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| 荣安地产(000517)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2024年，以“消化存量、优化增量”为总基调，房地产调控优化政策应出尽出。需求端包括各线城市限购政策放开、
首付比例下调、存量和新增房贷利率下调等；供给端包括推进城市房地产融资协调机制，加快项目“白名单”落实，实施“三大工程”等。“四个取消、四个降低”政策组合拳的出台，有利于促进刚需和改善型购房需求的释放，发挥房地产业在国民经济中的支柱作用。2024年9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，进一步释放了积极信号，市场信心正在逐步恢复。从区域市场看，一线、强二线城市楼市回暖明显，市场分化特征显著。根据国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，较去年下降10.6%。其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.83%。房屋新开工面积73,893万平方米，较去年同比下降23.0%。商品房销售面积97,385万平方米，较去年同比下降12.9%，其中，住宅销售面积下降14.1%。商品房销售额96,750亿元，较去年同比下降17.1%，其中，住宅销售额下降17.6%。截至2024年底，房地产开发景气指数为92.78，处于较低景气水平。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。公司实现营业收入 亿元，营业利润-15.33亿元，归母净利润-17.31亿元。
2024年度，面对低迷的房地产市场，公司始终秉持工匠精神，追求一流的产品和品牌，在实现全面现房销售的同时，
对在售楼盘不断进行产品升级，提升客户所见即所得的居住体验感和价值获得感，满足客户不断提升的居住需求。另一方面通过拓展数字化营销渠道等多种有力措施，加快各项目的销售回款，2024年末，公司经营性净现金流为19.95亿元，净负债率低至 。公司注重对客户的需求分析，坚持以人为本的产品设计理念，以室内精装修和景观环境为特色，并在产品中融入满足各年龄段需求的全龄空间和让居住者切实感受便捷的智能化系统，不断升级迭代住宅产品。报告期内，公司下属建筑公司持续对绿色节能建筑施工技术、施工工艺的研发投入，积极探索建设过程中新技术、新工艺给项目带来的经济效益以及对环境产生的绿色效应。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
是□否
行业分类 项目 单位2024年2023年 同比增减
房地产 结转收入 万元 2,398,088.79 2,233,339.10 7.38%存货 万元 1,319,210.64 3,738,273.55 -64.71%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用□不适用截止报告期末，公司存货同比下降64.71%，系项目交付后存货结转成本以及计提了存货减值所致；在建房屋建筑面积为0，同比减少100%，原因系所有开发项目均已竣工备案。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
（6）报告期内合并范围是否发生变动
是□否
①本期新设立子公司
名称 归属母公司权益比例
义乌市华冠商业管理有限公司 51.00%
浙江义乌锦祥商业管理有限公司 51.00%浙江义乌康卓商业管理有限公司 51.00%②本期注销子公司名称 归属母公司权益比例浙江义乌锦祥商业管理有限公司 51.00%义乌市华冠商业管理有限公司 51.00%温州荣安房地产开发有限公司 100.00%杭州康睿置业有限公司 100.00%台州荣宁企业管理咨询有限公司 100.00%宁波江北区香茂腾美企业管理咨询合伙企业（有限合伙） 100.00%杭州荣美置业有限公司 100.00%宁波嘉滨企业管理有限公司 100.00%台州鸿茂企业管理咨询有限公司 100.00%宁波嘉越企业管理咨询有限公司 100.00%宁波康全企业管理咨询有限公司 100.00%康荣贸易(香港)有限公司 100.00%HonorSteadyCo.,Ltd 100.00%③本期处置子公司名称 归属母公司权益比例嘉兴睿和企业管理咨询有限公司 100.00%宁波璟悦企业管理咨询有限公司 100.00%浙江荣苑建设有限公司 100.00%浙江义乌康卓商业管理有限公司 51.00%④其他3,750,000.00 75.00%本期公司通过向其他合营方支付 元人民币购买合营企业宁波荣安教育投资管理有限公司剩余 股权，宁波荣安教育投资管理有限公司及其控股子公司宁波康华置业有限公司并无实质经营业务，公司收购其他合营方持有的宁波荣安教育投资管理有限公司股权后拟进行清算注销。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
适用□不适用
主要研发项目
名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响房屋精装修施工布线智能数据采集系统开发 建筑装饰工程不仅关系到建筑物的使用功能和美观，而且对提高建筑物舒适度、节能性能和智能化水平具有重要意义。传统的建筑装饰施工方式存在施工质量不稳定、施工周期长、劳动强度大等问题，利用智能化技术对建筑物进行管理 进行中 通过物联网、大数据等技术，对建筑物的运行状态进行实时监测和分析，以提高建筑物的使用效率和节能性能。通过构建运维管理系统，可以实现建筑物的智能化管理，提高运维效率。利用物联网技术，可以实时收集建筑物的运行数据，通过数据分析，可以发现潜在的故障和问题，及时进行维修和维护，确保建筑物的正常运行 通过大数据、物联网等先进技术在建筑装饰施工领域的应用逐渐成熟，对施工效率、降低成本、保障施工质量方面有了显著的提升一种精装修用龙骨结构及其施工方法 目前常用的吊杆或者龙骨架大都是采用膨胀螺栓与屋顶部固定，在龙骨架的整个安装过程中螺栓应用较多，这也就导致龙骨架在安装时工艺较为繁琐，操作复杂，安装效率低，同时拆卸也较为不便，难以实现快装、快拆，而且在拆卸、安装时会产生大量灰尘，为解决以上问题研究的一种精装修龙骨结构及其施工方法 进行中 通过连接机构对相邻顶梁和侧梁之间进行连接、自动平行对齐、自动垂直对齐提高适应性和连接精度，安装时使用有内设置支撑机构的施工设备，区别于传统安装提高了施工效率，并符合绿色施工理念 经过对精装修用龙骨结构及其施工方法的研究与实践，本计划所提出的室内装饰龙骨架及吊顶装置设计方案已被验证具有显著的优越性。
该技术方案不仅简化了
施工流程，提高了施工效率，实现了绿色施工。同时，吊顶板的安装方法也极大地提升了吊顶的稳固性和美观性。展望未来，该技术将在建筑精装修领域得到广泛应用，推动行业向更高效、更环保的方向发展一种精装修墙面板结构 在精装修墙面板结构施工过程中存在卧室、多功能室需要更高的隔音要求及对墙面装饰板的质量要求越来越高，单纯依靠单层的墙面板结构或以水泥、砂浆、瓷砖或化学涂料、粘贴剂为主的传统墙面装饰板已经无法满足消费者对墙面装饰板的要求，故采用了一种新的精装修墙面板结构以改善隔音效 进行中 安装不同数量的隔音板、降噪板以及吸震板，选择完成后将盖板放置到面板的左侧，之后使用者旋转装饰块，装饰块带动限位杆进行旋转，限位杆带动旋转杆进行旋转，旋转杆带动齿轮进行旋转，使齿轮带动齿板进行移动，可以使齿板稳定卡在卡槽的内部，通过橡胶圈，可以防止限位杆出现回转的现象，可以对盖板进行限 新的精装修墙面板结构，提高了住户后期的隔音效果以及使用满意度，提升公司产品的竞争力，为业主带去更舒适的居住体验果 位，使本体达到隔音降噪优良的效果，替代现有利用单个隔音层进行隔音的方式，从而达到具有优良的隔音效果，同时可以根据环境做出调整，同时便于进行拆卸一种精装修中空保温隔音防火隔墙的拼接结构 随着建筑领域的迅速发展，一般的轻钢龙骨隔墙、轻质砖隔墙已经无法满足居民对于生活的需求，必须探索研究新的保温防火隔墙来满足新时期建筑节能的要求。 已结题 采用双层中空墙板组装而成，并在中空墙板的空腔内填充保温材料，同时在双层中空墙板之间采用两块以上的支撑板连接，这样在支撑板之间形成了空气隔腔，在保温材料和空气隔腔的双重作用下，使隔墙具有优良的隔音、防火、防潮、保温的功能。 利用该精装修中空保温隔音防火隔墙的拼接结构，使公司产品在精装修隔墙的隔音、保温等方面的效果都得到了提升，让公司产品更有竞争力，让业主的居住体验更舒适一种精装修工程吸音装饰隔墙安装结构 通过对精装修工程吸音装饰隔墙安装结构的创新来提高精装修工程吸音装饰隔墙安装结构的安装效率，减少工作时间，提高使用效率，使之发挥出最大的价值 已结题 该精装修工程吸音装饰隔墙安装结构，设置的吸音装饰隔墙板由一号隔墙板模块和二号隔墙板模块通过拼接结构连接，使得吸音装饰隔墙板模块化设置，便于装饰隔墙运输、安装及模块更换，隔墙板模块之间由拼接块和拼接槽插接安装，便于吸音装饰隔墙板各模块之间的安装组成，实用性更强。 该精装修工程吸音装饰隔墙安装结构，结构紧凑，使用方便，通过设置的安装外框，吸音装饰隔墙板与安装外框之间插接，插接安装不仅简单易行，且对吸音装饰隔墙板安装损耗小，降低吸音装饰隔墙板安装的劳动强度，提高安装施工效率适用□不适用
2024年研发投入总额减少，主要系在建项目陆续完工，研发投入相应减少。研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明□适用不适用
5、现金流
五、非主营业务分析
适用□不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
☑适用不适用
为发挥员工积极性公司设立“跟投项目”基金，公司子公司宁波康晟房地产销售代理有限公司以普通合伙人身份参
与该等基金公司投资，公司跟投员工以有限合伙人身份参与该等基金公司投资，各基金公司作为少数股东再参与本公司各地产项目公司投资。本报告期，公司已退出“跟投项目”基金。报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化□是否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
10、（5）
投资性房地产 826,251,384.42 504,209,793.68 抵押 为取得借款设定抵押固定资产 39,832,028.49 18,150,774.72 抵押 为取得借款设定抵押应收账款 3,528,440.25 3,352,018.24 质押 为取得借款设定质押货币资金 94,131,719.98 94,131,719.98其中：其他货币资金-保函保证金 4,500,242.70 4,500,242.70 质押 如明细所列其他货币资金-贷款保证金 1,258,642.14 1,258,642.14 质押 如明细所列其他货币资金-冻结资金 88,372,835.14 88,372,835.14 冻结 如明细所列合计 5,832,834,177.95 4,654,661,936.60
七、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用不适用
4、金融资产投资
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□适用不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用不适用
九、主要控股参股公司分析
适用□不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是否
公司是否披露了估值提升计划。
□是否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是否
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