出，保交付、保民生，保经营安全。发展将瞄准保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，探索新的模式。公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。整体上，公司将更加充分利用政策机会，赢得政府支持，努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条款，为未来发展留出更多空间，引导市场信心。。
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