金地集团(600383)：盘活存量应对财务压力

归母净利大幅下滑，下调至“持有”评级


金地集团发布23 年年报，全年实现营收981.3 亿元（yoy-18.4%），归母净利8.9 亿元（yoy-85.5%），与业绩预告相符。拟每股派发0.0197 元。因债券市场波动以及房地产市场景气度下行影响，我们预计公司2024-2026 年EPS 分别为0.20/0.20/0.21 元（2024-2025 年前值1.20/1.34 元）。因公司短期归母净利释放较缓，我们改用PB 估值法。可比公司2024 年Wind 一致预期PB 均值为0.38 倍，因公司短期债务压力偏大，因此给予公司2024年0.3 倍PB，目标价4.38 元（前值9.54 元），下调至“持有”评级。


营收和毛利率双降，减值准备继续影响归母净利结算量收缩导致营收下滑，期内公司结算面积486.3 万方，同比-21.1%，结算收入同比-21.7%至854.7 亿元。毛利率进一步下滑，开发业务毛利率同比下降3.8pct 至16.2%，其中降幅最大的区域是东北和华中。此外影响归母净利的两大因素为：1）高权益项目收益率欠佳，少数股东损益占净利润比例大幅提升39pct 至72%；2）继2022 年后继续大幅计提减值，资产减值损失以及信用减值损失合计达34 亿。此外，非并表项目收益也显著下滑，投资收益同比-51%至20 亿。公司今年依然完成了11.3 万余套的交付和约1343 万方的竣工，2024 年计划竣工1074 万方，为明年结算提供支撑。


开发业务收缩，转型相关行业保存发展潜力


期内公司签约金额1536 亿元，签约面积877 万方，同比分别-30.8%/-14.0%。


期内新开工面积330 万方，同比-37%，；投拓方面，2023 年9 月起公司停止拿地，全年拿地额125 亿，拿地强度8%。截至期末，公司总土储4100万方，权益土储1800 万方，一二线城市占比维持73%水平。公司计划2024年开工面积183 万方，较2023 年实际开工-45%。预计2024 年销售规模继续收缩。规模增长的是物管、物业租赁及代建业务。物管以及物业出租收入同比分别+16%/+28%，代建签约面积同比+57%至2870 万方。在行业筑底阶段，公司通过地产相关行业转型以保存发展的潜力。


有息负债持续压降，盘活存量应对资金压力


截至期末，公司有息负债规模919 亿，同比-20%。结构上以银行借款为主，占比达75.5%，银行授信仍有1680 亿额度。短债压力较明显，一年内到期有息负债规模达410 亿。截至3 月15 日，存量公司债中今年到期规模91亿，3 月22 日和24 日各有11/15 亿到期，接下来的还款高峰为5 月-6 月（35 亿）以及年底11-12 月（30 亿）。公司在行业景气度下行周期面临一定财务压力，但也在积极盘活存量。2023 年12 月，公司公告转让深圳环湾城项目51%股权给福田投控，交易对价32.5 亿，缓解资金压力。


风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致公司现金流承压。

□.陈.慎./.刘.璐./.林.正.衡    .华.泰.证.券.股.份.有.限.公.司