华发股份(600325)：收购少数权益增厚归母利润 销售靓眼、融资通畅

投资要点：


　　拟20 亿元现金收购海润公司45%股权，增厚项目开发的归母利润。公司公告，控股子公司珠海华晖房地产（华发股份持股75%）拟以现金方式收购华发集团持有珠海海润公司45%股权，交易对价20.01 亿元，收购完成后珠海华晖房地产持有海润公司100%股权。


　　海润公司主要开发华发城建国际海岸花园项目，批准建面86 万方；截至2023 年10 月末，海润公司货币资金40.2 亿元，预收账款35.6 亿元，公司项目利润率可观（23 年1-10 月公司报表结算毛利率58%），未来预收账款进入结算后有望持续增厚上市公司归母利润水平，同时巩固和提高在珠海区域市场份额。此外，公司公告，为避免同业竞争，华发集团将华发国际海岸花园14#、20#、21#项目、华发国际海岸花园9#、10-a#、10-b#项目等托管给上市公司，轻资产模式有效增厚公司利润。


　　23M1-M10 销售1,121 亿、同比+33%，排名升至第14、土储布局核心一二线城市。根据克而瑞数据，2023 M1-M10 公司实现销售金额1,121 亿元，同比+33%；销售面积353万方，同比+23%，位列克而瑞销售榜单第14 位，较22 年末提升4 位；在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。2023Q1-Q3 公司积极通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式获取土地资源，新增拿地352 万方，同比+177%，拿地销售面积比108%，均布局在上海、广州、深圳、成都、杭州等一二线城市。截至2023Q3末，公司在建1,241 万平，公司坚持4+1 全国性战略布局，已进驻近50 个城市，主要布局在核心一二线城市。


　　三条红线稳居绿档，融资渠道多元化、股权融资顺利完成。公司公告，截至2023Q3 末，公司货币资金537 亿元，同比+33.3%；剔预后资产负债率为65%，净负债率64%，现金短债比2 倍，稳居三道红线绿档。公司前三季度通过发行中票、超短融、ABS 等方式合计募资88 亿元，此外，公司向特定对象公开发行A 股股票已经完成，发行股份6.35 亿股，认购总金额51.2 亿元。公司具备多渠道融资优势，持续助力公司逆势积极扩张。


　　投资分析意见：收购少数权益增厚归母利润，销售靓眼、融资通畅，维持“买入”评级。


　　华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。考虑到少数股东损益增长略超预期，我们维持公司23-25 年归母净利润预测为26.5、29.3、33.6 亿元，现价对应23/24PE 为8.4/7.6X，看好公司在行业格局优化中将获得销量和盈利能力的双升，维持目标价15.1 元/股，维持“买入”评级。


　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性。

□.袁.豪./.陈.鹏    .上.海.申.银.万.国.证.券.研.究.所.有.限.公.司