招商蛇口(001979)：销售增长投资稳健 归母净利润同比高增

销售增长投资积极，归母净利润同比高增，维持“买入”评级招商蛇口发布2023 年年报。公司收入微降利润高增，销售增长拿地积极，重组资产完成过户，定增募资顺利完成。受销售市场低迷影响，我们下调2024-2025年并新增2026 年盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元（2024-2025 年原值为115.8、134.8 亿元），EPS 为0.89、1.05、1.20 元，当前股价对应PE 为10.7、9.1、8.0 倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，维持“买入”评级。


　　归母净利润同比高增，债务结构持续优化


　　2023 年公司实现营业收入1750.08 亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19 亿元，同比增长48.20%；经营性净现金流314.3 亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.65 元/股，拟向全体股东每10 股派发现金红利3.20 元；毛利率和净利率分别为15.89%和5.20%，其中开发业务毛利率17.08%。公司利润增长主要由于：（1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少40.4 亿元；（2）结转项目权益比例同比提升。公司全年新增公开市场融资324.3 亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023 年初降低42BP。截至2023 年末，公司有息负债2124 亿元，剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。


　　全年销售逆势增长，拿地聚焦核心城市


　　2023 年公司实现签约销售面积1223.41 万方，同比增长2.49%；销售金额2936.35亿元，同比增长0.35%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五。2023 年公司获取55 宗地块，总计容建面约590 万方，总地价约1134 亿元，拿地权益比76.5%，拿地强度38.6%，公司在“强心30 城”“核心6+10 城”的投资金额占比分别达99%和88%，一线城市投资额占比51%，单城投放额达46 亿元。


　　资产运营稳中有升，招商积余业绩保持增长


　　公司管理范围内全口径资产运营收入66.9 亿元，实现EBITDA 33 亿元，其中成熟期项目EBITDA 回报率达6.2%，同比提升0.45 个百分点。公司可出租物业总面积586.5 万方，实现出租收入44.9 亿元，同比增加42.1%，总体出租率83.86%。


　　招商积余管理面积达3.45 亿平米，营收和归母净利润分别同比增长20%和24%。


　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

□.齐.东    .开.源.证.券.股.份.有.限.公.司