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| *ST中地(000736)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
2024年度中国房地产市场前三季度呈现筑底调整态势，但随着2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回
稳”，市场信心得到显著修复，在政策支持下呈现出积极的止跌回稳趋势。从政策层面来看，2024年是房地产政策密集调
整的一年，中央层面多次强调推动房地产市场止跌回稳，政策主要围绕“促需求、防风险、去库存”三大维度展开。在需求端，政策通过降低房贷利率、首付比例，取消限购、限售等措施，降低购房门槛。在供给端，设立保障房再贷款、专项债收购存量房等政策助力去库存。同时，“白名单”项目贷款审批金额不断增加，支持企业保交付。2025年房地产市场预计政策将持续发力，有望延续积极变化，“严控增量、优化存量、提高质量”是房地产政策发力的主要重点，通过增加有效供应，促进销售恢复，进一步提振市场信心，促进行业新的供需均衡。
四、主营业务分析
1、概述
（1）主要财务指标：截至2024年12月31日，公司总资产1,076.98亿元，较上年末降低12.63%，归属于上市公司股东的
净资产-35.79亿元；2024年1-12月实现营业收入183.02亿元，较上年降低44.59%，实现归属于上市公司股东净利润-51.79亿元。
2024年12月，公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，2024年度主营业务收入来源增加物业管理业务收入，报告期内，公司房地产业务收入171.81亿元，物业管理业务收入7.28亿元，报告期内公司主要业务收入仍主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
（2）主要经营指标：公司房地产业务在2024年1-12月（全口径）实现签约销售面积85.32万平方米，较上年同期降低52.51%
实现签约销售金额156.43亿元，较上年同期降低58.13%，销售回款247.07亿元，较上年同期降低45.07%；公司在2024
年1-12月（权益口径）实现签约销售金额105.11亿元，较上年同期降低61.58%，销售回款188.13亿元，较上年同期降低42.78%；物业管理业务全年新拓展物业面积1,293万平方米，在管面积6,265万平方米。
（3）报告期经营回顾
加快做实房地产业务资产，提升发展空间。公司紧密关注房地产政策的动态，积极把握政策机遇，从业务端入手，扎实做实
资产。公司编制了“一项目一策”的专项库存去化方案，针对不同项目的特点和需求，制定了有针对性的去化策略；统筹开展库存去化专项工作，整合资源，优化流程，确保各项工作有序推进；在政策窗口期积极行动，利用数字营销手段，开展拓客活动，通过线上推广、精准营销等方式，吸引更多潜在客户，为主业发展拓展更广阔的空间。落实全生命周期管控，提升价值创造水平。持续探索优化全生命周期管理，落实全生命周期管控，推进房地产项目全生命周期实施方案应备尽备；建立全生命周期监控月报机制，对项目中出现的问题及时预警和处置；抓好项目全生命周期管理与审计巡察的融合，对重点项目进行线下穿透监控检查调研，持续夯实全生命周期各项经营指标；制定尾盘清算专项方案，做好对尾盘项目的日常管控。提升内部管理，保障主营业务持续发展。有力压控动态成本，强化集采成果运用，提升项目运营效率；积极响应国家关于消化存量房产相关调控政策，细化制定工作模式及路径，多措并举提升销售质量和回款效率；持续强化节点管控，完成竣备交付任务，实现高品质交付，充分展现央企责任担当；以提升公司产品竞争力和客户体验为目标，着力打造绿色、智慧、健康的科技社区标准体系；狠抓项目安全质量环保，围绕防范化解风险隐患、遏制重特大事故，开展全覆盖的安全、质量、环保督导巡检，提升在建项目工程管理水平；着力降低财务成本，提升资金安全，严格控制带息负债，不断降低融资成本，加强内部资金管理，提高公司整体资金使用效率。物业管理业务坚持系统发力、精准施力，各项工作稳中求进。打造畅通高效的跨部门、跨区域体系化协同作战模式，积极拓展主业；深耕业态服务，科学制定各业务条线实操手册，形成分级化服务方案与产品清单，作业标准日益完善，服务质量循序提升；搭建全周期供应商管理体系，制定“总部战采，区域集采”的采购模式，坚持目标成本控制，以“成本数据库+效能模型”实现量价双控，进一步提升集约管控成效。强化组织机构改革，适应管理提升需求。为适应新形势下的管理要求，公司积极推进组织机构改革，遵循权责匹配、功能到位、精简高效的原则，对内部架构进行优化调整。通过完善人才结构，合理配置人力资源，确保各部门高效协同运作；着力缩短管理链条，打破层级壁垒，推动穿透式管理，提升整体运营效率。积极推动资本运作，促进高质量发展。公司在2024年度内完成了非公开发行股票，本次发行股票51,664,712股，募集资金净额4.38亿元，本次非公开发行股票对公司优化资本结构、降低负债率、提升财务稳健性起到了积极促进作用；报告期内，公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，本次交易有利于提升资产质量和盈利能力，改善公司长期财务状况，增强抗风险能力和持续经营能力，符合公司经营发展和长远发展战略规划的需要。强化党建引领，推动公司高质量发展：公司坚持突出思想引领，完善“三重一大”决策机制，深入开展党纪学习教育，推动党纪学习教育常态长效，促进党的领导和完善公司治理有机统一；高度重视基层党建工作，加强基层党建人才管理，进一步夯实党委组织体系的基础单元，通过充实基层党建力量，强化基层党组织的战斗堡垒作用，为公司改革与发展提供坚实的政治保障和组织支撑，助力公司在新的发展阶段稳步前行。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
行业分类 项目 单位2024年2023年 同比增减
地产销售 销售量 元 17,180,912,669.45 32,231,026,229.27 -46.69%生产量 元 24,559,048,249.33 48,485,256,744.74 -49.35%库存量 元 36,613,209,669.30 31,118,321,214.23 17.65%相关数据同比变动30%以上的原因说明：销售量变动主要原因：报告期达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少。生产量变动主要原因：报告期竣工备案的项目较上年同期有所减少。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
（5）营业成本构成
（6）报告期内合并范围是否发生变动
2024年报告期新增纳入合并范围的子公司
公司名称 新增纳入合并范围的原因合肥和璟房地产开发有限公司 投资设立中交物业服务集团有限公司 同一控制下企业合并中交城市运营管理有限公司 同一控制下企业合并中交物业服务（重庆）有限公司 同一控制下企业合并中交物业服务（北京）有限公司 同一控制下企业合并中交物业服务（广州）有限公司 同一控制下企业合并重庆锦颂物业服务有限公司 同一控制下企业合并中交物业服务（海南）有限公司 同一控制下企业合并
2024年报告期不再纳入合并范围的子公司公司名称 不再纳入合并范围的原因苏州华运地产有限公司 公司注销
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
（8）主要销售客户和主要供应商情况
注：属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。
公司前5名供应商资料
注：属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。
主要供应商其他情况说明
3、费用
销售费用 741,965,203.21 1,131,526,726.97 -34.43% 本期随着交付项目减少，销售费用相应减少
管理费用 500,497,993.56 489,774,998.06 2.19% —财务费用 1,032,208,945.48 698,099,130.85 47.86% 本年费用化借款利息增加研发费用 17,246,775.57 4,014,513.85 329.61% 本期研发项目增加
4、研发投入
主要研发
项目名称 项目目的 项目进
展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
《零碳住区设计标准研究》及其在中交地产应用策略 针对住区碳排放边界的确立，形成系统化的监测评估与运行管理体系，通过碳排放标准核算方法，对零碳住区技术在节能减排、提升性能等方面进行指标的数据量化。 已验收结题 本标准拟解决的问题之一是针对住区碳排放边界的确立，形成系统化的监测评估与运行管理体系，通过碳排放标准核算方法，对零碳住区技术在节能减排、提升性能等方面进行指标的数据量化。针对零碳住区规划设计关键性技术体系不系统的问题，在住区规划设计的策划、规划、设计、后评估等不同阶段，通过对住区室内外各类性能表现的量化，进行规划设计关键技术研究，以满足节能减排与性能提升的零碳规划设计双重目标。 在住区规划设计的策划、规划、设计、后评估等不同阶段，通过对住区室内外各类性能表现的量化，进行规划设计关键技术研究，以满足节能减排与性能提升的零碳规划设计双重目标，成果在中交地产应用策略研究。景观科技设施配置与应用技术研究 建立景观科技设施应用标准增加多方面经济效益，以科技技术助力节能设施发展，通过设施集采快速落位节约单体产品研发成本，以科技便捷属性赋能社区管理。 已验收结题 在勘察设计层面，结合中交地产景观全龄体系的基础上，实现景观科技系统的突破；建立社区景观科技产品标准；根据人机交互技术，实现具体产品逻辑的搭建及设计；完成人机交互装置产品的突破。 依托于中交现有的《暖心生活》体系，结合具体的社区项目对科技设施进行落位，以此对相应的科技设施的使用需求和效果进行评估，从而形成中交地产社区科技化模型。健康人居物理环境技术标准研究 以健康园区规划、健康室内空间为重点研究空间，对空间内配置的与健康技术相关的产品及技术进行应用介绍、要点及成本分析。进行技术应用层面的配置规划以指导项目落地应用，给出集采设备品牌、功能、参数配置建议。 已完成相关技术研究内容，待验收 基于中交地产对构建健康人居物理环境技术体系的需求，课题组依托文献梳理、问卷调研等研究手段，从行业政策、客户需求等多方面出发，构建可支撑的相关关键性技术，实现科学遴选的内外部依据，继而通过量化分析和归纳总结的方法，形成中交地产健康人居物理环境技术体系成果。 以健康园区规划、健康室内空间为重点研究空间，对空间内配置的与健康技术相关的空气、水、声、光产品及技术进行应用介绍、要点及成本分析，同时在产品及技术应用甄选过程中充分结合四个维度下全场景科技社区建设体系中的技术体系及相应技术标准。 已完成4项，待完成3项 在领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立的探索的大背景下，中交地产基于“科技创新将成为房地产行业的第一动力”的市场认知，提出“寻找新的产品航道，打造独特产品特色”的新战略要求，以科技地产的战略规划及转型为目标。 通过绿色、健康、智慧方面新技术体系的研究，形成科技社区建设体系的中交模式和中交标准。中交科技城（百门前）D3栋小车库结构加固方案研究 将突破常规加固思路，研究新型加固方式，尝试以砌体结构加固手法来探索加固可行性，构建起重力柱-复合剪力墙结构；“复合剪力墙”将承担全部水平力，从而“解放”原有框架梁柱成为重力梁、重力柱，尽量避免对梁柱的大范围加固。 已完成验收 通过强化房屋建筑结构的加固改造，可以有效加长建筑结构使用周期，缩减建筑结构由于自然环境因素、人为因素等所引起的缺损。
新的加固方案将考虑充分利用现状条件，尽量进行外立面加固，室内不加固少破坏装修。 目前开发任务正从“增量开发”向“存量更新”转变，老常规的加固方法均是对现有结构按框架体系进行复核加固，加固量大，对原结构扰动也大。本次将研究新型加固方式，尝试以砌体结构加固手法来探索加固可行性。基于AI及大数据应用的住宅 本课题致力于以AI及大数据应用的技术，解决当下的设计前期问题，加快强排效率，节约每年的标准化 已完成相关技术研究 1.基于AI算法的户型矢量图数据提取、建构及存储：
1）房间类型分类识别、2）户型图墙门窗识别、3）OCR刻度尺和文字识别、4）3D矢量化户型数据。 本项目面向住宅户型数字化管理，拟通过AI算法对户型图做矢量图数据的提取、建户型产品设计关键技术研究 户型建设成本，解决前期设计协同问题。未来将此课题作为住宅产品（全生命周期）解决方案的底层工具，解决施工-设计-成本的交圈闭环问题，形成产品数据管理平台。 内容，待验收 2.户型设计参变技术研究：设计底层逻辑的算法转译。3.家具、门窗构件布局：1）家具产品布局、2）门窗构件布局。 构及存储，并利用中交地产的业务知识库做户型设计参变技术的自主研发，在此基础上增加家具、门窗等产品信息。
5、现金流
经营活动现金流入小计减少主要原因为本期收到的房屋销售回款减少。
经营活动现金流出小计减少主要原因为本期支付的土地款、工程款等减少。
投资活动现金流入小计减少主要原因为本期收到合联营归还的借款减少。
投资活动现金流出小计增加主要原因为本期向合联营企业提供的借款增加。
筹资活动现金流入小计减少主要原因为本期取得的外部借款减少。
筹资活动现金流出小计减少主要原因为本期偿还的外部借款减少。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
本公司为房地产开发企业，项目开发投入大、周期长，开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现，同时结转相应的营业成本，此外公司在期末还需要针对相关资产进行减值测试，并计提相应减值准备。但经营活动相关的预售收入、开发投入等经营活动现金流量，在发生当期即计入现金流量表相关项目，导致经营活动现金流量与本年度净利润存在时间差。
五、非主营业务分析
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
货币资金用作按规定缴存的住房基金、预售监管资金、项目保证金以及按揭保证金等而所有权或使用权受到限制；存货用于
抵押或质押以取得银行借款和其他借款、诉讼纠纷、产权变更而所有权或使用权受到限制；投资性房地产及固定资产用于抵押以实现融资租赁。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
（1） 本期已
使用募
集资金
总额 已累计使
用募集资
金总额（2） 报告期
末募集
资金使
用比例
（3）=
（2）/
（1） 报告
期内
变更
用途
的募
集资
金总
额 累计
变更
用途
的募
集资
金总
额 累计
变更
用途
的募
集资
金总
额比
例 尚未
使用
募集
资金
总额 尚未使
用募集
资金用
途及去
向 闲置
两年
以上
募集
资金
金额
2024年 向特定
对象发
行股票2024年7
月10日 44,379.
99 43,824.
55 43,824.
99 43,824.
55 43,824.
（一）募集资金到账及验资情况2024年6月18日，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《验证报告》（安永华明（2024）验字第70071827_A02号）。经验证，截至2024年6月18日止，中金公司指定的收款银行账户已收到认购对象缴付的认购资金合计人民币443,799,876.08元。2024年6月18日，中金公司将上述认购款项扣除保荐与承销费后的余额划转至公司指定的本次募集资金专户内。2024年6月18日，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《验资报告》（安永华明（2024）验字第70071827_A01号）。经审验，截至2024年6月18日17时止，公司本次向特定对象发行人民币普通股（A股）股票51,664,712股，募集资金总额人民币443,799,876.08元，扣除不含税的发行费用人民币5,554,357.16元，实际募集资金净额为人民币438,245,518.92元，其中计入实收股本人民币51,664,712.00元，计入资本公积（股本溢价）人民币386,580,806.92元。
（二）募集资金使用和结余情况
本公司本年度已使用募集资金总额43,824.55万元。
截至2024年12月31日，募集资金专户余额为11.54万元，包含募集资金利息收入扣除手续费净额0.52万元及暂未缴纳印花税11.03万元（已于2025年1月缴纳）。（2）募集资金承诺项目情况
(3)＝
(2)/(1
) 项目
达到
预定
可使
用状
态日
期 本报
告期
实现
的效
益 截止
报告
期末
累计
实现
的效
益 是否
达到
预计
效益 项目
可行
性是
否发
生重
大变
化
承诺投资项目
长沙
中交
凤鸣
花语
园（长
沙凤
鸣
东方）2024年7月
10日 长沙
中交
凤鸣
花语
园（长
沙凤
鸣
东方） 生产
建设 否 15,736
%2024年12
月 1,870
1 否
天津
春映
海河2024年7月
10日 天津
春映
海河 生产
建设 否 27,692
%2023年12
月 7,218
2 否
补充
流动
资金2024年7月
10日 补充
流动
用 不适
用 不适
用 不适
用 否
承诺投资项目小计 -- 43,824超募资金投向无分项目说明未达到计划进度、预计收益的情况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因） 注1、长沙中交凤鸣花语园（长沙凤鸣东方）尚未全部交付，2024年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
注2、天津春映海河尚未全部交付，2024年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
项目可行性发生
支付发行费用1,933,962.26元。
用闲置募集资金
暂时补充流动资
金情况 不适用
项目实施出现募
集资金结余的金
额及原因 不适用
尚未使用的募集
资金用途及去向 不适用
募集资金使用及
披露中存在的问
题或其他情况 无
（3）募集资金变更项目情况
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
九、主要控股参股公司分析
十、公司控制的结构化主体情况
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年01月12日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 项目经营情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年01月27日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 股价波动情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年01月29日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司市值管理情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年01月30日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 土地储备情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年02月06日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 业绩情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年04月03日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 定增情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年06月14日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 公司资金情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年07月05日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司资金情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年07月08日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 半年业绩情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年07月23日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司股价情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年08月22日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司业务发展情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年08月25日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 业务拓展方面。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年10月10日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 收购中交服务进展情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年11月07日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 收购中交服务对公司的影响。提供已 -披露的定期报告及信息披露相关资料。
2024年11月22日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司资产注入情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2024年12月06日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 行业政策情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
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