招商积余(001914)：继续保持非住宅物管领先优势

2023 年业绩保持稳健增长，维持“买入”评级公司3 月15 日发布年报，2023 年实现营收156.3 亿元，同比+20%；归母净利润7.4 亿元，同比+24%；扣非归母净利润6.6 亿元，同比+32%。考虑到房地产市场收缩和市拓竞争烈度，我们调低营收和毛利率，预计公司2024-2026 年EPS 分别为0.84、0.97、1.13 元（2024-2025 年前值0.88、1.05 元）。可比公司平均2024PE 为11 倍（Wind 一致预期），考虑到公司在非住宅领域的竞争优势及A 股流动性溢价，给予公司18 倍2024PE，目标价15.12 元（前值16.79 元），维持“买入”评级。


基础物管利润率有所承压，扣非归母净利润取得较高增速2023 年公司营收实现年初目标。物管板块营收同比+18%至147.6 亿元，其中非住宅物管同比+26%，印证了公司在非住宅领域的竞争优势；住宅/非住宅基础物管毛利率同比-1.23/0.98pct 至7.89%/9.10%，激烈的市拓竞争和对服务品质的追求导致物管盈利能力继续承压。资管板块营收同比+50%至7.0 亿元，毛利率同比+9.17pct 至50.74%，主要因为商业运营管理面积的扩大以及减租的终止。尽管公司毛利率和营业利润率同比有所下滑，但实际所得税率的降低推动归母净利润同比增速高于营收，进一步剔除出售重资产和政府补贴带来的扰动后，扣非归母净利润同比增速达到了32%。


克服竞争压力，非住宅市拓取得亮眼成绩


2023 年公司新签年度合同额同比+22%至40.4 亿元，其中关联房企/第三方分别同比-6%/+27%，住宅/非住宅分别同比-7%/+29%。受房地产市场调整影响，公司新获取的住宅项目有所减少，但在非住宅市拓方面克服竞争压力，取得了亮眼成绩，金融办公业态、高校业态新签年度合同额同比+67%/31%，拓展了深圳招商街道城市管家等大规模城市服务项目。传统市拓之外，公司亦通过总对总、合资合作拓宽资源获取渠道，同时并购公司也带来了1.9 亿元的市拓贡献。


增值服务稳中有进，提升派息加强股东回报


2023 年公司平台增值服务营收同比+1%至5.8 亿元，毛利率同比+2.46pct至8.49%，主要因为公司主动放弃部分低毛利业务；专业增值服务营收同比+10%至20.6 亿元，毛利率同比+1.51pct 至8.49%，成为华为等多家头部企业核心IFM 服务商。此外，2023 年公司拟现金分红金额占归母净利润的24.5%，同比+3.1pct，计划2024-2026 年现金分红占比均不低于25%，进一步加强股东回报。


风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期。

□.陈.慎./.刘.璐./.林.正.衡    .华.泰.证.券.股.份.有.限.公.司