招商积余(001914)2023年报点评：持续抢滩非住业态 增值业务推陈出新

事件：公司发布2023 年年报。2023 全年公司实现营收156.3 亿元，同比增长20.0%；归母净利润7.4 亿元，同比增长24.0%，业绩符合我们预期。


　　营收业绩稳步增长，物管业务利润率微降。2023 全年公司营收同比增长20.0%，其中物业管理业务营收147.6 亿元，同比增长128.0%；资产管理业务营收7.0 亿元，同比增长50.1%。收入增长原因主要为：


　　（1）原有物业管理项目增长和新拓物业管理项目增加；（2）在管商业运营项目规模扩大；（3）2022 年按国家政策减免房租而2023 年无此事项。利润率方面：2023 年公司物业管理业务毛利率10.0%，同比微降0.6pct；资产管理业务毛利率50.7%，同比大幅提升9.2pct；公司综合毛利率11.6%，同比微降0.3pct。费用率方面：2023 年销管费率为4.5%，同比提升0.3pct。


　　持续抢滩非住业态，不断提升市拓能力。截至2023 年末，公司在管项目2101 个，同比增长217 个；在管面积达3.45 亿方，同比增长10.9%。公司持续深耕非住业态，在管面积中非住业态达2.13 亿方，占比61.9%。公司深度参与金融、高校、城市服务等业态，金融和高校业态2023 年新签年度合同额分别增长67%和31%。同时，公司不断提升市场拓展能力，2023 年实现新签年度合同额40.4 亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.4 亿元，同比增长27.4%。


　　增值业务推陈出新，资管业务表现稳健。增值业务方面：公司2023 年主动放弃部分低毛利的平台增值业务，加强到家服务能力建设，新增7 项服务品类；同时深度构建IFM 体系，成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心IFM 服务商。2023 年平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别提升2.5pct/1.5pct 至8.5%/17.8%。资管业务方面：截至2023 年末，公司在管商业项目70 个（含筹备项目），较2022 年末增长18 个，管理面积397 万方；其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目9 个。公司持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等业态，截至2023 年末可出租面积46.9万方，总体出租率为96%。


　　盈利预测：公司作为非住业态龙头物管企业，背靠央企开发商，不断提升市场化拓展能力，内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，我们下调其2024-2025 年归母净利润预测至8.7/9.9亿元（原值为9.5/11.6 亿元），预计2026 年归母净利润为11.4 亿元。


　　对应的EPS 为0.82/0.94/1.08 元，对应的PE 为13.6X/11.9X/10.3X，维持“买入”评级。


　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

□.房.诚.琦./.肖.畅./.白.学.松    .东.吴.证.券.股.份.有.限.公.司