中国国贸(600007)：公寓业务表现亮眼 核心资产韧性犹存

事件：公司发布2025 年第三季度报告。2025 年 Q1-Q3，公司实现营收 28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4 亿元，同比-7.7%；扣非后归母净利润9.4亿元，同比-7.0%。其中，2025 年Q3实现营收9.3亿元，同比-5.5%；归母净利润3.1 亿元，同比-7.0%；扣非后归母净利润3.1 亿元，同比-7.4%。


　　核心物业小幅波动，但整体基本盘稳固。受宏观环境影响，公司写字楼和商城业务租金及出租率均有小幅波动。写字楼Q1-Q3平均出租建面35.6万㎡，租金收入10.5 亿元，出租率为92.3%，同比-0.9pp；平均租金为613 元/平/月，同比-32 元/平/月，主要受企业“降本增效”需求及市场存量博弈加剧影响。商城Q1-Q3 平均出租建面18.0 万㎡，租金收入9.0 亿元，出租率为95.5%，同比-1.1pp；平均租金为1308 元/平/月，同比-27 元/平/月。尽管租金及出租率有小幅波动，但公司作为全国销售额排名前五的重奢商场，高端定位构筑护城河，基本盘稳固。


　　公寓表现亮眼，经营效率持续改善。公寓Q1-Q3平均出租建面8.0 万㎡，租金收入1.4 亿元，出租率为90.4%，同比+1.1pp；平均租金为363 元/平/月，同比-4 元/平/月，基本保持稳定。公司公寓业务改造升级后，市场需求持续恢复，经营效率进一步改善。


　　财务状况稳健，高分红价值凸显。公司财务基本面坚实，资产负债率常年维持低位，有息负债规模持续压降，融资成本不断降低。2025 年Q1-Q3，公司经营活动产生的现金流量净额13.6亿元。同时公司重视股东回报，2024 年派息率高达88%，稳健的经营现金流与慷慨的分红政策为公司价值提供了坚实的防御性与确定性。


　　盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027 年归母净利润达13.0/13.3/13.5 亿元。考虑到公司坐拥北京CBD核心地段的稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，公司历史上的高分红政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。


　　风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险。

□.李.垚./.李.艾.莼    .西.南.证.券.股.份.有.限.公.司