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| 招商积余(001914)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
2024年，国家强化宏观经济政策的逆周期调节力度，加强财政税收、货币金融、投资消费、收入分配等宏观政策的
统筹协调，国内经济总体运行平稳。全年实现经济总量134.9万亿元，同比实际增长5%，增速比2023年略微下降0.2个百分点。房地产市场表现方面，根据国家统计局统计数据，全年房地产开发投资总额、商品房销售面积较上年显著下降。其中房地产开发投资按可比口径较上年下降10.6%，新建商品房销售面积9.7亿平方米，同比下降12.9%，降幅较2023年扩大4.4个百分点，房地产竣工交付面积下滑27.47%。自2024年2月1日起，物业服务行业从“鼓励类-其他服务业”调整至“鼓励类-商务服务业”，并开始在国家重要会议如全国住房城乡建设工作会议上备受关注，与之相关的利好政策也如雨后春笋般不断涌现。中央经济会议积极部署加快推进保障性住房建设以及城中村改造工程等工作，这一系列措施为物业服务行业开辟了发展空间。不仅如此，国家还持续推出多项政策，大力推动养老服务体系的建设，不断优化城市社区嵌入式服务设施，积极倡导物业企业开展社区配套服务，进而促使物业企业的增值服务边界不断拓展，为行业发展注入了新的生机与机遇。
2024年上半年，62家上市物企营收平均增长6.25%，较2023年同期的8.59%降低2.34个百分点；净利润呈现明显的震荡下行态势，从2023年上半年同比增长0.16%转为2024年上半年的下降30.93%；行业并购交易活跃度持续下降，2024年全年并购交易仅32起，低于2023年的42起，且其中22起为关联方资产并购；应收账款增幅有所收窄，2024年上半年62家上市物企应收账款及票据总额同比增长12.22%，较2023年底上涨20.92%，仍显著高于同期6.25%的总营收增速。随着行业新增供给减少、存量竞争市场加剧，物业企业纷纷转变发展战略，努力摆脱对关联方的依赖，物业企业需沉着面对房地产行业新周期带来的存量竞争加剧，同时积极抓住政策机遇，回归服务本质，凭借优质、专业的服务能力确保独立经营、高质量发展已然成为行业的主旋律。
四、主营业务分析
1、概述
参见本节“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
1、物业管理 16,487,481,172.38 96.01% 14,758,060,638.60 94.44% 11.72%
2、资产管理 670,219,013.41 3.90% 698,379,423.72 4.47% -4.03%
3、其他业务 14,598,836.98 0.09% 170,238,976.28 1.09% -91.42%
分产品
1、物业管理 16,487,481,172.38 96.01% 14,758,060,638.60 94.44% 11.72%
（1）基础物业管理 13,400,629,311.10 78.04% 12,113,046,439.17 77.52% 10.63%
①住宅 3,731,951,076.47 21.73% 3,400,664,000.62 21.76% 9.74%
②非住宅 9,668,678,234.63 56.30% 8,712,382,438.55 55.75% 10.98%
（2）平台增值服务 536,307,896.52 3.12% 584,359,005.55 3.74% -8.22%
（3）专业增值服务 2,550,543,964.76 14.85% 2,060,655,193.88 13.19% 23.77%
2、资产管理 670,219,013.41 3.90% 698,379,423.72 4.47% -4.03%
（1）商业运营 226,804,645.48 1.32% 244,736,512.09 1.57% -7.33%
（2）持有物业出租及经营 443,414,367.93 2.58% 453,642,911.63 2.90% -2.25%
3、其他业务 14,598,836.98 0.09% 170,238,976.28 1.09% -91.42%
分地区
1、物业管理 16,487,481,172.38 96.01% 14,758,060,638.60 94.44% 11.72%
深圳区域 4,090,848,144.74 23.82% 3,505,776,515.04 22.43% 16.69%
华东区域 3,994,762,576.35 23.26% 3,696,321,603.56 23.65% 8.07%华南区域 2,692,505,161.47 15.68% 2,414,932,221.33 15.45% 11.49%西南区域 2,043,360,168.64 11.90% 1,840,993,241.25 11.78% 10.99%华中区域 1,817,412,696.19 10.58% 1,693,627,028.56 10.84% 7.31%华北区域 1,791,671,731.94 10.43% 1,561,484,169.55 9.99% 14.74%其他区域 56,920,693.05 0.33% 44,925,859.31 0.29% 26.70%
2、资产管理 670,219,013.41 3.90% 698,379,423.72 4.47% -4.03%
华东区域 312,386,436.95 1.82% 286,159,975.38 1.83% 9.16%
深圳区域 157,034,264.48 0.91% 187,524,817.56 1.20% -16.26%华南区域 127,649,544.08 0.74% 121,305,092.31 0.78% 5.23%西南区域 63,936,076.49 0.37% 90,661,987.89 0.58% -29.48%华中区域 268,071.53 0.00% 4,601,881.99 0.03% -华北区域 8,944,619.88 0.05% 8,125,668.59 0.05% 10.08%
3、其他业务 14,598,836.98 0.09% 170,238,976.28 1.09% -91.42%
华东区域 -992,971.95 -0.01% 148,874,851.79 0.95% -100.67%
公司主营业务数据统计口径在报告期未发生调整。
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况不适用
（5）营业成本构成
行业分类
1、物业管理 营业成本 14,765,334,547.69 97.66% 13,280,297,937.26 96.09% 11.18%
2、资产管理 营业成本 348,138,685.63 2.30% 343,989,293.34 2.49% 1.21%
3、其他业务 营业成本 5,845,169.27 0.04% 196,419,206.66 1.42% -97.02%
产品分类
1、物业管理 营业成本 14,765,334,547.69 97.66% 13,280,297,937.26 96.09% 11.18%
（1）基础物业管理 营业成本 11,970,292,288.22 79.17% 11,051,972,096.81 79.97% 8.31%
①住宅 营业成本 3,325,900,966.27 22.00% 3,132,351,610.97 22.66% 6.18%
②非住宅 营业成本 8,644,391,321.95 57.17% 7,919,620,485.84 57.30% 9.15%
（2）平台增值服务 营业成本 479,952,869.86 3.17% 534,756,424.98 3.87% -10.25%
（3）专业增值服务 营业成本 2,315,089,389.61 15.31% 1,693,569,415.47 12.25% 36.70%
2、资产管理 营业成本 348,138,685.63 2.30% 343,989,293.34 2.49% 1.21%
（1）商业运营 营业成本 126,042,203.05 0.83% 136,743,971.21 0.99% -7.83%
（2）持有物业出租
及经营 营业成本 222,096,482.58 1.47% 207,245,322.13 1.50% 7.17%
3、其他业务 营业成本 5,845,169.27 0.04% 196,419,206.66 1.42% -97.02%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
具体详见本报告第六节之“七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”中相关内容所述。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
财务费用 29,790,156.61 62,900,315.86 -52.64% 通过提高资金周转使用效率，实现有息债务规模的持续压降研发费用 78,150,244.78 98,899,850.18 -20.98%
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
科技赋能推动项目替岗降本 利用机器人、物联网、数字化管理等方式实现科技替岗，解决业务招工难、老龄化严重等问题，同时提高现场作业效率，降低用工成本。 通过系统线上化、精细化管理，提高外包人员的管理水平，结合车场无人值守、人行无人值守、清洁机器替岗、巡检机器替岗、智慧照明改造等举措共同为公司节能降本。 推动人机高效协同运营模式，提高公司整体数字化能力，增强公司数字化竞争力 1、降低人员和能耗的成本支出，助力公司提高利润；
2、提高公司机器人运营能
力，培养相关人才提高市场竞争力，同时对外输出。积余服务 “积余服务”作为一站式、数字化服务集成平台，通过开放的平台能力聚合服务功能，通过灵活的应用组合实现各业态各项目的快速适配，覆盖全场景，支持整个服务链，按需为积余的各个面客端输出个性化、定制化服务功能，实现面客端的“千楼千面”，全面提升面客服务能力和运营能力。 完成基础平台的搭建、各项目面客端的初始化及相关服务应用的上线使用，升级“积余服务”面客端（小程序），通过实际应用体验优化页面布局并完善服务功能和流程，已覆盖全国项目进行推广应用。 统一招商积余面客应用，构建“空间即服务体系”，丰富住宅/非住业态对客服务，提升服务体验和客户满意度。 聚焦面客服务品质提升，提升项目面客服务和运营能力，助力公司存量客户黏性提升、新客户拓展、服务完善和运营增强。多租户平台助力市场化运营项目 建设多租户底座，实现多租户统一运营平台，打通内部各下游业务系统，汇聚租户运营数据，为租户运营提供统一的多租户底座能力，实现核心业务系统多租户化，最终实现推进市场化运营，创造服务品牌效益，助力物业业务 已完成平台系统的建设，平台已实现对接3个业务系统，15个业务板块。4个集团租户、2,139个采购企业的正式上线运营，对外形成统一业务运营、数据统一展示，实现整体管控。 1.通过多租户平台实现满足企业商城、招商易采平台、电商供应链运营管理系统的多租户化目标，实现向行业输出集采平台能力；2.满足合资公司低成本使用公司管理平台，快速导入公司管理体系，实现公 通过多租户平台实现业务快速对外拓展，实现业绩规模快速做大做强，同时赋能物业增值服务水平提升，实现“互联网+物业”的战略构想，满足业务的创新发展、科技输出要求。外部拓展。 司业务的统一管理，对外形成统一业务运营、数据统一展示，实现整体管控。3.构建标准化多租户底座能力，赋能甲方客户建设平台，助力物业业务外部拓展。业财数据交换中心 搭建业财数据交换中心，实现公司财务统一标准、统一平台、统一管理。 业财数据交换中心已完成基本建设及试点。在主体功能建设过程中，不断形成组件化的公共服务能力接入前端业务系统，并全国上线，包括：统一全电票管理、电子收据、电子签章能力、工单管理、应收账款收缴工具等。 实现公司全收支数据全面、准确、及时；
全面提升凭证自动化
率、全面支持项目层面的精细化财务管理。 公司财务数字化转型的基础工程，规范公司的财务、数据、管理及流程等标准；解决公司业务繁多带来的财务管理及信息数据差异化，实现有序高效统一的精细化财务管理，全面支撑公司业务快速发展。。公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响：业务结构调整研发投入总额占营业收入的比重较上年未发生显著变化。研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明：不适用
5、现金流
投资活动现金流出小计 105,100,335.44 41,645,152.39 152.37% 开展阶段性定期存款业务，提高资金收益投资活动产生的现金流量净额 -93,757,473.07 -39,314,650.19 138.48% 业务发展需要，新增一年期存款筹资活动现金流入小计 1,335,573,700.00 1,595,880,000.00 -16.31% 公司持续开展管理精细化提升工作，通过数字化手段对公司资金进行提升，得益于公司应收账款管理成效带来的资金回流及数字化工具，逐步压缩有息债务，阶段性缺口逐年收缩，筹资现金流入相应减少，流出相应增加。筹资活动现金流出小计 2,830,876,156.37 2,190,741,087.34 29.22%筹资活动产生的现金流量净额 -1,495,302,456.37 -594,861,087.34 151.37%现金及现金等价物净增加额 247,932,451.57 1,182,418,084.31 -79.03%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：详见上表所述。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：报告期内公司经营活动产生的现金净流量为183,640万元，本年度净利润为86,947万元，两者差异96,693万元。
（1）影响净利润但不涉及经营活动现金流量的经营性项目：此部分导致公司净利润较现金流减少合计12,327万元，
主要系资产减值损失、信用减值损失、资产折旧与摊销、存货减少等。
（2）影响净利润但不涉及经营活动现金流量的非经营性项目：此部分导致公司净利润较现金流减少合计4,273万元，
主要系投资收益、财务费用支出等。
（3）不影响净利润但涉及经营活动现金流量的经营性项目：此部分导致公司经营活动产生的现金净流量增加合计80,093万元，主要系经营性应收项目的减少及经营性应付项目的增加。
五、非主营业务分析
不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
张，应付保安保洁等外包款增加应交税费 199,996,571.19 1.05% 148,989,699.86 0.80% 0.25%一年内到期的非流动负债 46,658,529.46 0.24% 1,730,059,435.82 9.30% -9.06%2021年发行的中期票据15亿元到期偿还境外资产占比较高：不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
说明：本报告期投资额合计13,401,000.00元，主要系投资联营企业7,841,000.00元以及投资子公司5,560,000.00元。
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
九、主要控股参股公司分析
十、公司控制的结构化主体情况
不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2024年1月3日 深圳 线上策略会 机构 东吴证券等 1、公司经营情况及发展战略介绍；
、
2 行业发展情况讨论；
、
3 提供公司定期报告等公开
披露的资料。
2024年1月10日 深圳 实地调研 机构 中佳智通
2024年1月15日 深圳 线上调研 机构 中金公司
2024年1月17日 深圳 线上调研 机构 中信建投、建信基金
2024年1月30日 深圳 实地调研 机构 国联证券、海通资管
2024年1月30日 深圳 实地调研 机构 兴业证券
2024年2月28日 深圳 策略会 机构 中信建投、华夏基金等
2024年3月21日 深圳 年度业绩说明会 机构、个人 中信证券、中金公司等
2024年4月23日 深圳 线上调研 机构 广发证券等
2024年4月24日 深圳 集体年度业绩说明会 机构、个人 海通证券、广发证券等
2024年5月7日 上海 策略会 机构 中泰证券等
2024年5月8日 上海 策略会 机构 方正证券等
2024年5月8日 北京 策略会 机构 申万宏源等
2024年5月9日 上海 策略会 机构 招商证券等
2024年5月10日 深圳 线上调研 机构 申万宏源、华夏基金
2024年5月28日 深圳 实地调研 机构 清淙投资、泰然基金
2024年5月30日 深圳 实地调研 机构 天风证券等
2024年6月5日 上海 策略会 机构 华泰证券等
2024年6月5日 上海 策略会 机构 中信证券等
2024年6月20日 上海 策略会 机构 东吴证券等
2024年6月21日 上海 策略会 机构 海通证券等
2024年6月27日 深圳 实地调研 机构 东北证券等
2024年7月5日 深圳 线上调研 机构 保宁资本
2024年7月11日 深圳 线上调研 机构 申万宏源、易方达等
2024年7月11日 深圳 线下策略会 机构 中信证券、睿璞投资等
2024年7月12日 深圳 项目调研 机构 申万宏源、鹏华基金等
2024年7月18日 深圳 实地调研 机构 中金公司、招银理财等
2024年8月2日 深圳 线上调研 机构 世邦基金
2024年8月9日 北京 现场交流 机构 华夏基金
2024年9月3日 深圳 线下策略会 机构 光大证券、中欧睿博等
2024年9月4日 深圳 线下策略会 机构 华泰证券、奶酪基金等
2024年9月5日 深圳 线下策略会 机构 长江证券、融通基金等
2024年9月12日 上海 现场交流 机构 申万宏源、招商基金
2024年9月12日 上海 现场交流 机构 申万宏源、交银施罗德
2024年9月12日 上海 现场交流 机构 申万宏源、中欧基金
2024年11月6日 上海 策略会 机构 光大证券、淡水泉等
2024年11月7日 深圳 线上策略会 机构 中泰证券、广发基金等
2024年11月12日 深圳 策略会 机构 中信证券、中欧瑞博等
2024年11月15日 深圳 现场调研 机构 招商证券、海富通基金
2024年11月20日 上海 现场交流 机构 招商证券、国泰基金
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司已制定《市值管理制度》，并经2024年12月25日召开的第十届董事会二十九次会议审议通过。该制度主要内容包括职责分工、市值管理方式、监测预警机制安排，以及出现股价短期连续或者大幅下跌情形时的应对措施等，具体详
见公司于2024年12月26日刊登在巨潮资讯网上的《市值管理制度》全文。公司未制定估值提升计划。十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司未披露“质量回报双提升”行动方案公告。
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