|
| 我爱我家(000560)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。
1、宏观经济情况分析
2024年，国内宏观经济整体稳中有进，经济结构调整持续深化。根据国家统计局公布数据显示，2024年国内生产总值约 134.9万亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，完成年初制定目标。分季度看，一至四季度 GDP 分别同比增长5.3%、4.7%、4.6%和 5.4%，年内经济节奏呈现“前高、中低、后扬”的走势，尤其四季度GDP环比增长1.6%，同比增速为近四年最高值，显示随着2024年 9 月底以来增量政策的落地，政策系统性转向取得良好成效，国内房地产市场“止跌回稳”，推动经济明显回升，四季度居民人均可支配收入增速较三季度上行 0.6 个百分点至 5.6%，政策对经济的提振作用从消费传导至生产和投资。12 月份，官方制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，连续三个月位于临界点以上，制造业继续保持扩张。
从消费端来看，2024年社会消费品零售总额48.8万亿元，同比增长3.5%，增速较2023年回落3.7个百分点，显示出国内仍面临消费增长动能偏弱、有效需求不足的问题。分季度来看，一季度消费增速冲高后迅速回落，二、三季度整体低迷，四季度在政策拉动下修复，一至四季度增速分别为 4.7%、2.6%、2.7%和 3.8%。四季度社零增速的上行，体现出“以旧换新”政策的效果，消费结构性特征初现反转，当季商品消费增速自2023年以来首次高于餐饮服务消费。去年四季度以来，国家实施了更加积极有为的宏观政策，已经初现成效，在“以旧换新”等政策逐步加码的背景下，有助于进一步扩大国内需求，激发活力，推动经济持续回升向好。
从投资端来看，房地产行业仍是主要拖累因素。全年来看，国内新建商品房销售面积和金额分别同比下降12.9%和17.1%，降幅较2023年扩大4.4个百分点和10.6个百分点，销售均价下行 4.8%。全国房地产开发投资额为 10.0万亿元，同比下降10.6%。不过四季度以来，一系列针对性、组合性强的宏观调控措施开始为行业释放动能，四季度商品房销售面积是2022年以来单季度增速首次转正，地产政策组合拳效果初步显现。
展望2025年，国内经济有望在多重有利因素的支撑下实现进一步稳步复苏。《2025政府工作报告》中已经明确指出，今年国内将实施更加积极的财政政策，全方位扩大国内需求，提高赤字率，增发特别国债，政府和普通居民负债能力或将得以改善。此外，2025年将继续保持适度宽松的货币政策，并进一步适时降息降准，保持流动性充裕。与此同时，针对房地产市场，中央政治局会议已经明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，并且已经取得初步成效，房地产行业对经济的拖累因素将有望减轻。总之，随着生产需求的进一步恢复，以及一系列稳增长、促消费政策措施的落地，国内经济有望在2025年实现进一步复苏。
2、存量房买卖市场发展情况分析
回顾2024年，国内存量房买卖市场整体继续呈现“量增价跌、以价换量”的态势；从行业运行节奏来看，全年则表现为前低后高、跌幅逐季收窄直至同比转正的走势。
首先，二手房市场“量增”表现为核心城市二手房成交量继续保持复苏趋势，这主要得益于政府及各城市房地产政策的持续放松加码，刚性及改善型购房需求持续释放。根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，2024年国内一线城市及部分强二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京的二手房成交套数分别同比增长13.0%、19.8%、2.1%、60.4%、21.6%和 1.6%，国内二手房市场成交量整体呈现复苏趋势。另一方面，“价跌”主要是由于行业供需环境的改变、经济形势的影响以及居民收入预期和消费信心的走弱。根据国家统计局数据显示，2024年12月国内70个大中城市二手住宅销售价格指数相比2023年同期下降8.1%；根据Wind统计数据，2024年12月国内一线城市二手住宅销售价格指数相比2023年同期下降6.7%。
其次，2024年国内二手房市场还继续呈现出对新房市场的加速替代效应。克而瑞监测数据显示，2024年，其监测的重点35个城市二手房总成交面积约为2.3亿平方米，较2023年增长4.5%。对比来看，2024年其监测的35个城市新房总成交面积约1.4亿平方米，较2023年下降约 24%，二手房市场成交量正在逐步超越新房市场。二手房成交持续好于新房销售，主要有以下几方面原因：一是受市场影响，部分购房者仍然对新房交付存在担心，转而去购买二手房；二是过去两年，各部门陆续出台了“认房不认贷”、调整首付款比例和贷款利率、降低二手房交易税费、调整普通及非普通住宅标准等需求端支持政策，这些政策层面的调整，对二手房需求释放起到了积极的作用。另外，从长期因素看，二手房成交占比的逐步提升是房地产市场逐渐进入存量房时代发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求逐步转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。
第三，从年内二手房市场运行节奏来看，行业呈现“前低后高”走势，尤其第四季度市场量价均出现一定幅度的回暖。上半年，受整体经济环境的影响，各核心城市的二手房成交量、房价仍然保持着去年以来的下行趋势，尤其房价的下行趋势一直持续至9月份。过去两年累计来看，核心城市房价从最高点至最低点的回落幅度达到25-30%左右，下跌幅度明显。
但从 5 月份开始，随着“517”系列政策的推出，市场需求率先出现小幅复苏，各城市月度成交量同比增速开始陆续转正，6-9 月份市场整体呈现以价换量的局面。9 月底中央政治局会议果断部署一揽子增量政策，并首次提出要推动房地产市场“止跌回稳”，释放出刺激市场的强烈信号。随之而来的四季度，核心城市二手房交易量出现明显复苏，房价也呈现触底回升的迹象。根据国家统计局公布数据，一线城市二手住宅销售价格在 10 月份出现了近 13个月以来首次转涨，10、11、12 月分别环比上涨 0.4%、0.4%、0.3%，四季度累计涨幅达到1.1%。
展望2025年，我们认为随着一系列房地产宽松政策的落地以及宏观经济的持续复苏，二手房买卖市场有望从2024年的“量增价跌”回到“量增价稳”的良好态势。一方面，政府的各项刺激政策仍在持续发挥效力，这有望带动成交量的进一步回暖，另一方面，随着成交量的回升、挂牌量的下降以及居民消费信心的逐步修复，二手房市场成交价格有望逐步筑底企稳。
从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势仍维持乐观态度。2024年，国内存量房买卖市场的整体交易规模约在 7-8万亿元之间，我们预计在2030年之前，该交易规模会突破 10万亿元，将超过新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自以下几个方面：（1）新房供给量逐步下降后，存量房交易占住房交易总体比例上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模约 40%-50%左右，而海外这一比例普遍在60%-80%以上，我们认为国内存量房交易占比仍有很大的提升空间；（2）过去 10 年，国内新房大量进入市场，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增加也会带动交易量的提升；（3）根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为1%左右（流通率=存量房交易量/存量房总量），而美国的流通率在4%左右，随着高品质次新住宅逐步进入流通领域，我们认为中国存量房交易的流通率仍有提升的空间。
3、住房租赁市场发展情况分析
2024年，受益于经济稳健增长、政策支持以及流动人口规模的持续扩大，国内住房租赁市场单量整体仍保持稳定增长，市场租金价格小幅下行，住房租金回报率持续提升，我国住房租赁行业整体仍保持健康平稳发展的态势。
根据中指研究院发布的《2024年中国住房租赁市场总结与展望》报告以及《2024年 12月中国住房租赁企业规模排行榜》，2024年全国重点50城住宅平均租金价格小幅下跌3.3%，其中一线、二线、三四线城市住宅平均租金价格分别下跌约2.8%、3.6%、2.8%。此外，住房租赁市场受益于刚需特征及行业规范性的提升，需求维持相对稳定，租金调整幅度相对房价更加平缓。在此影响下，近两年我国重点城市租金回报率持续回升，2024年我国重点 50 城平均租金回报率已经达到2.1%，相较2023年底提升0.1个百分点，已高于五年期定期存款利率，住房租赁投资回报显著改善。另外，央行在2024年8月发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到：“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，租赁住房总体收益率有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率”。因此，随着租金回报率的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性和盈利性正在逐步增强，这有助于租赁行业的机构化率进一步提升，规模化、集约化经营也将有助于提供更优质、稳定的住房租赁服务。
展望未来，我们预计国内住房租赁市场的政策及租房人群红利将会继续有效释放，高学历青年人继续成为租赁市场主要客群，新毕业租客更青睐长租公寓，无论是集中式公寓还是分散式公寓，相比个人房源，都表现出较高的租金水平和租金收入比，反映出租客愿意为了更高质量的服务和设施支付更高的租金。随着城市间人口流动的持续增加，人口流入的核心一线城市租房市场热度不减，需求端仍将继续保持旺盛。据全国教育局初步统计，2025年高校毕业生规模将会进一步攀升到1,222万人，比2024年多出43万人，将为国内整体租赁市场注入更多新需求动能。
从更长期的维度看，我们对国内房屋租赁市场的增长趋势仍然坚定看好。根据益普索咨询公司的数据，预计国内住宅租赁市场规模在2030年将突破 3万亿元，年均复合增速有望达到 5-10%。此外，我们预计租赁市场中机构化比率有望得到进一步的提升。根据益普索咨询公司数据，中国目前房屋租赁市场的机构化率不到 10%，相比海外发达国家，例如美国为53%、日本为 79%、德国为 37%、新加坡为 68%，中国房屋租赁市场机构化率依然较低，我们认为该比率在未来将有较大的提升空间。驱动租赁市场机构化率提升的因素主要来自两个方面。首先从市场端来看，机构提供的房源数量将持续增加，能有效弥补大城市租赁房源供给不足的问题，同时，机构通过增值服务，有效提升房源品质，给业主和租客双方提供更加优质、便捷的服务，吸引更多客户选择机构进行租赁；另一方面，从政策端来看，“租售并举”已经成为我国房地产市场的一项长期政策，政府持续鼓励市场力量参与租赁市场，提供税费优惠、金融支持等相关政策，坚持“谁投资、谁所有”，并推动保租房公募 REITS 试点的不断落地。
4、新房市场发展情况分析
2024年，国内新房市场表现依然相对疲弱。根据国家统计局数据，2024年国内新建商品房累计销售面积9.7亿平方米，同比-12.9%，其中住宅销售面积同比-14.1%；新建商品房累计销售额9.7万亿元，同比-17.1%，其中住宅销售额同比-17.6%。从投资端来看，2024年全国房地产开发投资约10.0万亿元，同比-10.6%，其中，住宅投资7.6万亿元，同比-10.5%。
以上数据表明，无论从需求端还是投资端来看，新房市场目前还处于下降的趋势之中。从中长期的角度看，我们对新房市场仍保持一贯谨慎态度。我们判断到2030年之前，国内新房市场的GTV将逐步回落至5-10万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将回落至30%左右。
5、行业政策分析
2024年，政府明确了“稳市场、防风险、促转型”的房地产政策方向，具体政策从供、需两端结合金融端发力支持，政府对房地产行业进一步释放宽松信号，引领行业生态有序复苏，提振市场预期和购房人信心。根据中指研究院监测数据显示，2024年全国各地出台房地产行业调控政策超760次，政策环境处于高度宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平，年内政策涉及内容更是全面满足了国民刚性及改善性住房需求。
具体来看，二月份，央行下调 5 年以上 LPR 25 个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。5 年期以上 LPR 是个人住房贷款定价的主要参考基准，全国的房贷利率政策下限将跟随LPR调整，新发放房贷利率将随之下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，有助于支持房地产市场平稳健康发展。三月份，政府工作报告对房地产市场的关注及重视程度再次提升，当中重点提及“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知 》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。
四月份，中央政治局会议发布“因城施策”精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。
进入到五月份，行业政策进一步全面优化升级，中国人民银行（以下简称“央行”）和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，在供给端方面，央行拟设立3,000亿元再贷款支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，政策有利于稳定市场对行业发展预期。在需求端方面，央行陆续下调首套或二套住房贷款最低首付比例至 15%或 25%，同时取消房贷利率下限，自上而下的组合政策确立了政府扶持行业的态度，大部分二线城市先落实执行，核心一线城市有序下调。从“517”系列政策整体效果看，对存量房市场正面刺激作用优于新房市场。
六月份，国常会进一步强调，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，将会继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，进一步表达中央政府对促进房地产市场平稳健康发展的立场。
进入下半年，政策组合的力度更大、持续性更强。9 月份，政府相关部门对房地产行业的政策进行了进一步的调整和优化。9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，会上公布了一系列房地产金融新政，旨在提振楼市信心、缓解居民购房压力、稳定房地产行业发展，其中主要包括：引导贷款市场报价利率（LPR）下行、降低银行存款准备金率、引导银行降低存量房贷利率；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由此前的 25%下调到 15%；延长两项房地产金融政策文件的期限；支持收购房企存量土地等等。9月26日，中共中央政治局召开会议提出，强调促进房地产市场“止跌回稳”，释放出稳定房地产市场的强烈信号。年内众多强有力政策措施的相继出台，有利于市场信心的恢复，有助于进一步激发二手房市场交易活力，促进房地产市场从量到质的持续回暖。
11月，财政部、国家税务总局和住房城乡建设部共同颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告 》，此次政策调整主要包含两大方面：首先，为进一步支持居民的住房需求，特别是刚性和改善性住房需求，政策加大了住房交易环节契税的优惠力度。
同时，降低土地增值税的预征率下限，从而帮助缓解房地产企业的财务压力。其次，政策还明确了与普通住宅和非普通住宅标准相配套的增值税和土地增值税优惠政策，旨在降低二手房交易的成本，并确保房地产企业的税负保持稳定。新政落地后将进一步降低居民购房的税费成本，促进改善型购房需求释放；同时对于一线城市而言，契税优惠的力度更大，最高降幅可达2个百分点。三部门的公告延续了9月底以来房地产政策宽松导向，是对二十届三中全会提出的完善房地产税收制度的具体说明，财税政策支持房地产市场正在加速兑现。此外，加大住房交易环节契税优惠力度、一线城市增值税解绑普宅标准均能够减少购房成本，土增税预征率统一下调能够缓解房企资金压力，政策从购房者和房企两端稳定市场预期。
总体上，我们认为政府在房地产行业的长远政策上已明确 “止跌回稳”的基调，呈现更持续、更正面的积极效果。2024年下调住房贷款利率，居民存量房贷利息年支出减少约1,500亿元，这些政策的落地实实在在的降低了居民购房成本。展望2025年，预计中央层面将继续倡导优化“去库存、稳市场”的相关措施，总体延续宽松导向，地方政策将持续聚焦优化升级。随着政策持续发力以及宏观层面政策的协同，有望激发整个行业的复苏动能，尤其一线核心城市的表现将进一步提升。
四、主营业务分析
1、概述
（1）报告期内业务概述
2024年，公司所属的居住服务行业依然面临持续的下行压力，面对房价下降、佣金费率下调等复杂严峻的外部环境，公司持续加强内部运营管理，严控费用开支，加强经纪人团队建设，提升经纪人服务品质，继续提高核心城市的市占率水平，在数字化建设、人才引进、品牌及文化价值观升级、精细化运营上持续发力，使得企业主营业务继续得以保持稳健的增长。报告期内，公司实现营业收入125.4亿元，较去年同期增长3.7%，实现归属母公司所有者的净利润7,341.2万元，较去年同期实现扭亏为盈。本报告期，公司业绩出现好转的主要原因如下：
1）2024年以来，国内房地产市场相关政策持续放松加码，央行连续降息降准，并陆续降低住房贷款首付比例。尤其9月底以来，中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，随之多部门协同施策，在一揽子政策影响下，四季度国内二手房市场出现强劲的复苏态势，公司所在核心一线城市的二手房成交量、成交价格均呈现回升走势，这对公司报告期内的业绩产生了积极正面影响。
2）在报告期内，公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用、管理费用等各项运营成本的进一步下降。2023年公司由于品牌升级所投入的各项营销推广费用在2024年也不再发生，导致本报告期内的销售费用也有进一步的下降。
3）公司一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产（详见公司于2024年1月31日披露的2024-008号《关于转让全资子公司股权和出售资产的公告》）。通过本次出售资产，降低了公司有息负债率，优化公司资产结构及资源配置，提高公司资产质量，更好地集中资源聚焦主业发展，提升经营效率和盈利能力，促进公司高质量发展。本次交易对公司2024年净利润产生一定正面影响。
4）公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经在2024年上半年全部摊销完毕，其对净利润的负面影响也全部结束。
5）2023年对公司业绩产生较大负面影响的部分非经营性或一次性因素，如计提资产及信用减值、政府补贴退回等，在2024年均已大幅减少或不再产生影响。
综合以上因素，公司本报告期归属于上市公司股东的净利润实现扭亏为盈。
报告期内，公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等国内核心城市。截止报告期末，国内运营门店总量约2,636家，其中直营门店2,134家，加盟门店502家，经纪人总数约3万余人，报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约为2,876亿元，同比+1.2%。
（2）公司各项业务经营情况
报告期内，公司各项业务的经营情况如下：
1）经纪业务
报告期内，公司经纪业务实现收入 41亿元，同比+0.2%，实现毛利率 20.3%，同比提升0.1 个百分点。报告期内公司二手房交易量的增长对冲了房价下降、佣金率下调等负面因素的影响，实现了收入的稳健提升。此外，公司严控各项费用开支，推动相关运营成本进一步下降，实现了经纪业务毛利率的稳步增长。
报告期内，公司经纪业务实现 GTV 约 2,315亿元，同比+4.2%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，市占率保持稳步提升，其中上海地区市占率同比提高 0.8个百分点，实现连续两年提升，在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。
此外，2024年公司买卖业务平均佣金率水平与去年同期相比小幅下降，主要源于2023年 10 月份开始部分核心城市佣金费率政策的调整。我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合政府部门提出的佣金政策导向。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。
2）资产管理业务
截止报告期末，公司房屋资产管理业务“相寓”覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等国内核心城市，在管房源规模达到30.3万套，相比去年同期提升约11.8%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为 9 天，资产管理业务的出租率为 95.4%，运营效率继续保持在行业较高水平。2024年，公司资产管理业务实现GTV约180亿元，同比+6.5%，实现营业收入61.3亿元，同比+6.5%。资产管理业务继续充当公司业绩稳定器的作用，实现了管理规模、营业收入的稳步提升。公司2024年资产管理业务毛利率为-5.5%，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，2024年公司资产管理业务经调整的毛利率约为12.7%。
此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓 APP的功能及用户使用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。
与此同时，公司继续通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。
3）新房业务
报告期内，公司新房业务实现收入 11.5亿元，同比+3.9%，毛利率约为 12.0%，同比下降约0.7个百分点。报告期内新房业务实现GTV约为381亿元，同比-15.9%。
报告期内，公司新房业务应收账款继续保持下降趋势，经营风险进一步降低，公司全部直营城市均已完成新房 CBS2.0 系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。
新房业务是我爱我家存量房核心业务基础之上的补充型业务，旨在为客户提供更多的产品服务选择。公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态势，新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，延续以往经营策略，持续重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。
4）商业租赁及服务
2024年，公司商业租赁及服务业务实现收入 4.4亿元，同比+8%。为应对多种市场短期变化因素所带来的挑战，作为西南地区知名品牌以及云南商业龙头，报告期内昆百大持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，持续积极挖掘客群在消费模式变化下对于品牌消费的新需求，持续提升地域影响力、客户消费体验和客户黏性。昆百大以企业品牌为杠杆，加强项目招商力度，进一步增加了知名消费品牌的入驻，优化了业态和品牌配置，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。
（3）报告期内公司采取的各项经营举措情况
1）持续推进经纪人培养体系建设。公司2024年度持续推进分层分级人才培养体系建设，强化干部梯队选拔与培养，落地文化价值观重塑，通过不断完善组织内各层级赋能体系，带动从业人员素质提高，实现我爱我家服务品质的持续提升。
2）创新业务模式，增加收入增长点。公司一直以来积极探索新业务模式，加强与上下游公司的合作，在进一步提升我爱我家品牌影响力的同时，为公司增加新的收入增长点。报告期内，公司开始与业之峰、博洛尼等装修领域头部公司进行合作，探索二手房买卖业务和装修业务之间的协同合作业务模式，将公司的住房经纪服务业务向下游领域进行延伸，有望为公司及经纪人形成新的收入增长点。2024年5月，公司与京东物流旗下公司签订《战略合作协议 》，双方拟就社区服务、产地产业带、商品供应链、服务供应链、智慧物流等领域进行深度合作。
3）报告期内，公司继续严控各项主营业务成本开支，积极推动门店租金、装修费用、销售费用、管理费用等各项运营成本的进一步下降。通过组织的持续优化调整，数字化能力提升，带动运营效率和人工效率提高，持续降本增效。
4）公司持续聚焦核心城市，关闭了部分非核心城市运营效率较低以及持续亏损的门店，
2024年 2023年 同比增减金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重营业收入合计 12,536,094,465.65 100% 12,091,732,831.61 100% 3.67%分行业城市居住综合服务业 11,384,341,984.56 90.81% 10,959,356,504.92 90.64% 3.88%商业租赁服务及其他 1,151,752,481.09 9.19% 1,132,376,326.69 9.36% 1.71%分产品经纪业务 4,103,239,950.63 32.73% 4,093,701,372.68 33.86% 0.23%新房业务 1,153,406,173.53 9.20% 1,110,168,814.91 9.18% 3.89%资产管理 6,127,695,860.40 48.88% 5,755,486,317.33 47.60% 6.47%商业租赁及服务 442,268,703.29 3.53% 409,480,306.99 3.39% 8.01%其他 709,483,777.80 5.66% 722,896,019.70 5.97% -1.86%分地区华北 7,032,486,220.14 56.10% 6,735,707,954.13 55.71% 4.41%华东 5,008,801,098.93 39.96% 4,758,807,476.23 39.36% 5.25%其他 494,807,146.58 3.95% 597,217,401.25 4.93% -17.15%
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
说明：资产管理业务依据租赁准则核算，按照融资租赁方式计算的租金收益计入资产处置收益科目，如果考虑资产处置收益，资产管理业务的实际毛利率为12.71%。
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
本公司营业成本构成主要为职工薪酬、租赁成本、经营场所费用及渠道成本。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
本报告期纳入合并范围内的子公司共157家，其中：2024年度新设立子公司4家、处置10家、注销9家。具体情况详见本报告第三节、九、主要控股参股公司分析之报告期内取得和处置子公司的情况。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
本公司与上述前5名客户不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中没有直接或者间接拥有权益。
本公司业务不存在对主要客户的依赖。
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发
项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响核心业务系统持续优化与升级 持续围绕核心业务系统的迭代优化展开工作，紧扣业务需求，支持运营团队和一线业务人员的高效运作，通过技术升级和流程改进。我们的目标是提升系统的稳定性与适应性，确保业务运营的高效性与连续性。 业务需求迭代：通过快速响应和持续迭代，确保系统能够及时满足业务需求的变化，支持新业务模式的顺利上线。运营支持优化：精简系统流程，提升自动化水平，减少人工干预，从而提高运营效率并降低成本。一线业务赋能：为一线业务人员提供更便捷、直观的工具支持，提升他们的工作效率和客户服务体验。 系统可靠性与适配性：通过持续改进，确保系统在高负荷和多样化业务场景下稳定运行，同时快速适配新的业务需求。运营效率提升：
通过流程优化和
自动化手段，显著提高运营团队的工作效率。一线支持强化：
为一线业务人员
提供高效工具，提升工作便捷性与客户满意度。 业务灵活性：增强系统对市场变化的响应能力，支持业务创新，提升公司竞争力。成本效益：通过技术优化降低运营成本，为公司创造更大利润空间。员工体验：为员工提供高效的工作工具，提升员工的工作满意度和减少员工流失，助力团队稳定发展。大数据能力建设 聚焦大数据能力升级，构建高效敏捷、一体化的数据驱动体系，打造高可靠数据治理平台提升数据价值，建 完成了数据中台基础架构建设，离线和实时数据全链路融合加工能力较大提升，运营驾驶舱能力不断深化建设，覆盖全国核心业务流程场 提升了公司数据治理水平，促进平台线上线下获客效率和成交转化效率提升，全面提升用户体验 为消费者和经纪人决策提供更高效精准支持，持续提升数字化运营效率，全面提升企业数字化竞争力。设统一数据中台促进全域数据融合与高效协同，并运用AI能力持续提升系统智能化能力。在数字化运营上，建设管理驾驶舱和行事历赋能经营管理决策提效。 景。针对人房客基础数据体系建设取得进展，在B端和C端精准房客匹配效率大幅提升。 和管理者决策效率。官网产品升级 聚焦用户核心需求，通过技术赋能与体验重构，全面提升找房效率、搜索精准度及平台易用性，打造流畅、可信的房产服务平台，加速用户决策链路，实现线索转化率跃升。 消费者端数字化能力持续升级，全面覆盖用户沟通咨询体验优化、智能搜索推荐、视频化讲房、实时市场行情分析、服务“诚”诺保障、 及首页，二手房，新房，租房智能改版等核心场景，完成找房效率、决策辅助、信任体系、等关键功能升级。 线上投放精准度提升，用户决策周期缩短，线上房客匹配效率提高，线索转化率提高，用户体验升级。 通过技术驱动与服务升级，构建“精准匹配+高效转化+可信服务”的核心竞争力，巩固垂直领域技术领先优势。以转化效率提升为核心杠杆，依托用户体验升级增强用户粘性，形成流量获取成本与商业变现效率的正向循环；通过数据智能优化服务标准与流程透明度，加速市场份额规模化扩张，为可持续盈利模式提供强支撑。企业信息化 围绕数字基建重塑企业服务满意度，通过前后台系统能力持续提升，实现驱动组织效率与经纪人体验的可持续跃升。 阶段性成果显现，完成全部核心系统的功能升级，实现职能端到业务端的经验与规则沉淀。 打造支持公司可持续发展的自动化智能化办公信息化体系。 为建设行业持续领先的平台型企业提供坚实的信息化平台支撑。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
毕并投入使用，从在建工程科目转入毕并投入使用，转出至固定资产科目使用权资产 8,717,406,848.01 28.83% 10,086,128,709.19 31.15% -2.32%短期借款 1,177,020,749.15 3.89% 1,210,188,132.68 3.74% 0.15%合同负债 508,808,720.96 1.68% 711,301,709.12 2.20% -0.52%长期借款 866,437,230.69 2.87% 1,057,867,310.69 3.27% -0.40%租赁负债 4,159,661,626.59 13.76% 4,591,300,409.58 14.18% -0.42%其他权益工具境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截止2024年12月31 日，货币资金受限金额为337,823,344.70元，其中（1）住房租赁风险防控金等专项用途资金 304,602,859.93元，根据杭州市住房保障和房产管理局日前联合杭州市金融办、中国人民银行杭州中心支行对外发布《杭州市住房租赁资金监管办法
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
权。截至本报告披露日，上述资产已完成过户8,402.91平方米,剩余1,200.09平方米尚未完成分割和过户手 20年03月31日 本次资产出售交易价格为4,400万元。 不适用 1.本次交易符合公司的整体发展战略，通过本次资产出售，有利于降低公司有息负债率，优化公司资产结构及资源配置，提高公司的资产质量，更好地集中资源聚焦主业发展，提升经营效率和盈利能力，促进公司高质量发展。2.本次交易不会对公司财务及经营状况产生不利影响，不存在损害公司及全体股东利益的情形。本次交易完成后，不产生同业竞争情况。 18.95% 基于市场化角度，经各方协商一致确定，定价公允合理。 否 不适用 否 否 本次交易处于实施过程中2024年01月31日2024年1月31日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com《关于转让全资子公司股权和出售资产的公告》（2024-008号）续。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易价格
如期实施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引云南燧晖商贸有限公司 西藏云禾商贸有限责任股权2024年03月31日 12,436.88 -846.03万元 1.本次交易符合公司的整体发展战略，通过本次转让全资子公司股权，有利于降低公司有息负债率，优化公司资产结构及资源配置，提高公司的资产质量，更好地集中资源聚焦主业发展，提升经营效率和盈利能力，促进公司高质量发展。2.本次交易不会对公司财务及经营状况产生不利影响，不存在损害公司及全体股东利益的情形。本次交易完成后，不产生同业竞争情况。3.本次交易完成后，公司不再持有西藏云禾股权，其不再纳入公司合并报表范围，公司按照企业会计准则的相关要求进行会计处理。 98.47% 基于市场化角度，经各方协商一致确定，定价公允合理。 否 不适用 是 本次交易处于实施过程中2024年01月31日2024年1月31日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com《关于转让全资子公司股权和出售资产的公告》（2024-008号）公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润我爱我家云数据有限公司 子公司 新房业务、经纪业务 50,000,000.00 6,418,798,990.23 1,951,398,590.57 7,097,788,023.11 40,070,825.79 14,418,297.28上海相寓企业集团有限公司 子公司 资产管理业务 250,000,000.00 16,511,698,349.51 93,614,769.39 6,643,124,999.49 30,703,961.98 10,464,930.08昆明百货大楼投资控股有限公司 子公司 商业租赁及服务 600,000,000.00 3,166,906,311.41 1,018,013,723.68 408,911,090.90 27,444,461.91 25,297,966.11覆盖，提高市占率，增厚公司业绩。北京邻居你好科技有限公司 新设优莜莫（上海）网络科技有限公司 新设长沙相寓房屋租赁有限公司 新设湖南蓝海购企业策划有限公司 处置 1.本次出售全资子公司股权有利于优化公司资产结构及资源配置，聚焦主业发展，有效控制经营风险，提升上市公司发展质量。 2.本次交易不会对公司财务及经营状况产生不利影响，不存在损害公司及全体股东利益的情形。长沙高登悦来居公寓管理服务有限公司 处置上海楼家网络科技有限公司 处置上海尹杨商务咨询有限公司 处置武汉合智创恒营销策划有限公司 处置长沙万廓营销策划有限责任公司 处置湖南蓝富海商业管理有限公司 处置四川蓝海购企业策划有限公司 处置嘉兴尹杨商务咨询有限公司 处置西藏云禾商贸有限责任公司 处置 1.本次出售全资子公司股权有利于优化公司资产结构及资源配置，提高公司的资产质量，更好地集中资源聚焦主业发展，提升经营效率和盈利能力，促进公司高质量发展。 2.本次交易不会对公司财务及经营状况产生不利影响，不存在损害公司及全体股东利益的情形。郑州欧睿房地产营销策划有限公司 注销 不产生重大影响。河南我爱我家房地产经纪有限公司 注销昆明星辉溢彩商贸有限公司 注销我爱我家合众科技（天津）有限公司 注销我爱我家润德科技（北京）有限公司 注销江西省满堂红房产置业有限公司 注销杭州易房房地产代理有限公司 注销上海瑞从房地产经纪有限公司 注销天津市居家优装装饰设计有限公司 注销主要控股参股公司情况说明
|
|