保利发展(600048)2023年年报点评：利润受结转因素承压 分红比例提升彰显央企担当

结转规模增加促营收同比正增，三费费用大幅提升致利润承压。2023 年公司实现营业收入3468.28 亿元，同比上升23.42%，主要系房地产竣工交楼结转规模增加，且公司仍有3772 亿元合同负债，未来收入保障度仍较高；2023 年全年公司结转毛利率为16.02%，同比下降5.99 个百分点，主要因低利润项目结转占比提升；截至2023 年末，公司归母净利120.67 亿元，同比下降34.13%，主要系销售费用因代理费增加、管理费用因规模扩大及财务费用因利息支出增加收入减少所致的三费费用增加，其中销售费用88.76 亿元，同比提升17.88%，管理费用51.59 亿元，同比提升8.75%，财务费用43.91 亿元，同比提升19.12%，同时公司对存货和长期股权投资计提减值约50 亿元。


销售金额位列行业第一，核心城市市占率不断提升。2023 年公司实现销售金额4222 亿元、销售面积2386 万平米，位于行业第一，公司在核心38 城实现销售贡献超9 成，同比提升2 个百分点，其中珠三角贡献销售1100 亿元、长三角贡献销售1400 亿元；公司 2023 年市占率 3.6%，同比提升 0.2 个百分点，其中核心38 城市占率达6.8%，同比提升0.7 个百分点；市占率超过10%的城市共27 个，单城市占率天花板不断突破提升。


加快回款速度，现金流水平充足。2023 年公司全年回笼金额4304 亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2 个百分点，公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529 亿元；截至2023 年末，公司货币资金余额1480 亿元，保持在总资产10%左右的合理水平，且并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕。


聚焦核心城市，土储结构持续优化。2023 年公司共拓展项目103 个，总地价1632 亿元，权益地价1359 亿元，同比提升26%，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力；截至2023 年末，公司土地储备计容建面7790 万平方米，其中存量项目6608 万平方米，增量项目1182 万平方米；核心38 城面积储备占比近7 成，提升2.4 个百分点，资源结构不断优化。


分红比例提升彰显央企担当。2023 年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断实施不超过20 亿元回购方案；同时公司将现金分红比例从20%提升至 40%，每10 股派发现金红利4.10 元（含税），彰显公司信心。


投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2024-2026 年营收分别达3614.40 亿元/3857.11 亿元/4125.01 亿元，同比增长4.2%/6.7%/6.9%；2024-2026 年PE 倍数为8/6/5。维持“推荐”评级。


风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

□.李.阳./.陈.立    .民.生.证.券.股.份.有.限.公.司