保利发展(600048)：销售稳健投拓聚焦 分红比例提升回馈股东

事件：公司发布2023 年年报。2023 年实现营收3468.9 亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7 亿元，同比下降34.1%。业绩符合预期。


　　收入稳步增长，多因素导致业绩承压。2023 年公司营收增长而归母净利润同比下降34.1%的原因主要有：（1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降6.0pct 至16.0%；（2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失50.5 亿元；（3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少19.9 亿元至22.1 亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降0.8pct。


　　销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。公司2023 年实现销售金额4222 亿元，同比下降7.7%，销售金额行业排名来到第一。


　　公司城市深耕效果显著，核心38 城市销售贡献接近9 成，同比提升2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过1100 亿元和1400 亿元。公司市占率不断提升，2023 年同比提升0.2pct 至3.6%，核心38 城市占率达6.8%。


　　拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储，2023 年拿地金额1632 亿元，逆势同比增长1.2%；投销比38.7%，同比增长3.4pct。2023 年拿地金额中99%位于核心38 城，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，为后续业绩释放奠定基础。


　　财务优势显著，融资渠道畅通。截至2023 年末，公司有息负债3543 亿元，较2022 年末减少271 亿元。公司三道红线始终维持绿档：2023 年净负债率61.2%，剔预负债率67.1%，现金短债比1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。2023 年新增融资1371 亿元，综合成本仅3.14%；截至2023 年末，公司综合融资成本为3.56%，同比下降36bp。


　　提高分红比例，大股东增持彰显信心。公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。2023 年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至2024年3 月6 日，公司实控人保利集团已累计增持2.5 亿元（2678 万股，占总股本0.22%）；截至2024 年3 月7 日，公司累计回购10.0 亿元（10503万股，占总股本0.88%）。另外，公司修订2023-2025 年股东回报规划，将分红比例从20%提升至40%，彰显公司稳健发展信心。


　　盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为126.9/137.2 亿元（前值为145.1/170.7 亿元），预计2026 年归母净利润为147.8 亿元。对应的EPS 为1.06/1.15/1.23 元，对应的PE 为7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。


　　风险提示：房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期。

□.房.诚.琦./.肖.畅./.白.学.松    .东.吴.证.券.股.份.有.限.公.司