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| 新湖中宝(600208)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
2023年，公司积极主动适应不确定的市场环境，继续保持战略定力，在保障经营正常有序的情况下，进一步加快转型步伐，整体经营状况稳健，实现了有质量的发展。
（一）财务状况
期内，公司经营业绩扎实稳健。期内，实现营业收入 172.10亿元，同比上升 33.42%；实现净利润 22.20亿元，同比增加 24.89%；归属于上市公司股东的净利润 16.31亿元，同比下降12.19%，主要系公司遵循谨慎性原则，对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备 14.86亿元。期末，总资产 1108.71亿元，比年初减少 10.95%，主要系负债减少所致；归属于母公司净资产 427.34亿元，比年初增加 3.83%。
期内，公司坚持稳健的财务策略。期末，账面资产负债率 60.60%，同比下降5.69个百分点；预收类款项 166.30亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为 53.64%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率 60.06%，较期初上升约 1.23个百分点，处于行业低位。总体来看，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，在较为严峻的行业环境下确保了资金安全和良好的信用记录，充分体现了公司的担当与作为。期末，货币资金余额 59.34亿元；有息负债合计 321.72亿元，占总资产的 29.02%，同比减少 20.28亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计111.97亿元，占比 34.80%，一年以上有息负债 209.75亿元，占比 65.20%，长短期债务比 1.87，保持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比 67.40%，公司债占比 20.34%，其他类型借款占比 12.26%。
期内，公司融资渠道保持稳定，融资安全边际性较高。虽然地产行业融资环境严重收缩，但公司凭借稳健的财务策略，获得了 30家银行的授信，授信总额 488亿元；申请发行规模不超过20亿元的中期票据获得批准，并于 7月成功发行2023年第一期中期票据，募集资金 7亿元，充分体现了金融机构和资本市场对公司的认可和支持。同时，公司获批准予发行面向专业投资者的公司债券 30亿元，公司债获批再次体现了市场对公司持续经营能力和信用水平的认可，有利于提升公司在资本市场融资能力，拓宽融资渠道，优化资本结构。
期内，公司持续拓展融资渠道，降低融资成本。通过加强和金融机构的合作，金融机构给予了大力支持，融资成本依然保持在较低水平。期内加权平均融资成本 6.64%（其中银行借款加权平均融资成本 5.38%）；期末加权平均融资成本 6.66%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.54%），较上年末下降0.23%（0.09%）。期内利息资本化金额约5.51亿元，利息资本化率23.21%。
城市房地产融资协调机制实施以来，公司根据要求积极申报，期内新增的乐清项目已进入“白名单”，后续将继续按照要求积极申报。
期内，公司对部分存货计提了减值准备。截至年末，公司存货 405.23亿元，较2022年末下降13.31%，其中地产开发成本 346.83亿元，占比 85.59%，开发产品 58.40亿元，占比 14.41%。
基于谨慎性原则，对存在风险的项目计提了存货跌价准备，新增计提存货跌价准备 9.22亿元。
期内，尽管公司经营正常有序，但行业深度调整也给公司经营带来了一定的压力。公司合同销售金额、货币资金、现金短债比等指标出现下行，全年经营性现金流净流出 40亿元，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。同时，由于国际评级机构对国内地产行业看法趋于悲观，惠誉、标普下调了对公司的评级。但公司国内外债券价格基本保持稳定，在 A股地产公司中独树一帜。
总体而言，公司仍需加快战略转型步伐，更好地保障公司安全，支撑长期发展。
（二）公司治理和内控制度
期内，公司在稳健发展的同时，结合公司实际情况，不断完善公司治理结构，提升公司治理水平。公司围绕内控治理、数字化建设、人才培育等方面不断推进管理提升，将高质量发展的理念融入到经营管理的方方面面。
一是扎实推进各项制度管理。期内，共计召开年度股东大会 1次、临时股东大会 5次、董事会会议 13次、监事会会议 3次。重视投资者关系管理，持续优化信息披露质量，不断提升信息披露的有效性、针对性，坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动，保护投资者的知情权。
针对定期财务情况、利润分配、股权转让、中票发行、对外担保和章程修订等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。
二是进一步完善科学规范的决策体系。充分发挥董事会专业委员会、独立董事的作用，提高公司规范运作水平。完善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高效性与准确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
（三）混合所有制改革
近三年来，公司与衢州国资的合作不断深入推进，已成为民企混合所有制改革的典范。
2021年，为响应践行《中共中央 国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，公司将注册地址变更至衢州市，与其开展全方位战略合作，并深入利用公司在区块链、大数据、人工智能、新材料等技术领域的投资和布局，与衢州市展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作，不断提高合作的广度与深度，加速公司战略转型，同时吸引集聚一批重大产业投资项目，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
2023年 2月，为进一步全面深化合作，推进公司转型，优化本公司股东架构，新湖集团与衢州方出资的衢州市新安财通智造股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“新安财通”）签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》，向其转让 859,934,300股本公司股份，转让价格为 2.64元/股，转让价款合计 22.70亿元。该项转让于2023年 8月完成，转让完成后新安财通持有本公司 10.11%的股权。
2024年 1月，为进一步优化公司股东架构、全面推进公司混合所有制改革，新湖集团及其一致行动人恒兴力与衢州方再次签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》，衢州方将再次受让 1,568,197,790股本公司股份，转让价格为 1.9170元/股，转让价款合计 30.06亿元。截至目前，该项转让已完成前两批次合计 13.28%股权的过户登记。
经过衢州国资与公司三年的深入合作，特别是引入衢州国资股东后（交割完成后，国资背景的衢州工业将成为公司第一大股东），衢州工业的国有制度优势和公司既有的机制优势相结合的混合所有制股权架构，不仅有利于双方结合各自优势，进一步增强公司竞争实力，而且有利于争取地方政策支持，全面深化合作，推动公司长远发展以及转型目标的实现。
（四）社会责任履行情况
2023年是全面贯彻落实高质量发展、促进区域协调发展、推动共同富裕的关键时期，公司在努力提高自身盈利能力，实现各利益关联方的共赢，履行经济责任的同时，积极践行社会责任，不断提升新湖慈善公益的影响力。
期内，公司继续秉持“财富共享才最有价值”的理念，不断加大社会慈善公益事业投入，让发展成果更多更公平地惠及社会各层面。积极投身乡村振兴战略，有效参与光彩事业、东西部协作、万企兴万村、民营企业助力浙江山区 26县跨越式高质量发展等公益慈善项目，有效推进“联乡结村”产业帮扶项目，有效推动乡村振兴不断取得阶段性成果，有效巩固助教扶智、赈灾济困等慈善项目，切实发挥了民营企业的担当。
期内，“玉树地震孤儿成长救助项目”荣获首届中国光彩事业会“光彩之星”；平阳县利得海涂围垦开发有限公司获得第四届“温州慈善奖——机构捐赠奖”。（各项具体工作详见本报告第五节“环境与社会责任”及公司《2023年度环境、社会及治理（ESG）报告暨社会责任报告》）
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