招商积余(001914)：管理规模量质兼升 运营管理稳步向前

事件：公司发布 2023 年年报，2023 年公司实现营业收入 156.27 亿元同比增长19.99%；归母净利润7.36 亿元，同比增长23.96%；2023 年EPS为0.69 元/股；分红方案为每10 股派发1.7 元现金红利。


　　归母净利润稳定提高：公司2023 年实现营业收入156.27 亿元，同比增长19.99%，归母净利润7.36 亿元，同比增长23.96%。盈利能力上，公司整体毛利率11.56%，较2022 年下降0.28pct，主要由于公司主营的物业管理业务的毛利率下降0.57pct 至10.01%。公司净利率为4.73%，较2022 年提高0.36pct。净利率有所提高的原因在于：1）公允价值变动收益为0.06 亿元，2022 年为-0.08 亿元，2023 年实现公允价值变动正收益；2）营业外收入提高至0.15 亿元，营业外支出由2022 年的0.15 亿元下降至0.01 亿元。费用管控上，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为0.6%、3.87%、0.4%，分别较2022 年提高0.06pct、提高0.27pct、下降0.32pct，合计费用率基本维持稳定。


　　管理规模量质兼升公司物管业务实现收入147.58 亿元， 同比增长18.03%，占公司营业收入的94.44%。其中基础物管实现收入121.13 亿元，占物管收入的82.08%，毛利率为8.76%，较2022 年小幅下降1.02pct。


　　截至2023 年末，公司在管面积3.45 亿方，同比增长10.74%，其中34.64%的在管面积来自控股股东招商蛇口。公司持续深化与控股股东的开发增值业务协同，实现优化协同。从业态分布看，住宅业态与非住业态的在管面积分别占总在管面积的38.10%、61.90%，非住业态占比较2022 年提升3.14pct。非住业态占据各主要赛道，包括办公、公共、园区、政府、学校、商业、城市空间及其他。从物管单价看， 公司基础物管平均单价为2.93 元/平米/月，较2022 年提高8.76%，其中住宅和非住单价分别为2.16 元/平米/月、3.40 元/平米/月，同比分别增长5.40%、8.17%。非住业态单价和在管面积占比均提升，助力提升基础物管业务单价提升。


　　增值服务稳中有进：物管业务中的平台增值服务实现收入5.84 亿元，专业增值服务实现收入20.61 亿元，分别占物管收入的3.96%、13.96%。


　　毛利率分别为8.49%、17.81%，分别较2022 年提高2.46pct、1.51pct。1）平台增值服务持续扩容， 如企业商城放弃低毛利率业务，打造易采服务品牌， 承接招商局集团目录采购平台运营， 同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务。2）专业增值服务各板块起头并进：招商设施逐渐成为华为等客户核心IFM 服务商，招商楼宇进一步拓宽几点安装等业务承接路径， 中标哈尔滨、湖南等地项目、南光电梯销售安装业务同比增长135%等。


　　运营管理能力提高：公司2023 年资产管理业务实现收入6.98 亿元，同比增长50.13%，毛利率50.74%，较2022 年提高9.17pct。1）商业运营实现收入2.45 亿元，同比增长138.68%。截至2023 年末，招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积397 万方，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方输出项目9 个。2） 持有物业出租管理业务实现收入4.54 亿元，同比增长25.09%。截至2023 年末，公司可出租面积46.92 万方，包括据点、购物中心、零星商业、写字楼、住宅、公共建筑等业态，其中购物中心和酒店可出租面积分别为31.76 万方、10.32 万方。2023 年末的总体出租率为96%，其中，酒店、零星商业、公共建筑的平均出租率为100%、购物中心、写字楼的出租率分别为94%、91%。高出租率显示公司强运营管理能力。


　　重视股东回报：公司发布未来三年股东回报规划公告，2024-2026 年，在盈利水平和现金流量能够满足持续经营和长远发展的情况下，公司原则上每年现金分红比例不低于25%。若采取现金和股票股利分配利润，则根据公司发展阶段，确认现金分红在利润分配中所占比例， 其中最低情况为20%。


　　投资建议：公司2023 年营收和业绩稳步增长，物业管理服务业务在管规模提升明显， 住宅和非住业态相辅相成； 资产管理业务快步向前，商业运营实现高速发展，持有物业出租管理业务彰显强运营能力，出租率维持高位。公司公布的2024-2026 年股东回报规划体现公司对股东的重视。考虑到行业竞争加剧等行业趋势，我们预测公司2024-2026 年归母净利润9.03 亿元、10.83 亿元、12.70 亿元，EPS 为0.85 元/股、1.02 元/股、1.20 元/股，对应PE 为13.06X、10.89X、9.29X，维持“推荐”评级。


　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。

□.胡.孝.宇    .中.国.银.河.证.券.股.份.有.限.公.司