建发股份(600153)：高品质住宅受益标的 高股息安全边际凸显

地产销售逆势增长，销售跑赢行业、排名升至行业第6。根据克而瑞榜单，建发房产2023年全年实现销售金额1,891 亿元，同比+11%；算上联发集团后，公司全年销售金额合计2456 亿元，同比+14%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司2023 年销售同比表现强于我们跟踪的50 家房企及行业平均水平，且优势愈发明显。根据克而瑞数据，公司2023 年销售额全国排名第6 位，较2022 年末继续提升3 名，实现逆境弯道超车。2023 年以来，国常会、政治局会议、住建部、央行、国开行等持续表态优化房地产政策，一线城市放松认房不认贷、首付比例下降、贷款利率下调等；同时近期PSL 重启、广深细则推出、广州房票落地等，预计城中村改造正加速推进，同时保障房收储也将锦上添花，预计将共同推动核心城市销售率先改善。


公司投资积极、聚焦核心一二线城市，分红比例可观。投资方面，公司公告，23H1 拿地金额721 亿元，同比+14%；拿地面积524 万平，同比+47%；拿地/销售金额比58%、拿地/销售面积比97%。公司在一二线拿地金额占比超87%，重点布局在上海、厦门、北京、杭州等核心城市。截至23H1 末，公司土储规模2,347 万方，对应货值3,548 亿元，同比分别-13%、-14%。公司在一二线未售土储货值占比超70%，较22 年末提升2.4pct。


至23Q3 末，预收账款（含合同负债）3,153 亿元，较22 年末+39%；预收账款规模可观，公司有望进入结算高峰期；此外，公司此前曾发布2023-25 年股东回报规划，在当年盈利且未分配利润为正情况下，每年现金分红不低于归母可供分配利润的30%；公司当前股息率（ttm）高达7.8%，股息率高位。


高品质住宅受益标的，有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们认为，我国住房需求结构将出现分化，其中改善性需求对应的高品质住宅将迎来广阔成长空间。供给端，通过七普和统计局数据，我们估算目前我国城镇住宅存量约344 亿平，其中高品质住宅合计约82 亿平、渗透率约24%；需求端，人口年龄结构上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，将推动市场改善性需求逐渐爆发，我们估算2022-30 年改需占比达44%，这意味着后续高品质住宅渗透率提升空间广阔，并估算2022-30 年改需年均达6 亿平，对应规模6.5-8.3 万亿，这意味高品质新赛道空间广阔。而建发房产致力于成为“新中式生活匠造者”，建筑风格以新中式为主，联发定位于现代人文生活，均主要针对用户的改善性住房需求，预计建发股份凭借其优质产品力，而有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。


投资分析意见：高品质住宅受益标的，高股息安全边际凸显，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，供应链营收增速可观，地产销售跨越式高增。我们维持23-25 年归母净利润预测为139.7、66.3、76.5 亿元，对应23/24PE仅为2.2X/4.7X，当前股息率（ttm）达7.8%、股息率高位，我们看好公司将同时受益格局优化和品质提升以及近两年拿地量质提升而赋予后期的业绩弹性，维持“买入”评级。


风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资具备不确定性。

□.袁.豪./.闫.海./.陈.鹏    .上.海.申.银.万.国.证.券.研.究.所.有.限.公.司