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| 世荣兆业(002016)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2024年，面对国内外经济形势多重不确定性，我国经济展现出强大韧性和活力。2024年是实施"十四五"规划的关键
一年，也是加快构建新发展格局的重要一年，全国经济运行总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成，高质量发展扎实推进，新质生产力稳步发展，我国经济实力、科技实力、综合国力持续增强。
2024年，全国房地产政策环境延续了上年度的宽松基调，但调控力度和精准度显著增强。2024年 1月，住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推动房地产融资协调机制的建立，推进金融机构对房企项目“白名单”给予融资支持。3 月，“两会”政府工作报告提到：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。5 月，中国人民银行发布通知取消首套房和二套房商贷利率下限，降低商品房住宅首付比例，下调个人住房公积金贷款利率。9 月，国务院新闻办公室举行新闻发布会，降准、降息、下调存量房贷利率、支持资本市场等政策悉数出台；中央政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”。10 月，五部委发布楼市“四个取消、四个降低、两个增加”政策。11 月，财政部等联合发布税收优化政策，通过契税优惠扩大、增值税减免、土地增值税预征率下调等措施，促进房地产市场平稳健康发展。根据国家统计局数据，2024年，全国房地产开发投资 100,280亿元，比上年下降10.6%；全国房屋竣工面积 733,247万平方米，比上年下降12.7%；全国商品房销售面积 97,385万平方米，比上年下降12.9%；全国商品房销售额 96,750亿元，下降17.1%；全国商品房待售面积 75,327万平方米，比上年增长10.6%；房地产开发景气指数，由去年末的 93.36下降至本年末的 92.78。房地产投资持续收缩，竣工增速回落，销售仍未企稳，库存增速放缓，景气指数小幅下降。珠海是公司主要房地产项目所在城市。2024年，珠海市经济运行保持稳定增长，全市地区生产总值 4,479.1亿元，同比增长3.5%，经济持续恢复向好。在“房住不炒”的主基调下，珠海房地产市场进入深度调整期，政策环境进一步宽松，市场逐步筑底企稳。3 月，珠海发布《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》，通知明确“推动高品质住宅建设、降低土地开发成本、优化规划审批管理”三大方面举措，助力开发减负，促活房企供给。5 月，珠海住建局发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，全面取消商品房限购，取消商品房限售年限，提升公积金贷款额度等；同月实行降低首付比例，取消利率下限等住房信贷政策。6 月，横琴粤澳深度合作区印发《关于促进横琴粤澳深度合作区房地产市场平稳健康发展的若干措施》，在合作区范围内同步取消商品住房限售年限。至此，珠海全面解除限购。10月，工商银行、交通银行、招商银行等多家银行发布存量房利率下调通知。11月，根据政府官方公告，自2025年1月1日起，横琴粤澳深度合作区实施赴澳门旅游“一签多行”政策。根据珠海市统计局数据，2024年，全市商品房竣工面积 347.28万平方米，同比下降10.0%，其中，住宅竣工面积209.69万平方米，同比下降21.4%。全市商品房销售面积 251.17万平方米，同比下降7.3%，其中，住宅销售面积 203.46万平方米，同比下降6.2%。全市商品房待售面积 793.59万平方米，同比增长16.8%，其中住宅待售面积 313.51万平方米，同比增长18.8%。综上，2024年，房地产市场在政策宽松环境下逐步调整，销售仍承压但年末出现回暖信号，整体呈现“前低后高”走势。随着有关利好政策落地及经济基本面的修复，市场有望在2025年进一步企稳回升。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位
报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业，同时，正在逐步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有力的竞争优势。
（一）公司经营情况
2024年，面对宏观形势与内外部环境的多重不确定，公司在董事会和经营班子的科学决策与有力领导下，围绕既定
发展战略稳步前行。一方面，公司坚守主业核心，主动出击应对市场波动，通过优化开发节奏、调整销售策略、提升产品品质和服务质量等多管齐下的方式，有力地稳固了主业的基本盘；另一方面，公司积极探索多元化产业发展路径，全力挖掘新的业务增长点，为公司发展注入了新的活力，取得了阶段性成果。同时，公司凭借完善的治理体系与扎实的管理内功，顺利完成控制权变更，成为珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴集团”）旗下重要上市平台。2024年，公司稳步有序地完成了年度各项工作，实现营业收入 98,109.02万元；实现归属于上市公司所有者净利润 3,741.48万元。截至2024年末，公司资产总额 727,243.50万元，归属于母公司的所有者权益合计 478,385.88万元。
1、多措并举，筑牢主业根基，稳定经营大盘
2024年，房地产行业仍处于深度调整期，公司严守初心、稳健经营，扎实做好房地产主业，在产品设计、工程建筑、
市场营销、商业配套及物业服务等方面取得一定成效，具体如下：一是，以创新驱动产品升级，持续释放价值潜力。2024年，公司凭借对产品设计的卓越追求，旗下多个项目斩获殊荣：世荣万达广场获缪斯设计铂金奖，世荣暻观花园获 TITAN房地产大奖银奖及 REARD全球地产设计大奖佳作奖，世荣峰景广场二期获优秀住宅设计奖，世荣尚观花园获广东省绿色住区称号等。在设计中，公司主动对标建筑新规，旗下住宅项目楼层高度设计均达 3米，强化通透感与采光效率，契合“好房子”对空间高度、亮度的要求。本年度新入市的世荣暻观花园项目，匠造 11大主题全龄情景交互型社区，将“居住舒适”延伸至社区公共生活，构建有温度的社群生态，获得市场认可。万达下沉广场灯光秀更是将传统文化植入设计，以珠海渔女传说为蓝本，结合视频、投影与音乐喷泉，为广大市民打造视觉盛宴。产品创新举措驱动项目品质提升，增强市场竞争力，持续释放价值潜力。二是，严格把控工程建设进度与质量，夯实责任体系，确保交付品质。2024年，公司继续推进万荣商业中心、世荣峰景广场一期（酒店项目）、世荣暻观花园及拉美综合保税物流枢纽项目（承建）的建设；公司房地产项目在建建筑面积（计容建筑面积）40.66万平方米，竣工面积 18.23万平方米；外部承建项目在建建筑面积 5.54万平方米。其中，万荣商业中心以申报“鲁班奖”为标准开展建设，其三标段-世荣万达广场通过抢抓工期、攻坚克难、精心打磨，最终提前半年高质量完工，达成年末开业目标。公司项目质量获得官方认可，年内多个项目获得省/市优质工程结构质量等级认定，绿色工地，安全文明示范工地等奖项，彰显公司建造及品质实力。三是，密切关注市场动态与政策走向，灵活调整营销策略，增强营销效能。2024年，公司精准定位新入市的世荣暻观花园为高端改善型住宅项目，锚定改善型客户需求，在区域市场内引起了一定反响，上客量及成交量都取得了较好的效果。通过调整产品结构，平衡各项目之间的综合竞争力，存量项目去化力度得到提升。增加线上推广，通过运营各类自媒体平台账户，开展线上直播等方式，保持公司品牌及项目热度。紧跟市场趋势，尝试线上销售的各种新型方式，与线上渠道公司及各类线上广告资源客户进行紧密对接，为线下客户导入及成交提供助力。2024年，公司实现房地产销售（预售）面积 5.52万平方米，销售（预售）金额 77,533.60万元；截至2024年末，公司累计剩余可售面积 22.30万平方米。四是，融入区域发展，引入标杆商业，完善区域功能配套。在“加快由房地产开发商到地产+区域城市运营商转型”的战略指引下，公司积极融入区域发展，参与片区城市运营，引进酒店、大型商业综合体等新业态、完善区域公共配套。
2024年，公司首个投资建设的商业综合体项目——珠海斗门世荣万达广场历经两年半，提前半年竣工开业，试业首日人流突破 12万，元旦假期更是直冲 30万。世荣万达广场作为珠海西部规模最大、业态最全、品质最高的城市商业综合体，填补了区域商业的空白，提升了区域综合价值，为区域的城市化发展、经济繁荣发挥积极作用，是公司战略转型"地产+区域城市运营商的重要里程碑。五是，深化物业服务，提升管理水平，增强业主的满意度和幸福感。2024年，公司物管户数超过 2万户，在管项目面积超过 300万平方米，通过智慧化管理升级、优化服务流程、加强员工培训、完善设施设备管理等一系列举措，增强业主的居住体验和幸福感，业主综合满意度同比上升。报告期内，凭借优质的服务和标准，世荣物业在管项目世荣峰景广场一期被评为2024年度五星级物业服务小区。截至目前，世荣物业旗下共有五个在管项目获五星评定。
2、精准发力，推进多元布局，挖掘增长潜能
2024年，为践行“一主多元”发展战略，公司利用上市公司资本平台优势，结合自身区位、资源及人才队伍等实际情
况，积极推进多元化战略布局，打造企业发展新的增长极。在商贸板块、中拉经贸、集中供热、康养农旅、产业投资等一是，推进中国-拉美经贸一体化服务平台搭建工作。2024年，平台成功接待了巴西商务代表团的多次重要访问，有多家巴西公司签署了进驻平台协议，多家知名企业正式签订了拉美湾（万达广场拉美风情特色街区）入驻意向书，在中巴经贸合作领域取得实质性的进展。同时，平台两次组织代表团赴巴西进行平台的深度推介活动，并在多个行业协会和商业联合会成功举办了平台推介会，赢得了广泛的关注和赞誉。成功推动了有机肥项目意向合作协议的签署，促成了巴西阿马帕州桑塔纳港与珠海高栏港之间的直航合作备忘录的签署，为中巴贸易往来新通道的开辟贡献力量，为后续经贸合作奠定基础。二是，商贸板块深耕存量业务，开拓海外业务，为中拉经贸启动持续做好资源储备。2024年，商贸板块强化风控，持续深耕存量业务。拓展海外业务实现新突破，成功开拓拉美秘鲁市场。公司旗下世荣拉美供应链管理有限公司获海关AEO高级认证，在贸易安全与便利化领域达到了国际公认的高级标准，强化市场信誉及竞争力，为公司在拉美地区的进出口业务拓展带来更多机遇。集中供热服务方面：
2024年，公司以与江西赣锋锂业股份有限公司合资成立的供热平台公司（江西锋源热能有限公司）为依托，为新余市高新区区内企业提供集中供热服务。江西锋源积极拓展新客户，用汽需求逐年攀升，为公司营业收入及经营业绩贡献增量。同时，借助赣锋锂业产业链资源，积极开展新余热动力供应项目、横峰热电联产集中供热项目和临武热电联产集中供热项目的前期工作，以期扩大经营范围，达成良性循环。目前，三个供热项目已与当地政府签订了投资协议，项目的各项工作正在全力推进。康养农旅方面：
2024年，公司与草朗村合作打造“世荣农业生态公园”康养农旅项目，助力乡村振兴，孵化农旅康养新品牌。该项目是市重点培育打造的“百千万工程”标杆示范项目，是公司与斗门区井岸镇草朗村依托“村企共建”的合作模式，联合打造的大型农旅田园综合体项目，总面积约 1000亩，包含农业培训推广驿站、冷库、仓库、蔬菜分拣中心、检测中心、种植大棚等，计划开展以农旅观光、亲子研学，花卉康养，特色餐饮，采摘体验等为主的经营内容，目前，已建成生态停车场、主干道花海、绿茵草坪露营区、四季花园观赏区、450亩高标农田改造等。产业投资方面：公司参股投资的玉柴船舶动力股份有限公司主营业务为生产船用低速发动机，产品主要运用在散货、集装箱、化学品船、油船及气体运输船等主力商船，主要客户包括多家知名船厂。近年来，随着造船业持续回暖，玉柴船动结束了多年亏损的状态，发展势头良好，经营效益连续三年上涨。公司参股投资的广东热浪新材料科技股份有限公司主营业务为亚克力实体面材的生产、研发和销售。产品主要应用于住宅、酒店、公寓、医疗、商业空间装潢等。近年来热浪科技经营效益稳中有进，与公司共同研究的新材料产品成果，在世荣暻观花园、世荣喜来登酒店项目中应用，有效提升公司项目品质和居住体验，已获市场广泛认可。
3、持续深化，完善内部管理，提升运营效能
2024年，公司进一步强化运营效率与治理科学性的提升，促进公司提质增效、管理升级。具体情况如下： 一是，强治理，练内功，顺利变更控制权。2024年，公司通过规范治理、落实目标责任制、全面预算管理、体系标
准化、风控体系搭建、干部队伍建设等一系列举措提质增效、狠练内功。在经历股权拍卖及要约收购等一系列重大变化时，公司凭借完善的治理体系与扎实的管理内功，团队上下齐心协力，顺利完成控制权变更，充分展现了公司治理的有序性和可靠性。二是，攻科创，重赋能，建设创新型企业。2024年，公司坚持以创新赋能可持续发展。科技创新方面，截至2024年末，累计开展研发项目 73项、获得自主知识产权 38个，取得国内领先技术 3项、国内先进技术 3项。全资子公司珠海市绿怡居园艺工程有限公司成功获高企认定，并获评科技型中小企业，企业所得税率将降低 10个点,以创新助力公司节流减负；管理创新方面，“世荣会”小程序已成功绑定用户 2.26万，绑定房屋 1.2万间，绑定率达 63.19%，成功上线报事报修、线上收费、车位购买、管家服务等功能，为公司开展社区运营与智慧服务提供了基础与数据。三是，党建引领，凝聚共进，筑牢发展根基。2024年，公司党组织积极适应新时代变化，加强理论学习，共召开支部大会 8次，支部委员会 12次，开展党课学习 5次，通过各项党建活动与学习培训，推动公司党员深刻理会“两个确定”的决定性意义，增强党员“四个意识”，坚定“四个自信”，做到“两个维护”。持续推动党员发展工作稳步前行，进一步壮大党员队伍，充分发挥党员先锋模范作用，营造积极向党组织靠拢的浓厚氛围。围绕公司业务发挥党组织的战斗堡垒作用，将党建工作深度融入企业经营发展的各个环节，以高质量党建引领和保障公司高质量发展。
（二）主要经营指标分析
1、报告期内公司实现营业收入 98,109.02万元，同比下降36.63%；报告期内公司发生营业成本 64,808.37万元，同
比下降29.76%，主要原因系本报告期可结转商品房收入及成本减少； 2、报告期内公司发生销售费用 2,868.31万元，同比下降34.33%，主要原因系本报告期可结转商品房收入减少对应销售代理费减少所致；
3、报告期内公司发生管理费用 12,257.05万元，同比增长12.94%； 4、报告期内公司发生财务费用-617.06万元，同比增长57.35%，主要原因是本期银行存款利息收入减少； 5、报告期内公司发生研发费用 4,365.59万元，同比增长23.07%； 6、报告期内公司经营活动产生的现金流量净额-43,409.04万元，较上年同期减少 47.44%，主要原因系本报告期公司
全资子公司世荣实业清算缴纳了翠湖苑二期北区土地增值税 44,315.38万元，导致本期“支付的各项税费”较上年同期增加；
7、报告期内公司投资活动产生的现金流量净额-63,710.45万元，较上年同期减少 1,258.37%，主要原因系本报告期
万达广场及酒店投入增加；
8、报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额 47,951.44万元，较上年同期增加 9,734.78%，主要原因系本报告期
公司取得的银行借款收到的现金较上年同期增加。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2024年2023年 同比增减
房地产业 销售量 平方米 29,861.00 61,658.00 -51.57%生产量 平方米 60,756.00 -100.00%库存量 平方米 198,871.00 228,732.00 -13.06%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用本期销售量减少51.57%，主要原因系房地产销售面积减少；本期生产量减少100%，主要原因系本期无新交付商品房项目。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
行业分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
名称 变化类型 变化原因
珠海天荣农业科技有限公司 收购 收购联营企业
江西瑞兴节能环保有限责任公司 出售转让 出售转让控股子公司珠海市世荣拉美湾商业运营管理有限公司 新设 新设子公司
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
1、第一名客户为同一实际控制人控制的江西赣锋锂电科技股份有限公司、新余赣锋锂业有限公司及江西赣锋循环科技有
限公司，总销售额为226,022,293.30元；
2、第五名客户为同一实际控制人控制的深圳市永万丰实业有限公司、贝源新材料科技（广东）有限公司和广东腾原新材
料科技有限公司，总销售额为12,941,432.10元。
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1、经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少47.44%，主要原因系本报告期公司全资子公司世荣实业清算缴纳了翠
湖苑二期北区土地增值税44,315.38万元，导致本期“支付的各项税费”较上年同期增加。
2、投资活动现金流入小计较上年同期减少94.64%，主要原因系本报告期公司收回购买银行理财或国债逆回购的本金较
上年同期减少，导致本期“收回投资收到的现金”较上年同期减少。
3、投资活动现金流出小计较上年同期减少78.39%，主要原因系本报告期公司购买银行理财或国债逆回购较上年同期减
少，导致本期“投资支付的现金”较上年同期减少。
4、投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少1,258.37%，主要原因系本报告期万达广场及酒店投入增加。
5、筹资活动现金流入小计较上年同期增加27,692.27%，主要原因系本报告期公司取得的银行借款收到的现金较上年同
期增加。
6、筹资活动现金流出小计较上年同期增加840.10%，主要原因系本报告期公司支付了2022及2023年度应付普通股股利。
7、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加9,734.78%，主要原因系本报告期公司取得的银行借款收到的现金较上
年同期增加。
8、现金及现金等价物净增加额较上年同期减少70.86%，主要原因系上述各项因素综合影响导致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
1、房地产业务存在差异的主要原因为：由于房地产行业的特殊性影响，房地产企业销售收入结转与预售资金回款存在时
间差，房地产项目大额土地增值税清算支出与房地产项目现金收入存在较大时间差，成本结转与在经营活动现金流出存
在时间差及部分影响利润的现金流出入是投资和筹资影响等因素综合所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
益。 否
资产减值 -1,261,962.20 -1.33% 主要原因为本期计提了存货跌价损失。 否营业外收入 1,248,377.97 1.32% 否营业外支出 682,177.65 0.72% 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
用于出租，从在建工程转入投资性房地产。长期股权投资 105,900,498.法核算的联营企业玉柴船舶动力股份有限公司本期实现盈利。固定资产 153,351,117.业中心—合作大商业及酒店项目（峰景广场一期部分）用于出租，从在建工程转入投资性房地产。使用权资产 22,537,818.0木种植用土地使用权增加。短期借款 184,747,056.内到期的银行借款增加。合同负债 352,990,937.园项目新入市导致预收房款增加。长期借款 360,000,000.上到期的银行借款增加。租赁负债 18,980,462.1木种植用土地使用权增加。交易性金融资以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产减少。应收票据 12,023,335.5银行承兑汇票较上期增加。付款增加。长期应收款 305,331,959.款提供劳务增加。无形资产 19,631,691.9司购入生产用地土地使用权。长期待摊费用 6,573,442.12 0.09% 3,389,626.48 0.05% 0.04%其他非流动资产 2,596,292.66 0.04% 35,735,530.8上的合同结算减少。应付账款 619,816,429.加。应付职工薪酬 31,619,687.4润总额减少，导致应交企业所得税减少。其他应付款 751,194,705.苑二期北区土地增值税清算税款，导致预估税费减少。一年内到期的非流动负债 4,251,425.14 0.06% 3,259,389.08 0.05% 0.01%其他流动负债 30,327,161.6园项目新入市导致预收房款增加。余市固定资产投资企业扶持资金。递延所得税负债 5,961,344.15 0.08% 2,953,769.16 0.04% 0.04%境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截至报告期末的主要资产被抵押事项详见第十节财务报告中“十六、承诺及或有事项”。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
注：江西锋源热能有限公司及珠海世荣兆业商贸有限公司的净资产及净利润金额为包含少数股东份额金额。
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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