建发股份(600153)2023年三季报点评：短期业绩承压 销投强劲未来可期

营收保持稳定增长，供应链业务承压拖累净利润。2023 年Q3 单季公司实现营业收入2152.78 亿元，同比增长8.29%，实现归母净利润104.97 亿元，同比增长1019.56%；1-9 月公司实现营业收入5987.04 亿元，同比增加6.04%，实现归母净利润124.20 亿元，同比增长238.52%。公司营收规模实现稳定增长主要由于：1）房地产业务结转节奏加快，公司1-9 月房地产业务结转645.60 亿元，同比增加75.04%；2）公司收购美凯龙事项完成，并于Q3 将其纳入公司合并报表范围，美凯龙所从事的家居商场运营业务实现营收10.22 亿元。公司Q3单季归母净利润出现大幅增加主要由于重组收益确认，公司及其控股子公司以现金方式收购美凯龙29.95%的股份，交易对价低于美凯龙可辨认净资产公允价值，确认归属于上市公司股东的重组收益94.91 亿元，该重组收益无相应的现金流入。剔除重组收益后，公司Q3 单季归母净利润10.07 亿元，同比增长7.37%，前三季度归母净利润29.30 亿元，同比下降20.14%。前三季度营收保持正增，但归母净利润下滑的主要原因为：1）供应链业务承压：受宏观经济形势影响，今年以来部分大宗商品价格短期内剧烈波动，汽车行业疲软，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降，1-9 月供应链运营业务净利润同比下滑16.97%；2）子公司联发集团归母净利润下降：受行业调控影响，联发集团1-9 月结转毛利率有所下滑，去年同期处置股票取得税后收益约1.98 亿元，而本期无此事项。


　　销售规模大幅增长，核心城市优势明显。2023 年1-9 月建发股份子公司建发房产全口径销售额1326 亿元，同比增长32.5%，销售面积599 万方，同比增长18.7%，行业排名逆势提升，销售总额位居百强房企销售榜单第八位；同期建发股份子公司联发集团全口径销售额448.1 亿元，同比增长35.8%，销售面积165.7 万方，同比微增2.4%。公司在厦门、福州等城市市占率居前，建发房产位列厦门房企商品房销售面积榜单第二名，联发集团位居厦门房企商品房销售金额TOP3 梯队，随着近两年土地资源的不断外拓，公司在北京、上海等高能级城市的销售份额也在逐步提升。


　　聚焦核心城市核心区域，持续提升投资力度。根据克而瑞口径，2023 年1-9月建发股份子公司建发房产和联发集团合计全口径拓展金额768.1 亿元，同比增加11.3%；合计新增土地货值1387.2 亿元，同比增加45.7%。新增货值行业排名位居第三，仅次于华润、万科，考虑销售规模后，公司的投资强度为43.3%，显著高于华润、万科。公司目前投资策略聚焦高能级核心城市以及三四线城市的优质改善地块，陆续在北京、上海、太仓、佛山等城市有所斩获。公司在行业下行周期牢牢把握窗口机遇，逆势扩储，后续随市场逐步企稳，我们认为公司有望率先受益于土地端的提前布局，进一步实现销售规模增长。


　　融资：现金短期承压，融资渠道畅通。截至9 月30 日，公司现金短债比1.94，较中报降低0.32，但公司融资渠道保持畅通，2023 年1-9 月，公司成功发行4 笔短融、1 笔公司债、1 笔中票，合计规模60 亿元，其中Q3 发行的公司债，票面利率仅3.87%。9 月3 日公司发布配股申报稿，拟募集资金总额不超过77.88 亿元，资金用于供应链业务补充流动资金及偿还银行借款，配股完成后有望增厚公司净资产与净利润水平，融资渠道畅通进一步助力公司规模扩张。


　　盈利预测与投资评级：公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业领先地位。因此我们预计公司2023-2025 年EPS 为4.78/2.48/2.99 元/股，11 月8 日股价对应2023-2025 年PE 估值分别为2.00/3.86/3.20 倍，维持“买入”评级。


　　风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，公司房地产销售不及预期。

□.江.宇.辉    .信.达.证.券.股.份.有.限.公.司