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| 德必集团(300947)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）城市更新市场需求强烈
城市更新依然是行业发展的核心驱动力之一。近年来，国家持续推动城市更新行动，相关政策不断落地。2023年住房和城乡建设部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》、2023年自然资源部印发的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）》以及2024年上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，均强调了城市更新在城市高质量发展中的重要性。
政策推动下，城市更新的重点在于优化城市空间结构、提升城市功能，通过小规模、渐进式的有机更新和微改造，避免大规模的拆建，强调对存量建筑的优化与价值提升。2024年全年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。根据中研普华研究院撰写的《2025-2030年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示，预计未来几年城市更新市场的投资规模有望超过9万亿元，充分体现了城市更新市场的需求在不断增加。
公司凭借在“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”方面的优势，积极参与城市更新项目。2024年，公司继续在重点城市布局，通过改造和运营存量建筑，推动城市空间的优化和功能提升。截至2024年底，公司的园区管理面积已超 141.7万平方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。
（二）文科创产业增长驱动园区需求
文化创意和科技创新产业在2024年继续保持稳步增长。根据国家统计局发布的数据，2024年全年，全国规模以上文化及相关产业企业实现营业收入超 14万亿元，比上年增长6%。文化创意产业园区作为文化企业的聚集地和科技创新的重要平台，通过提供专业的服务和资源，促进企业间的合作与协同，推动产业的集聚和发展。随着文化创意和科技创新企业的不断增加，园区的运营和管理成为行业发展的重要趋势。政策支持和市场需求的双重驱动下，文化创意产业园区的需求持续增加。
公司作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，以独特的设计理念创立了多个园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。近年，公司也通过并购等方式拓展业务，进一步巩固了在文科创产业园区运营领域的领先地位。
（三）文旅融合助力园区发展
文旅融合为文化创意产业园区带来了新的发展机遇。随着消费者对高品质旅游体验的需求增加，文化创意产业园区通过举办文化节庆活动、开发体育旅游线路、打造特色旅游产品等方式，吸引了大量游客。根据国内旅游抽样调查统计结果，2024年，国内出游人次56.15亿，比上年同期增加7.24亿，同比增长14.8%。文旅融合不仅丰富了园区的功能，也提升了园区的品牌价值和市场竞争力。通过文旅融合，园区可以实现文化与旅游的互利共赢，推动园区的多元化发展。
2024年，德必集团进一步拓展文旅融合业务，在文旅领域布局了多个项目：公司首个文旅项目“桃花坞里”正式开园、公司与张家港市文商旅集团共同打造的张家港市数字文化产业园奠基仪式成功举行、公司与深圳广电集团共同打造的深圳国家动漫画产业基地迎来焕新、彭城壹号项目升级改造助力徐州中心商圈焕新等等。同时，公司通过举办文化节庆活动、开发体育旅游线路等方式，吸引更多游客，提升园区的品牌价值和市场竞争力。
（四）政策与市场双重驱动下的发展机遇
2024年，公司所处的行业继续受到政策的大力支持。国家和地方政府出台了一系列政策，推动城市更新、文化创意产业和智慧园区建设。例如，《“十四五”文化发展规划》强调了文化产业在推动城市发展中的重要性。同时，市场需求的持续增长也为公司的发展提供了有力支撑。
公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，将继续推动公司快速稳健发展。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。
四、主营业务分析
1、概述
参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
注：在全行业租赁服务毛利率持续下降的市场环境下，由于公司创新推出的合作分成、托管运营项目等带来收入贡献，
以及公司推广的增值服务收入大幅增加，使公司会员及其他服务毛利率同比增长达16.51%。公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
行业和产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
子公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响德必荟（上海）科技发展有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响盐城初光新能源有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响合肥瓴庐德壹科技发展有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响新日月明德酒店管理（湖北）有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响苏州桃苏唐记酒店管理有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响苏州明唐府酒店管理有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海德康宁文化发展有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响德必东都（北京）文化旅游产业发展有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响深圳德广文化创意科技产业发展有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海胥华企业管理有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海德荟集文化科技有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响寅境文化（苏州）有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响上海德邻美特高级公寓有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响合肥德必文化科技有限责任公司 新设 新增企业，本年无重大影响深圳怡景数字文化创意产业发展有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响新设成都德必西南科技有限公司 新设 新增企业，本年无重大影响
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响ICS出入管理系统软件V1.0 加强园区人员和车辆出入的管控，提升园区安全性和秩序性 已完成 实现对人员和车辆出入的精准记录、快速识别与智能管控，减少安全漏洞，提高出入效率 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具，增强园区的安全保障，提升客户对园区安全性的满意度，吸引更多企业入驻园区ICS排班管理软件V1.0 优化园区运营人员的工作排班，合理分配人力资源，提升工作协同性 已完成 根据不同岗位需求、人员技能和工作时间要求，实现智能化排班，减少人工排班的错误和繁琐，提高人员工作效率和满意度 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具，降低人力成本，提高园区运营管理的效率和质量，保障园区各项服务的稳定运行ICS直播间管理软件V1.0 为园区内企业提供便捷的直播间预定服务，满足企业开展线上直播活动的场地需求，避免直播间使用冲突 已完成 打造一个高效、稳定的预定平台，实现直播间的在线查询、预定、取消等操作，提供实时的预定状态更新和提醒功能 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具，提高直播间的使用效率，促进园区内企业的直播业务发展，增强园区对企业的吸引力ICS学习平台软件V1.0 搭建园区内的在线学习平台，提升园区企业员工和运营人员的专业技能和知识水平 已完成 整合丰富的课程资源，提供个性化学习路径，实现学习过程的跟踪和评估，提高学习效果 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具，提升园区内人员的整体素质，增强园区的竞争力，促进园区的可持续发展ICS智慧导航系统V1.0 帮助园区内人员快速、准确地找到目的地，提升园区的导览服务体验 已完成 提供实时、精准的导航功能，支持室内外一体化导航，优化导航路径规划，提高导航的准确性和便捷性 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具，提升园区的服务品质和形象，方便企业员工和访客在园区内的活动，提高园区的运营效率ICS智能环境监测系统V1.0 实时监测园区内的环境指标，如空气质量、温湿度、噪音等，保障园区环境的舒适度和安全性 已完成 实现环境数据的实时采集、分析和预警，及时发现环境异常情况，为环境调控提供数据支持 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具，营造健康、舒适的园区环境，提升园区企业和人员的满意度，符合绿色园区建设的要求ICS云打印服务平台V1.0 为园区内用户提供便捷的云打印服务，打破打印设备的地域限制，提高打印效率 已完成 实现随时随地提交打印任务，支持多种文件格式，具备打印权限管理和设备状态监控功能 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具，提升园区办公的便利性和智能化水平，满足企业和人员的打印需求，优化园区的办公环境ICS能源管理系统V1.0 对园区的能源消耗进行实时监测、分析和管理，实现能源的合理利用和节能减排 已完成 准确统计能源消耗数据，分析能源使用趋势，提供节能建议和策略，降低能源成本 完善智慧园区系统的功能，为园区经营提供科学工具，推动园区的可持续发展，降低运营成本，提高园区的经济效益和环境效益
5、现金流
1、本年经营活动产生的现金流量净额较上年增加4.02%，波动较小，系日常经营波动。
2、本年投资活动产生的现金流量净额较上年增加31.63%，主要系本期部分理财到期赎回所致。
3、本年筹资活动产生的现金流量净额较上年增加2.38%，波动较小。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
2024年公司经营活动产生的现金净流量为80,939.67万元，本年度净利润为 3,661.13万元，差异率为 2110.79%，主
要系（1）根据新租赁准则支付给上游出租方的房租成本计入筹资活动现金流出；（2）项目前期工程投入的摊销等非付现成本影响当期净利润，导致公司经营活动产生的现金净流量与净利润存在较大差异。
五、非主营业务情况
适用 □不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
50%，主要系本期购买保本低风险理财产品较多所致，按照不同产品类型归类至交易性金融资产和其他流动资产中。应收账款 45,061,545.6入增长；另一方面有部分客户存在延缓支付租金的现象长期股权投资 28,842,616.4固定资产 18,825,737.749%，主要系增加办公设备、光伏设备所致。在建工程 42,830,723.435%，主要系新拓项目增加所致使用权资产 3,009,075,47短期借款 89,491,068.9209%，主要系低息信用借款增加所致。合同负债 36,006,055.830%，主要系归还借款所致。租赁负债 3,295,207,06交易性金融资产 396,700,085.致减少 49%，主要系保本存单产品到期减少所致。其他权益工具投资 12,747,897.8期初增加46%，主要系本期追加投资及计提部分公允价值变动所致。60%，主要系本期增加剧本无形资产所致。5710%，主要系未决诉讼预计相关负债所致。库存股 50,008,488.332%，主要系回购股份所致。其他综合收益 -期初减少866%，主要系其他权益工具投资计提部分公允价值变动所致。境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
1、“其他债权投资-其他变动”为本期大额存单利息所致。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资
5、募集资金使用情况
适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
适用 □不适用
（2） 报告期末
募集资金
使用比例
（3）=
（2）/
（1） 报告期内
变更用途
的募集资
金总额 累计变更用
途的募集资
金总额 累计变
更用途
的募集
资金总
额比例 尚未使
用募集
资金总
额 尚未使用募集资金用途
及去向 闲置两年
以上募集
资金金额
2021 首次
公开
发行2021年
02月10
日 69,350.68 62,228.35 4,722.23 56,133.75 90.21% 2,919.37 21,639.91 34.78% 6,094.6 除用于现金管理的部分外，本公司尚未使用的募集资金存放于募集资金专户进行严格管理，并将继续用于募投项目。 0合计 -- -- 69,350.68 62,228.35 4,722.23 56,133.75 90.21% 2,919.37 21,639.91 34.78% 6,094.6 -- 0募集资金总体使用情况说明
1、募集资金金额及到账时间
经中国证券监督管理委员会《关于同意上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票注册的批复》（证监许可〔2021〕164号）同意注册，公司首次公开发行人民币普通股（A股）1,347.40万股，发行价格为51.47元/股，本次发行募集资金总额为69,350.68万元，扣除发行费用后募集资金净额为62,197.24万元。募集资金已于2021年2月5日划至公司指定账户，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对上述募集资金到位情况进行了审验，并出具了“天职业字[2021]4307号”《验资报告》。发行费用中包含31.11万元发行印花税，公司通过纳税专户以自有资金缴纳印花税并放弃置换，故实际相关发行费用较之前减少31.11万元，扣除发行费用后的募集资金净额实际为62,228.35万元，实际超募资金为5,158.94万元。
2、募集资金使用和余额情况
截至2024年12月31日，公司本次募集资金已累计使用56,133.75万元（含置换前期预先投入部分），尚未使用的募集资金余额共6,094.59万元，公司募集资金专户截止2024年12月31日余额（含利息收入并扣除手续费）为7,529.19万元,差额1,434.59万元为募集资金累计利息收入扣除银行手续费支出后的净额。
（2） 募集资金承诺项目情况
适用 □不适用
(2) 截至期末
投资进度
(3)＝
(2)/(1) 项目达到
预定可使
用状态日
期 本报告
期实现
的效益 截止报
告期末
累计实
现的效
益 是否达
到预计
效益 项目
可行
性是
否发
生重
大变
化
承诺投资项目
2021年首次公开发行2021年02月10日 1.园区智慧精装一体化升级选择“不适用”的原因） 1、公司于2022年1月12日召开第二届董事会第九次会议、第二届监事会第八次会议，于2022年1月28日召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓WE项目”结项并将结余募集资金投入新项目，同时，根据公司实际经营情况与未来发展规划，公司终止“园区智慧精装一体化升级项目”中的“芳华德必运动LOFT智慧精装一体化升级项目”、“昭化德必易园智慧精装一体化升级项目”、“沪西德必易园智慧精装一体化升级项目”以及“虹口德必运动LOFT-柳营路智慧精装一体化升级项目”，并将上述项目尚未使用的募集资金6,195.88万元（占募集资金净额的比例为10.96%）以及“德必岳麓WE项目”结余募集资金1,625.03万元，共计7,820.91万元（含利息收入并扣除手续费，实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于“德必庐州WE项目”和“云亭德必易园项目”。具体内容详见公司于2022年1月13日披露于巨潮资讯网的《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》（公告编号：2022-004）等相关公告。“德必岳麓WE项目”本报告期未达到预计收益，主要由于报告期内出租率有所下降所致。公司于2023年8月25日召开了第二届董事会第十九次会议、第二届监事会第十八次会议，于2023年9月12日召开2023年第二次临时股东大会，审议并通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的议案》，公司拟终止园区智慧精装一体化升级项目，尚未使用的募集资金10,235.64万元（该金额为截至2023年6月30日账户余额，含利息收入及理财收益，占募集资金净额的比例为16.45%）投入新募投项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07万元用于“德必桃花坞文旅项目”，剩余3,362.43万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。具体内容详见公司在巨潮咨询网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》（公告编号：2023-038）等相关公告。
2、星光德必易园项目实施地点位于西安，受大环境影响，星光德必易园项目发生阶段性停工，投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将星光德必易园项目的建设期截止时间从2022年8月延期至2023年5月。公司已于2022年8月26日召开第二届董事会第十四次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了《关于星光德必易园募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于星光德必易园募投项目延期的公告》（公告编号：2022-058）等相关公告。在大环境影响下，该项目招商进度及出租单价不及预期，因此达到预定可使用状态当年效益较差，未达到预计收益，随着园区的逐步成熟，收益将逐步改善。
3、研发中心建设项目和云亭德必易园项目实施地点位于上海，德必庐州WE项目实施地点位于合肥，受大环境影响，研发中心建设项目、云亭德必易园项目和德必庐州WE项目投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将研发中心建设项目的建设期截止时间从2023年2月延期至2024年2月，将云亭德必易园项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2024年2月，将德必庐州WE项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2023年8月。公司已于2023年2月28日召开第二届董事会第十六次会议审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目延期的公告》（公告编号：2023-011）等相关公告。
4、公司于2024年11月29日召开第三届董事会第九次会议、第三届监事会第七次会议，审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》，受房屋出租方延期交付房屋等因素影响，同意公司将“德必桃花坞文旅项目”的建设期截止时间延长至2025年8月。项目可行性发生重大变化的情况说明 1、“园区智慧精装一体化升级项目”旨在对公司现运营的文化创意产业园区通过引入智能化硬件设备及软件系统实现智慧化升级，前期虽经过充分的可行性论证，但实际执行过程中受公司实际经营情况、市场环境等因素的影响，项目整体进度缓慢，一直无法在计划的时间内完成建设，降低了公司募集资金的使用效率。公司于2023年8月25日召开了第二届董事会第十九次会议、第二届监事会第十八次会议，于2023年9月12日召开2023年第二次临时股东大会，审议并通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的议案》，公司终止园区智慧精装一体化升级项目，尚未使用的募集资金10,235.64万元（该金额为截至2023年6月30日账户余额，含利息收入及理财收益，占募集资金净额的比例为16.45%）投入新募投项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07万元用于“德必桃花坞文旅项目”，剩余3,362.43万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。具体内容详见公司在巨潮咨询网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》（公告编号：2023-038）等相关公告。
2、公司于2024年2月29日召开第三届董事会第三次会议、第三届监事会第二次会议，于2024年3月18日召开2024年第一次临时股东大会，审议通过了《关于终止部分募投项目并永久补充流动资金的议案》。为提高募集资金使用效率，根据公司现阶段经营发展的需要，公司决定终止“研发中心建设项目”，并拟将尚未使用的募集资金1,618.63万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）永久补充流动资金。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于终止部分募投项目并永久补充流动资金的公告》（公告编号：2024-015）等相关公告。超募资金的金额、用途及使用进展情况 适用公司超募资金总额为人民币5,158.94万元。公司于2021年3月15日召开了第二届董事会第三次会议和第二届监事会第二次会议、于2021年3月31日召开了2021年第二次临时股东大会，审议通过了《关于使用部分超募资金永久补充流动资金的议案》，同意公司在确保不影响募集资金投资项目建设和公司正常运营的情况下，将1,500万元（占超募资金总额的29.25%）超募资金用于永久补充流动资金。具体内容详见公司于2021年3月16日披露的《关于使用部分超募资金永久补充流动资金的公告》（公告编号：2021-004）等相关公告。募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 适用
1、公司于2021年4月19日召开第二届董事会第四次会议、第二届监事会第三次会议，审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费
用自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金4,629.28万元及已支付发行费用的自筹资金774.94万元，共计5,404.22万元。独立董事对该事项发表了明确同意的独立意见，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司募集资金置换专项鉴证报告》（天职业字[2021]12264号），公司保荐机构民生证券股份有限公司同意公司本次以募集资金置换预先投入募集资金投资项目及已支付发行费用的自筹资金的事项。具体内容详见公司2021年4月20日披露于巨潮资讯网的《关于使用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金的公告》（公告编号：2021-018）等相关公告。
2、公司于2021年7月30日召开第二届董事会第六次会议、第二届监事会第五次会议，审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议
案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金7,640.62万元。独立董事对该事项发表了明确同意的独立意见，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司募集资金置换专项鉴证报告》（天职业字[2021]33639号），公司保荐机构民生证券股份有限公司同意公司本次以募集资金置换预先投入募集资金投资项目的自筹资金事项。具体内容详见公司2021年8月2日披露于巨潮资讯网的《关于使用募集资金置换预先投入募投项目自筹资金的公告》（公告编号：2021-036）等相关公告。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用项目实施出现募集资金结余的金额及原因 适用
1、公司于2022年1月12日召开第二届董事会第九次会议、第二届监事会第八次会议，于2022年1月28日公司召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓WE项目”结项并将结余募集资金1,625.03万元用于新项目建设。“德必岳麓WE项目”作为公司在长沙的首个项目，也是公司进驻华中地区的首个项目，建设期内超期完成目标，投资回报期较预计情况提前。在项目实施过程中，公司严格按照募集资金使用的有关规定，在保障项目建设质量的基础上结合项目实际情况，严格管理，合理配置资源，有效节约了建设支出。具体内容详见公司于2022年1月13日在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》（公告编号：2022-004）等相关公告。
2、公司已于2022年8月26日召开第二届董事会第十四次会议、第二届监事会第十三次会议，审议通过了《关于星光德必易园募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于星光德必易园募投项目延期的公告》（公告编号：2022-058）等相关公告，公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将星光德必易园项目的建设期截止时间从2022年8月延期至2023年5月。本项目总投资4,572.75万元，实际建设投入4,570.81万元，结余募集资金90.88万元（含理财收益及存款利息）。公司已将“星光德必易园募投项目”结项，并将上述结余募集资金变更为永久补充流动资金（实际补流金额以注销该募集资金账户时的金额为准）。本事项无需董事会及股东大会审议。
3、公司于2024年11月29日召开第三届董事会第九次会议、第三届监事会第七次会议，于2024年12月18日召开2024年第三次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将节余募集资金永久补充流动资金的议案》，同意公司将募集资金投资项目“西虹桥德必易园项目”予以结项，并拟将本项目节余募集资金永久补充流动资金（实际金额以资金转出当日专户余额为准）。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目结项并将节余募集资金永久补充流动资金的公告》（公告编号：2024-067）等相关公告。
4、本报告期末，公司累计变更募投项目用于补充流动资金及项目结余用于补充流动资金实际金额为6,956.35万元，主要包含终止“园区智慧精装一体化升级项目”并投入新项目后结余资金及其利息，理财收益，“德必岳麓WE项目”结项并投入新项目后结余资金，“星光德必易园募投项目”、“研发中心建设项目”、“德必庐州WE”、“西虹桥德必易园项目”结项后结余资金及其利息。尚未使用的募集资金用途及去向 公司于2024年2月29日召开第三届董事会第三次会议、第三届监事会第二次会议，于2024年3月18日召开2024年第一次临时股东大会，审议通过了《关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司在不影响募集资金投资项目建设的情况下，使用总额不超过1.3亿元（含1.3亿元）的闲置募集资金（含超募资金）进行现金管理。具体内容详见公司于2024年3月1日在巨潮资讯网披露的《关于使用闲置募集资金进行现金管理的公告》（公告编号：2024-013）等相关公告。截至2024年12月31日，公司本次募集资金已累计使用56,133.75万元（含置换前期预先投入部分），尚未使用的募集资金余额共6,094.60万元，公司募集资金专户截止2024年12月31日余额（含利息收入并扣除手续费）为7,529.19万元,差额1,434.59万元为募集资金累计利息收入扣除银行手续费支出后的净额。公司尚未使用的募集资金均存放于募集资金专户管理，后续将继续用于募集资金投资项目。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 不适用
（3） 募集资金变更项目情况
适用 □不适用
(3)=(2)/(1) 项目达到预定可使用
状态日期 本报告期实
现的效益 是否达到预
计效益 变更后的项目可
行性是否发生重
大变化
2021年
首次公
开发行 首次公开发行 德必庐
州WE
说明(分具体项目) 1、公司于2022年1月12日召开第二届董事会第九次会议、第二届监事会第八次会议，于2022年1月28日召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的议案》，同意公司将“德必岳麓WE项目”结项并将结余募集资金投入新项目，同时，根据公司实际经营情况与未来发展规划，公司决定终止“园区智慧精装一体化升级项目”中的“芳华德必运动LOFT智慧精装一体化升级项目”“昭化德必易园智慧精装一体化升级项目”“沪西德必易园智慧精装一体化升级项目”以及“虹口德必运动LOFT-柳营路智慧精装一体化升级项目”，并将上述项目尚未使用的募集资金6,195.88万元以及“德必岳麓WE项目”结余募集资金1,625.03万元，共计7,820.91万元（含利息收入并扣除手续费，实际金额以资金转出当日专户余额为准），用于“德必庐州WE项目”和“云亭德必易园项目”。具体内容详见公司于2022年1月13日在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目结项并将结余募集资金投入新项目及变更部分募集资金用途的公告》(公告编号：2022-004)等相关公告。
2、公司于2023年8月25日召开第二届董事会第十九次会议、第二届监事会第十八次会议，于2023年9月12日召开2023年第二次临时股东大会，审议通过了《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的议案》，同意公司终止“园区智慧精装一体化升级项目”（其中包含“柏航德必易园智慧精装一体化升级项目”“德必虹桥绿谷WE智慧精装一体化升级项目”“七宝德必易园智慧精装一体化升级项目”“虹桥德必易园智慧精装一体化升级项目”4个子项目），并将尚未使用的募集资金10,235.64万元（该金额为截至2023年6月30日账户余额，含利息收入及理财收益）投入新募投项目及永久补充流动资金。其中，2,191.14万元用于“西虹桥德必易园项目”、4,682.07万元用于“德必桃花坞文旅项目”，剩余3,362.43万元（实际金额以资金转出当日专户余额为准）用于永久性补充流动资金。具体内容详见公司于2023年8月28日在巨潮资讯网披露的《关于变更部分募集资金用途投入新项目及永久补充流动资金的公告》（公告编号：2023-038）等相关公告。未达到计划进度或预计收益的情况和原因(分具体项目) 1、云亭德必易园项目实施地点位于上海，德必庐州WE项目实施地点位于合肥，受大环境影响，云亭德必易园项目和德必庐州WE项目投资进度较预计有所延迟，无法在计划的时间内完成建设。公司充分考虑项目建设周期，经审慎研究，将云亭德必易园项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2024年2月，将德必庐州WE项目的建设期截止时间从2023年3月延期至2023年8月。公司已于2023年2月28日召开第二届董事会第十六次会议审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》。具体内容详见公司在巨潮资讯网披露的《关于部分募投项目延期的公告》（公告编号：2023-011）等相关公告。
2、公司于2024年11月29日召开第三届董事会第九次会议、第三届监事会第七次会议，审议通过了《关于部分募投项目延期的议案》，受房屋出租方延期交付房屋等因素影响，同意公司将“德必桃花坞文旅项目”的建设期截止时间延长至2025年8月。变更后的项目可行性发生重大变化的情况说明 不适用
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年05月14日 全景网“投资者关系互动平台”（http://ir.p5w.net） 网络平台线上交流 其他 参与公司2023年度网上业绩说明会的投资者 公司业绩及经营情况、发展目标、行业地位等 详见公司披露于巨潮资讯网的《投资者关系活动记录表》（编号：
2024-001）
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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