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| *ST金科(000656)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求2023年,受全球地缘冲突升级，国际经济受全球通胀、主要国家央行大举加息等因素影响，全球经济增长放缓。国内经济面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在周期性和结构性矛盾叠加、有效需求不足、社会预期偏弱等因素影响下，增长持续承压。
2023年，我国 GDP增长5.2%，顺利完成了年初设定的经济增长目标，但“三驾马车”中，全年出口增速较上年放缓，固定资产投资同比增速也收窄至 3.0%，房地产开发投资比上年下降9.6%。中国房地产市场继续底部调整，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，我国房地产市场面临调整转型，稳定市场任务依然艰巨。
房地产政策方面，监管力度前稳后松，融资政策加力支持。2023年全年，行业政策方面，中央政策力度前稳后松，7月以“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市。供求两端政策逐步发力：需求端降门槛，放松限购、认房不认贷、优化普宅标准、降低首付比例等一系列政策相继出台，持续释放合理购房需求；供给端银行信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”，稳定房企合理融资需求，“三个不低于”融资政策持续出台，房地产“白名单”实施细则制度落地，支持房企融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。购房者购买能力和预期能否恢复等因素仍制约着市场修复节奏，供求两端政策仍有发力空间。
房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2023年全年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额 116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。市场整体的供求和成交均无明显回暖。
房地产投资方面，土地市场成交持续走低，供求两端继续缩量。2023年，受新房销售市场热度持续性不足、企业普遍面临流动性压力等因素影响，政府供地力度放缓。据统计，2023年全国 300城各类用地共推出 18.9亿平方米，同比下降16.1%。其中，住宅用地推出 6.3亿平方米，同比下降19.6%，绝对规模为近十年最低水平，房企谨慎收敛的投资态度贯穿整年，投资总量同比持续走低。第四季度土拍规则继续放宽，土地市场整体转暖尚不明显，成交楼面均价结构性上涨，溢价率仍在低位水平。
房地产融资方面，房地产开发贷款增速放缓。2023年末，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低 2.2个百分点。个人住房贷款余额 38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低 2.8个百分点。2023年末，人民币房地产贷款余额 52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低 2.5个百分点。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
房地产开发 签约面积 万平方米 321 1,028 -68.77%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用国内经济受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的影响，经济增速放缓，居民收入、就业面临空前压力，市场防御性预期主导。受此影响，居民购房意愿显著减弱，民营房企频现债务违约、项目经营流动性持续承压，房地产市场全年均呈颓势，导致公司报告期内销售规模大幅下滑。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
详见公司财务报告及合并报表附注六
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
支，严控费用支出
财务费用 3,711,760,328.00 1,980,256,063.08 87.44% 主要系项目竣工交付利息停止资本化和借款逾期利息增加所致研发费用 - 31,793,450.81 -100.00%
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
五、非主营业务分析
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
一年内到期的
境外资产占比较高
□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
注：上述所有权或使用权受限制资产的金额存在因司法信息未及时传递与反映的因素影响。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方
式 接待对象类
型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年05月22日 重庆 其他 其他 新闻媒体、股东等。 公司在2022年年度股东大会现场接受投资者、媒体的提问， 与投资者及媒体关心的公司经营局面、经营任务、战略发展做出交流。 详见巨潮资讯网2023年5月22日披露的《金科地产集团股份有限公司投资者关系活动记录表》。十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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