深物业A(000011)_经营总结

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深物业A(000011)经营总结
截止日期	2024-12-31
信息来源	2024年年度报告
经营情况	第三节管理层讨论与分析　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求（一）宏观经济形势及行业发展现状　　2024年，全球经济在多重挑战中逐步复苏，俄乌冲突、中东局势紧张以及中美关系的不确定性继续对全球经济产生　　影响。中国经济也面临新的机遇与挑战，经济增速有所放缓，但仍保持在合理区间。政府继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对科技创新、绿色经济和中小企业的支持力度。同时，推动供给侧结构性改革，优化产业结构，提升经济韧性。房地产市场继续处于调整期，政府继续坚持“房住不炒”的定位，优化房地产调控政策。各地因城施策，放宽限购、限贷政策，降低首付比例和房贷利率，支持刚性和改善性住房需求等一系列刺激政策继续托市，旨在稳定房地产市场，防止市场大幅波动。　　（二）行业政策环境　　2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导　　性意见，并为行业指明了发展方向。2024年上半年对现行制度进行了系列优化调整，包括一线城市松绑限购、首付利率　　降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式。下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，9月26日，中共中央政治局召开会议，在房地产方面，会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。此后，房地产市场呈现出积极的变化，房价指数逐步回稳，市场信心得到提振。供给端金融支持保交付、财政支持土地和住房去库存。供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力，稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地，主要聚焦在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项债保障存量收购。需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门出台“四个取消、四个降低、两个增加”措施支持居民购房。四个取消主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加中，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，旨在通过“组合拳”形式推动市场止跌回稳。　　（三）区域市场格局　　从区域市场看，2024年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善型住　　房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策。因土地供应节奏放缓，深圳一手住宅供应规模有所收缩。9月29日，深圳住建局等四部门联合发文，提出放松限购、降低首付、取消限价限售、增值税“5改2”等举措，旨在加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场止跌回稳。929新政的推出，成为对市场起到推动作用的关键，鉴于市场活跃度提升，房企择机加快其推盘节奏，多项核心指标企稳向好。　　四、主营业务分析　　1、概述　　参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。　　2、收入与成本　　（1）营业收入构成　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入　　□是 否　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用　　（5）营业成本构成　　行业分类　　（6）报告期内合并范围是否发生变动　　是□否　　详见本报告第十节财务报告九、合并范围的变更　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况　　□适用 不适用　　（8）主要销售客户和主要供应商情况　　法人1与公司存在同一控制关系。　　不存在关联关系。　　3、费用　　4、研发投入　　适用□不适用　　　　主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标预计对公司未来发展的影响BIM运维管理系统结合BIM模型技术，提高运维管理效率，实现BIM模型的可视化特性，便于业主进行资产管理和决策支持。已交付 BIM综合IOC基于对“综合概览-子系统概览-设备组分析、设备视图分析-设备知识库”五个维度，对智慧建筑下的任何场景进行高效的、准确的决策分析、统筹管理、排查问题、解决问题及问题的解决方法。　　大屏同时支持接入数　　据治理分析及完善的　　IOC组件来完成多种　　指标的组合展示，如柱状图、折线图、散点图、桑基图、热力图等展示方式，组合出不同业务场景下所需的展示需求。增加产品优势和市场竞争力建筑智能化集成系统为解决建筑楼宇设施的智能管理，向资产方和运营方提供强大的集成管理平台，实现资产的保值增值与降本增效。已交付本产品结合了最新的移动互联网、物联、大数据、BIM等技术，是建筑楼宇的不动产与设施管理中集运维工具、管理、智能决策为一体的解决方案，具有对其整个范围内的各类设施资产，提供从入账、运行维护、到报废的全生命周期管理功能，覆盖工程、环境、安全、客服、品质等业务，具有广泛集成、智能监测、智能告警、智能调度等特点。增加新的市场机会点数字化综合管理平台结合物联网、大数据、BIM等技术，对已交付该平台由FMS设施管理子系统，IMS物联增加产品优势和市场竞争力不动产与设施管理提供集运维工具、管理、智能决策为一体的解决方案。　监测子系统，EMS能源管理子系统，基础支撑子系统，BI智能报表系统子系统，移动端应用系统组成。　　可实现对不动产与设　　施运维管理的流程、人、标准体系的落地管理；实现无人机房管理，节省人力成本，提高安全保障；　　实现能耗分析管理；　　具有为整个平台提供　　基础数据支持功能；　　实现人员管理、资产管理、任务管理、客户服务等方面的统计分析和决策支持；实现内部管理和客户移动端的便捷使用。医院智慧后勤管理平台通过引入物联网、微服务、大数据等信息技术，来优化医院运营，提高服务质量和效率，实现资源最大化利用。已交付本系统具体功能包括：医院设备和基础设施管理、物资和供应链管理、环境管理、安全管理、医疗服务与患者体验管理、节能减排与环保、数据分析与决策。具有工单看板、任务处理、工作台、计划管理、预算管理、流程管理、工作分析、空间管理、资产管理及客户服务、人员管理等多界面功能，可在APP移动端使用。增加新的市场机会点企业行政智慧运营中心以数字中台为基础层，构建数据采集及业务自运行能力，以专业管理为服务层，打造行政运营管控平台。已交付本系统作为企业行政管理的统一的智慧运营中心，以数字中台为基础层，构建数据采集及业务自运行能力，以专业管理为服务层，打造行政运营管控平台（E-IOC）。　　系统主要面向企业行　　政与后勤的相关管理　　层、员工、以及IT管理员，主要功能包括：综合管理看板、专业管理、报表查询、报告导出、数据录入、事件中心、账号权限管理、组织架构管理、指标管理、移动端、数据中台。增加新的市场机会点　　5、现金流　　①经营活动现金流入同比减少，主要原因是：报告期房地产收入减少所致。　　②经营活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期支付土地增值税增加所致。　　③投资活动现金流入同比减少，主要原因是：去年同期收到股权转让款所致。　　④投资活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期购建长期资产增加所致。　　⑤筹资活动现金流入同比减少，主要原因是：报告期新增银行借款减少所致。　　⑥筹资活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期偿还银行借款增加所致。　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明适用□不适用　　报告期公司经营活动产生的现金流量净额-1,423,998,174.52,与报告期净利润-1,287,143,724.11元存在较大差异，主要原因是：报告期支付之前年度已计提的土地增值税，计提资产减值准备及确认合营企业投资收益。　　五、非主营业务分析　　适用□不适用　　征收补偿款外，具有可持续性。资产减值 -1,036,113,360.07 86.79% 主要是计提存货跌价准备否营业外收入 1,067,805.57 -0.09% 主要是没收定金及保证金否营业外支出 8,355,964.49 -0.70% 主要是支付违约金否信用减值损失 -363,088,397.28 30.41% 主要是计提坏账准备否　　六、资产及负债状况分析　　1、资产构成重大变动情况　　一年内到期的　　非流动负债 506,702,676.30 3.31% 3,092,324,853.所致所致递延所得税负境外资产占比较高□适用 不适用　　2、以公允价值计量的资产和负债　　适用□不适用　　3、截至报告期末的资产权利受限情况　　　　期末账面余额受限原因　　货币资金 67,316,759.82 [注1]-[注11] 　　澜湖时代项目地块土地使用权 401,867,324.00 [注12]扬州深扬数智城项目D地块土地使用权及D地块在建工程 474,272,747.56 [注13]合计 943,456,831.38[注1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在2,950,000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保证金。[注2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在3,000,000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。[ 3] 117,500.00注：期末使用权受到限制的货币资金中，存在元系子公司深圳市设施之家科技有限公司的银行保函保证金。[注4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在1,000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司江西分公司的POS机押金。[注5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在203,171.00元系子公司深圳市皇城地产有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。[ 6] 57,490,835.33注：期末使用权受到限制的货币资金中，存在元系期末购买的定期存款及其利息。[注7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在50,349.36元系子公司深圳市佳源物业管理有限公司的托收业务保证金。[注8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在284,323.30元系子公司扬州物合置业有限公司的受托支付冻结金。[注9]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在484,000.00元系子公司重庆深国贸物业管理有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。[ 10] 1,600,000.00注：期末使用权受到限制的货币资金中，存在元系子公司深圳市深汕特别合作区国贸物业发展有限公司的银行保函保证金。[注11]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在1,135,580.83元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。[注12]：公司因日常经营活动所需，向兴业银行深圳分行申请借款，将持有的澜湖时代项目地块土地使用权进行抵押。[注13]：公司因日常经营活动所需，向中国农业银行扬州分行申请借款，将持有的深扬数智城项目D地块土地使用权及D地块在建工程进行抵押。　　七、投资状况分析　　1、总体情况　　□适用 不适用　　2、报告期内获取的重大的股权投资情况　　□适用 不适用　　3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况　　□适用 不适用　　4、金融资产投资　　（1）证券投资情况　　适用□不适用　　6、　　6 金田　　股份　　A、金田股份B 3,565,6 公允价值计量 636,931.82 其他权益工具投资系金田债务重整取得合计 3,565,6 -- 636,931.82 -- -- 　　（2）衍生品投资情况　　□适用 不适用　　公司报告期不存在衍生品投资。　　5、募集资金使用情况　　□适用 不适用　　公司报告期无募集资金使用情况。　　八、重大资产和股权出售　　1、出售重大资产情况　　□适用 不适用　　公司报告期未出售重大资产。　　2、出售重大股权情况　　□适用 不适用　　九、主要控股参股公司分析　　适用□不适用　　十、公司控制的结构化主体情况　　□适用 不适用　　十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动　　　　接待时间接待　　地点接待方式接待对　　象类型接待对　　象谈论的主要内容及提供的资料调研的基本情况索引流个人个人询问公司相关业务布局情况不适用　　2024年01月17日公司电话沟通个人个人询问公司四季度业绩情况不适用流个人个人询问公司市值管理计划，是否有计划回购B公司股股份不适用　　2024年01月26日公司网络平台线上交流个人个人询问公司相关业务布局情况及分红计划不适用　　2024年01月26日公司网络平台线上交流个人个人询问公司业绩情况，是否发布业绩预告不适用　　2024年01月28日公司网络平台线上交流个人个人询问公司是否有计划参与城中村改造项目不适用　　2024年01月29日公司网络平台线上交流个人个人询问公司是否有计划实施区块链技术不适用　　2024年02月21日公司电话沟通个人个人询问公司三季度业绩下滑原因、全年业绩情况、地产和物管项目情况不适用　　2024年02月29日公司电话沟通个人个人询问公司业绩情况及分红计划不适用　　2024年02月29日公司网络平台线上交流个人个人询问公司续聘2024年度财务审计机构采用的选聘方式不适用　　2024年03月12日公司网络平台线上交流个人个人询问公司在ESG治理方面的计划不适用　　2024年03月20日公司网络平台线上交流个人个人询问公司是否建立财务共享中心不适用　　2024年03月25日公司电话沟通个人个人询问公司2023年度业绩情况不适用　　2024年03月25日公司电话沟通个人个人询问同业竞争相关问题不适用流个人个人询问公司是否有计划参与城中村改造项目不适用　　2024年04月01日公司网络平台线上交流个人个人询问分红计划和时间不适用　　2024年04月01日公司网络平台线上交流个人个人询问分红计划不适用　　2024年04月03日公司电话沟通个人个人询问公司相关业务布局情况不适用　　2024年04月08日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年04月11日公司电话沟通个人个人询问公司2024年度业绩预计情况不适用　　2024年04月11日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年04月11日公司实地调研机构深圳华夏复利私募证券基金管理有限公司等机构投资者询问公司业务板块发展情况及未来规划等详见公司于2024年4月11日在巨潮资讯网披露的《2024年4月11日投资者关系活动记录表》　　2024年04月12日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年04月17日公司电话沟通个人个人询问公司股东会召开时间不适用　　2024年04月17日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年04月18日公司电话沟通个人个人询问分红相关问题不适用　　2024年04月18日公司电话沟通个人个人询问业绩说明会召开时间不适用　　2024年04月18日公司电话沟通个人个人询问公司股东会召开时间不适用　　2024年04月19日公司网络平台线上交流个人个人询问公司利润下降的原因不适用　　2024年04月22日公司电话沟通个人个人询问公司融资授信相关问题不适用　　2024年04月22日网络平台网络平台线上交流其他通过路演平台参与公司2024年度业绩说明会的投资者公司经营情况、财务状况、分红情况、发展规划详见公司于2024年4月22日在巨潮资讯网披露的《2024年4月22日投资者关系活动记录表》　　2024年04月23日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年04月26日公司电话沟通个人个人询问公司如何应对房地产新政不适用　　2024年05月07日公司电话沟通个人个人询问分红计划不适用　　2024年05月07日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年05月10日公司网络平台线上交流个人个人询问同业竞争相关问题不适用　　2024年05月21日公司网络平台线上交流个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年05月22日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年05月27日公司电话沟通个人个人询问公司股价下降原因不适用　　2024年05月30日公司电话沟通个人个人询问公司经营情况不适用　　2024年06月04日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年06月12日公司电话沟通个人个人询问澜湖时代开盘销售情况及上半年公司房地产项目结转情况不适用　　2024年06月17日公司电话沟通个人个人询问公司分红派息到账时间不适用　　2024年06月17日公司电话沟通个人个人询问公司相关业务情况不适用　　2024年06月17日公司电话沟通个人个人询问公司分红派息到账时间不适用　　2024年06月17日公司电话沟通个人个人询问公司经营情况不适用　　2024年06月19日公司电话沟通个人个人询问公司分红派息到账时间不适用　　2024年06月27日公司电话沟通个人个人询问公司业绩情况不适用　　2024年06月30日公司网络平台线上交流个人个人询问公司转让全资子公司股权事项进展不适用　　2024年07月02日公司电话沟通个人个人询问投控公司协议转让相关事宜不适用　　2024年07月03日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年07月04日公司电话沟通个人个人询问公司经营情况不适用　　2024年07月05日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年07月08日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年07月09日公司电话沟通个人个人询问公司业绩情况不适用　　2024年07月11日公司电话沟通个人个人询问公司业绩情况、同业竞争解决进展不适用　　2024年07月15日公司电话沟通个人个人询问公司分红派息到账时间不适用　　2024年07月24日公司其他个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年07月24日公司电话沟通个人个人询问公司与心海荣耀的仲裁具体情况，同业竞争问题解决进展不适用　　2024年07月25日公司网络平台线上交流个人个人询问公司相关业务布局情况，是否有计划转型不适用　　2024年08月02日公司电话沟通个人个人询问公司股价上涨原因不适用　　2024年08月02日公司电话沟通个人个人询问公司经营情况不适用　　2024年08月02日公司网络平台线上交流个人个人询问公司相关业务布局情况不适用　　2024年08月06日公司网络平台线上交流个人个人询问公司相关业务布局情况不适用　　2024年08月07日公司电话沟通个人个人询问澜湖时代什么时候开盘时间、同业竞争解决进展不适用　　2024年08月07日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年08月08日公司电话沟通个人个人询问公司对房地产市场的看法不适用　　2024年08月08日公司电话沟通个人个人询问公司未来经营计划不适用　　2024年08月12日公司电话沟通个人个人询问公司股票异动公告内容相关问题不适用　　2024年08月18日公司网络平台线上交流个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年08月22日公司电话沟通个人个人询问投控公司协议转让的相关事宜、同业竞争解决进展不适用　　2024年08月25日公司网络平台线上交流个人个人询问公司物业管理业务相关问题不适用　　2024年08月28日公司电话沟通个人个人询问投控公司协议转让的相关事宜、同业竞争解决进展不适用　　2024年09月12日公司网络平台线上交流个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年09月24日公司电话沟通个人个人询问公司发展前景不适用　　2024年09月24日公司电话沟通个人个人询问同业竞争解决进展不适用　　2024年09月30日公司电话沟通个人个人询问同业竞争延期原因不适用　　2024年10月15日公司电话沟通个人个人询问公司未来经营计划、公司存货情况不适用　　2024年10月15日公司电话沟通个人个人询问公司相关业务情况不适用　　2024年10月16日公司网络平台线上交流个人个人询问国贸商场改造项目相关问题不适用　　2024年10月18日公司电话沟通个人个人询问国贸商场改造相关事宜不适用　　2024年10月31日公司网络平台线上交流个人个人询问公司控股股东转让部分股份进展情况不适用　　2024年10月31日公司网络平台线上交流个人个人询问同业竞争相关问题不适用　　2024年11月06日公司网络平台线上交流个人个人询问公司市值管理计划不适用　　2024年11月08日公司其他个人个人询问公司有没有回购B股的计划不适用　　2024年11月08日公司网络平台线上交流个人个人询问公司相关业务布局情况不适用　　2024年11月08日公司电话沟通个人个人询问公司业绩构成情况、目前在建和在售楼盘情况不适用　　2024年11月11日公司电话沟通个人个人询问公司2024年度业绩情况不适用　　2024年11月11日公司电话沟通个人个人询问公司楼盘开发进度及销售情况不适用　　2024年11月12日公司网络平台线上交流个人个人询问公司是否有并购重组计划不适用　　2024年11月14日公司实地调研机构中信证询问公司业务板块发展情况、经营计划详见公券、易方达基金　司于2024年11月14日在巨潮资讯网披露的《2024年11月14日投资者关系活动记录表》　　2024年11月21日公司网络平台线上交流个人个人询问公司信披相关问题不适用　　2024年11月21日公司网络平台线上交流个人个人询问公司自用和闲置物业信息不适用　　2024年11月21日公司网络平台线上交流个人个人询问公司资产信息不适用　　2024年11月25日公司电话沟通个人个人询问公司是否有并购重组计划不适用　　2024年11月27日公司网络平台线上交流个人个人询问公司控股股东转让部分股份进展情况不适用　　2024年11月27日公司网络平台线上交流个人个人询问公司相关业务情况不适用　　2024年12月05日公司网络平台线上交流个人个人询问公司相关业务情况不适用　　2024年12月19日公司电话沟通个人个人询问公司相关业务情况不适用适用□不适用　　十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况　　公司是否制定了市值管理制度。　　□是 否　　公司是否披露了估值提升计划。　　□是 否　　十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况　　公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否

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