中国国贸(600007)：业绩靓丽分红丰厚 租金同增出租率稳定

营收和归母净利润双增长，分红丰厚。2023 年，公司实现营业收入39.5 亿元，同比增加14.9%；实现归母净利润12.59 亿元，同比增加12.8%。2023年公司拟向全体股东每股派发现金红利0.8 元(含税)。另外，为回报股东对公司的长期信任和支持，公司拟向全体股东每股特别派发现金红利0.5 元(含税)，上述两项合计每股派发现金红利1.3 元(含税)，派息率大幅提升至104%，以2024 年4 月2 日收盘价测算公司股息率为5.26%。


　　物业租赁及管理收入和酒店经营收入双增加。2023 年，公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营。其中，2023 年，公司物业租赁及管理收入33.85亿元，同比增加6.84%，毛利率为66.41%，较2022 年下降0.12 个百分点；公司酒店经营收入5.69 亿元，同比增加107.41%，毛利率为8.09%，较2022年上升67.06 个百分点。


　　平均租金有所上升，出租率保持平稳。分项目看，2023 年，公司写字楼、商城、公寓、酒店、其他租金收入分别为15.61 亿元、12.75 亿元、1.83 亿元、5.69 亿元、3.66 亿元，占比分别为39.47%、32.25%、4.64%、14.39%、9.25%。


　　2023 年，公司写字楼平均租金为638 元/平方米/月，较2022 年上升11 元/平方米/月，平均出租率为95.9%，同比下降0.4 个百分点；商城平均租金为1279 元/平方米/月，较2022 年上升120 元/平方米/月，平均出租率为98.2%，同比下降0.6 个百分点；公寓平均租金为370 元/平方米/月，较2022 年下降6 元/平方米/月，平均出租率为85.9%，同比上升12.6 个百分点。


　　毛利率上升费用率下降，资金充裕结构安全。2023 年，公司毛利率为58.01%，同比上升1.48 个百分点；三项费用率为6.31%，较2022 年下降0.65 个百分点。公司在手资金充足，截至2023 年底公司在手货币资金40.89 亿元，同比增加16.98%。由于2023 年公司偿还银行借款5.1 亿元且经营改善利润同增，债务压力进一步减轻，截至2023 年底公司EBITDA 全部债务比为1.37X，利息保障倍数为24.61X。


　　投资建议：维持“优于大市”评级。未来公司将抓住北京市培育建设国际消费中心城市等战略机遇，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞争力。根据公司自身预测，2024 年实现营业收入39.5 亿元，成本费用20.2 亿元，税金及附加3.7 亿元，利润总额15.6 亿元。我们预计公司2024-2025 年EPS 分别为1.22 元、1.27元，给予公司2024 年20-21XPE，合理价值区间在24.31-25.52 元，维持公司“优于大市”评级。


　　风险提示：写字楼需求不足，消费需求不坚韧。

□.涂.力.磊    .海.通.证.券.股.份.有.限.公.司