招商蛇口(001979)：归母净利同比高增 多元业务协同发展

事件


　　2024 年 3 月18 日公司公布 2023 年度报告。


　　投资要点


　　归母净利润同比高增，净利率逆势提升


　　2023 年公司营业收入1750 亿元，同比-4.37%；归母净利润63.19 亿元，同比+48.2%；基本每股收益0.65 元/股，同比+58.54%；毛利率为15.89%，同比-3.36pct；净利率为5.2%，同比+0.23pct。2023 年公司营业收入同比降低，毛利率同比亦有所下降，但归母净利润同比增加，主要因：1）公司资产及信用减值规模大幅降低，由2022 年的64.59 亿元减少为2023 年的24.18 亿元，同比减少40.4 亿元；2）公司少数股东损益占比下降至30.6%，较2022 年下降22.5pct，少数股东损益 27.87 亿元，较 2022 年减少 20.47 亿元。在行业持续筑底及利润率下降、房企“增收不增利”的趋势下，公司归母净利润逆势同比高增，净利率改善，我们认为公司正在逐渐走入高质量发展阶段。


　　资源聚焦核心城市，销售规模跻身TOP5


　　从市场销售来看，2023 年公司实现销售面积1223 万平方米，同比+2.5%，销售金额2936 亿元，同比+0.4%，销售规模行业排名较去年提升1 位至第5 位。城市深耕方面，公司在全国 13 个城市进入当地销售金额前五位，进入前五的城市数量较2022 年增加1 个，聚焦策略效果显现。从公司拿地来看，2023 年公司共获取55 宗地块，总计容建面约590 万平方米，总地价约1134 亿元，拿地强度38.6%。公司在“强心 30 城”和“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达 99%和88%，其中北上广深投资占公司全部投资额51%。


　　融资优势明显，财务成本下降助力利润率改善截至2023 年底，公司三道红线各项指标保持绿档，其中，剔除预收账款的资产负债率 62.4%、净负债率 54.6%、现金短债比为1.28。2023 年公司新增公开市场融资 324.3 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。公司全年综合资金成本为3.47%，较年初降低42bp，财务成本逐渐下降。


　　多元化业务稳步向前，招商积余业绩亮眼


　　资产运营方面，2023 年公司全口径资产运营收入66.9 亿元，实现 EBITDA 33亿元，分别同比增长 17.2%和 8.6%。公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA 回报率达 6.24%，同比提升 0.45 个百分点；城市服务方面，招商积余全年实现营业收入156.3 亿元，同比+20%；归母净利润7.36 亿元，同比+23.96%。


　　盈利预测与估值


　　我们认为公司作为传统房地产开发头部房企，在销售、投资、融资、土储等方面均有亮眼表现，在行业内竞争力凸显。此外，公司在把握自身房地产开发业务稳定向好的前提下，快速发展资产运营及城市服务等多元化业务，持续打造稳健均衡的业务结构。我们认为公司在行业内优势凸显，发展策略贴合市场逻辑，未来能够实现持续性地高质量发展，预计公司24-26 年归母净利润为72、77、82 亿元，对应EPS 为0.79、0.85、0.91 元，维持“买入”评级。


　　风险提示：开发资金到位不及预期、市场修复热度不能持续。

□.杨.凡./.吴.贵.伦    .浙.商.证.券.股.份.有.限.公.司