招商蛇口(001979)：毛利率水平明显提升 拿地积极聚焦一线城市

归母扣非净利润保持增长，拿地强度同比提升，维持“买入”评级招商蛇口发布2025 年三季报，公司行业排名稳定，拿地聚焦核心城市，公开市场融资畅通。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润为42.8、49.6、55.4 亿元，EPS 为0.47、0.55、0.61 元，当前股价对应PE 为19.7、17.0、15.2倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。


　　毛利率水平明显提升，合联营企业投资收益大幅下降2025 年前三季度，公司实现营业收入897.66 亿元，同比+15.1%；实现归母净利润24.97 亿元，同比-4.0%；实现归母扣非净利润19.68 亿元，同比+17.1%；公司实现毛利率、净利率分别为14.98%、4.01%，同比分别+5.03pct、-0.37pct，实现经营活动现金净流量31.4 亿元，同比-75.8%；对合联营企业的投资收益0.6 亿元，同比-96%。公司2025 年第三季度收入和归母净利润分别同比+43.2%、-11.4%。


　　销售排名行业前四，拿地强度超50%


　　2025 年1-9 月，公司实现签约销售面积508.7 万方，同比-20.8%；实现签约销售金额1407.1 亿元，同比-3.1%，销售排名位列行业第四；实现签约销售均价27660元/平，同比+22.4%。2025 年1-9 月，公司获取30 宗土地，拿地总建面324.7 万方，同比增长132%；对应土地总价752.1 亿元，同比增长160%；拿地均价23162元/平，同比增长12%；拿地金额权益比达57.9%，同比有所下降；拿地强度53.5%（2024 年同期19.9%），其中一线城市拿地占比66.9%。


　　融资成本优势明显，增发优先股规模调整


　　公司融资畅通，截至2025 年10 月末，公开市场债券融资121 亿元，包括2 笔公司债和5 笔中期票据，票面利率均不超2.05%，融资成本优势明显。公司10 月调整公告拟向特定对象发行优先股78.4 亿元，募集资金用于11 个房地产项目建设。截至2025 年9 月末，公司累计回购股份数量4480 万股，占公司总股本的比例为0.494%，支付资金总额4.3 亿元（含交易费用）。


　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

□.齐.东./.胡.耀.文    .开.源.证.券.股.份.有.限.公.司