城建发展(600266)：利润率修复业绩扭亏为盈 城市更新业务高效推进

投资要点


　　事件：公司发布2023 年年报。2023 全年实现营收203.6 亿元，同比降低17.1%；归母净利润5.6 亿元，相比去年同期的亏损9.3 亿元增长14.9亿元，业绩符合预期。


　　收入同比下降，利润率修复扭亏为盈。公司2023 全年营收同比降低17.1%，主要是由于项目结转减少导致。公司2023 全年归母净利润实现转亏为盈，主要原因有二：（1）2022 年公司业绩承压的原因是金融资产价格的大幅下跌。2023 年公司加强了对股权投资的管理，投资净收益由2022 年的-6.4 亿元扭亏至2023 年的4.9 亿元，公允价值变动收益由2022年的-7.4 亿元缩减至2023 年的-1.9 亿元。（2）2023 年公司房地产开发毛利率同比提升7.1pct 至18.3%，其中北京区域毛利率同比提升9.7pct至20.8%。另一方面，受地产市场下行影响，公司计提资产减值损失和信用减值损失9.7 亿元，同比增加4.3 亿元。截至2023 年末，公司合同负债363.2 亿元，覆盖2023 年营收1.8X，为后续业绩释放奠定基础。


　　销售金额大幅增长，聚焦北京市场。公司2023 年实现销售金额424.7 亿元，同比增长38.7%。公司聚焦北京市场，2023 下半年网签套数位居北京第一，克而瑞北京房企排名连续3 年位列第二。公司投拓审慎，关注热点地区和城市。2023 年在北京以113.8 亿元对价获取2 宗土地（海淀区双新村棚户区改造地块与朝阳区奶西村棚户区改造土地），后续又在黄山市和三亚市获取土地，合计拿地金额151.1 亿，权益比58.4%，全年投资强度达35.6%。


　　棚改项目高效推进，商业地产逆势发展。2023 年公司望坛回迁房、临河安置房实现平稳移交和入住，临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要，密云大小王回迁区域完成腾退并实现管理费计提，为项目后续结算打下坚实基础。商业地产方面，2023 年公司首个自营项目城悦荟开业，成都漫悦里、熙悦中心招商突破4 万㎡，租金涨幅超市场同类项目。2023年公司商业地产持有面积46.34 万方，商业地产经营额6.5 亿元


融资渠道畅通，利率优于市场同期水平。公司2023 年经营性现金流净额为131.2 亿元。截至2023 年末，公司在手现金充裕达136.9 亿元。公司净负债率90.3%，现金短债比1.6，均已符合“三道红线”监管要求。


　　公司2023 发行三笔公司债，共计45 亿元，利率优于市场同期水平，分别为3.40%/3.40%/3.37%，融资渠道畅通。


　　盈利预测：公司多年深耕北京棚改市场，根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025 年的归母净利润预测为10.5/12.5 亿元（前值为15.2/18.5 亿元），预计2026 年归母净利润为13.7 亿元。对应的EPS 为0.49/0.58/0.64 元，对应的PE 为7.5/6.3/5.8 倍，维持“买入”评级。


　　风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；结算进度不及预期。

□.房.诚.琦./.肖.畅./.白.学.松    .东.吴.证.券.股.份.有.限.公.司