招商积余(001914)：主业稳健 利润受一次性扰动承压

事件：2025 年公司实现营业收入192.73 亿元，同比+12.23%；归母净利润6.55 亿元，同比-22.12%（剔除衡阳项目一次性影响同比+8.30%）；基本每股收益0.62 元，同比-21.98%。


　　主业盈利韧性凸显，一次性因素影响利润


　　收入端，2025 年公司实现营业收入192.73 亿元，同比+12.23%；其中，1）物业管理业务实现营业收入186.03 亿元，同比+12.83%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入142.79 亿元（yoy+6.56%）、5.37 亿元（yoy+0.18%）、37.86 亿元（yoy+48.46%），占营收比重分别达76.76%、2.89%、20.35%，专业增值服务成为核心增长引擎；2）资产管理业务实现营业收入6.66 亿元，同比-0.67%，整体保持平稳。利润端，2025 年公司实现归母净利润6.55 亿元，同比-22.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56 亿元，剔除此影响后归母净利润9.10 亿元，同比+8.30%；整体毛利率11.09%，较24 年下降0.87pct；其中，物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.51%、10.04%、8.16%，较24 年同期分别-0.16、-0.47、-1.07pct，住宅业态毛利率11.36%，同比+0.48pct，盈利结构持续优化。费用端，2025 年销售、管理、研发费用率同比-0.10、-0.49、-0.07pct 至0.57%、3.01%、0.39%，财务费用率优化至0.06%，费用管控能力持续增强。分红方面，公司拟每10 股派现2.6 元，现金分红比例41.85%，股东回报保持稳健。


　　市拓合同额同比双增，规模质效并进


　　规模端，截至2025 年末，公司在管项目数达2473 个，较24 年末增加177 个，在管面积3.77 亿㎡，较24 年提升3.37%；其中关联方管理面积1.37 亿㎡，同比+3.55%，第三方管理面积2.41 亿㎡，同比+3.26%，市场化拓展持续提升；其中住宅、非住宅业态管理面积同比+7.07%、+1.12%，非住宅仍是核心基本盘。拓展端，2025 年，公司新签年度合同额达44.80 亿元，同比+11.19%，其中，第三方新签合同额41.69 亿元，同比+12.89%。分业态看，住宅业态拓展合同额同比+60%，落地上海康城、西安秦汉雅苑等标杆大盘；非住宅业态中航空、高校、IFM 分别新增合同额1.91 亿元（+85%）、2.32 亿元（+25%）、3.69亿元（+15%），非住业务多点开花。截至2025 年末，承接招商局集团物业项目管理面积1.37 亿㎡，招商蛇口协同落地第三方项目新签合同额3.36 亿元，央企资源优势稳固。


　　增值服务结构优化，资管业务运营稳健


　　平台及专业增值服务方面，2025 年公司平台增值服务同比微增0.18%，业务结构调整优化；专业增值服务同比高增48.46%，在经纪、充电桩、家装、维修及社区康养等领域均取得突破，“招小充”平台全年充电超1157 万次，物业+康养试点落地见效。资管业务方面，1）商业运营业务：截至2025 年末，招商商管在管商业项目73 个（含筹备），管理面积395 万㎡，其中自持3 个、受托管理59 个、第三方输出11 个；2025 年集中商业销售额同比+8.4%，客流同比+16.7%，会员总数822 万（+18%），深圳太子湾VILLA、杭州城北招商花园城顺利开业。2）持有物业出租经营业务：涵盖酒店、购物中心、写字楼等多业态，2025 年末总可出租面积46.89 万㎡，出租率93%，其中购物中心出租率91%、写字楼81%、酒店出租率100%，资产运营效率维持高位。


　　投资建议：公司背靠招商局集团，主业韧性强、外拓维持较高体量，成长动能足，成本管控能力提升，考虑公司市场环境波动，我们调整公司26-27 年归母净利润分别为9.59、10.70亿元（原值10.78、11.88 亿元），预测28 年归母净利润分别为12.24 亿元，维持“买入”评级。


　　风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险

□.李.蓉./.师.亮    .天.风.证.券.股.份.有.限.公.司