新城控股(601155)：结转毛利下行拖累业绩 商业保持核心竞争力

结转毛利金额下行拖累业绩增速。2023 年，公司实现营业收入1191.74 亿元，同比+3.22%；归母净利润7.37 亿元，同比-47.12%，主要是由于1）受整体市场环境及结转项目的结构变化，年内公司房地产项目结转毛利金额较22 年同期有所减少；2）对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致年内公司所得税费用较22 年同期大幅增加。


　　销售保持竞争力，紧抓回款与保交付。截至2023 年末，公司实现合同销售面积968.78 万平方米，同比-18.69%；合同销售金额759.83 亿元，同比-34.52%。根据中指研究院《2023 年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2023 年房地产合同销售面积和金额在全国房地产企业中分别排名第10 位和第18 位。年内，公司紧抓资金回款和保交楼任务，全口径资金回笼率为107%；共计完成超14 万套物业，2210 万平方米面积的交付。


　　商业收入逆势增长，开业数量位居行业前列。截至2023 年12 月31 日，公司在全国135 个城市布局198 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1499.11 万平方米，出租率达96.48%。年内，公司力保22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。2023 年，公司实现商业运营总收入即含税租金收入113.24 亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比+13.17%，对公司业绩贡献进一步提高。与此同时，吾悦广场用户规模保持稳健，年服务用户达 14.8 亿人次，会员基数超3000 万人，其中活跃会员突破2000 万人。


　　融资通道通畅，财务保持安全稳健。2023 年，公司以“央地联动”模式完成11 亿元境内公司债的发行，综合票面利率为5.65%；13.16 亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券的发行；2 笔共计17 亿元中债增支持的中期票据以及1 亿美元的无抵押固定利率境外债的发行。截至2023 年末，公司整体平均融资成本为6.20%，较2022 年末的6.52%减少0.32 个百分点，并在各大银行等金融机构的资信情况良好，获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1090 亿元，其中公司及子公司已使用授信281 亿元。


　　投资建议：维持“优于大市”评级。由于2023 年行业价格和销售下行速度超预期，造成公司短期结算毛利金额短期下行较大，我们认为企业当前净利润不能反应后续潜在盈利变化。考虑政策端发力，资产价格在逐步寻底，后续存在资产价格修复空间，因此采用PB 方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司 2024 年EPS 为0.38 元，每股净资产为27.02 元，给予0.4-0.5倍PB，对应合理价值区间为每股10.81-13.51 元。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。

□.涂.力.磊    .海.通.证.券.股.份.有.限.公.司