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| 南京高科(600064)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2024年是公司“风险防化突破年”。报告期内，公司积极应对外部经济环境和行业变化带来的不确定性，明确战略转型发展路径，有效推进存量资产盘活，持续提升内部管理效能，公司整体保持了稳健的发展态势。报告期内，公司实现营业收入197,544.54 58.21% 172,522.99
万元，同比减少 ；归属于母公司所有者的净利润 万元，同比增长10.58%；每股收益0.997元，加权平均净资产收益率9.47%。
1、房地产市政业务：创新思路加快去化，精益运营加强拓展
房地产业务积极应对国内房地产市场整体有效需求不足及浓厚观望氛围带来的影响，一方面结合市场变化，创新销售思路，通过精准营销、房票安置、强化工抵房等举措，推动项目去化，加快资金回笼，紫麟景院项目房票安置累计销售113套，总3.75
货值约 亿元；同时根据市场现状及销售计划，及时调整商品房开发节奏，严控资金和成本投入，切实保障现金流安全。另一方面完善高科城发管理架构，充实专业资产运营业务团队，加强招商运营，提高租金收益，有效盘活公司经营性资产。报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积1.87万平方米（商品房项目1.83万平方米、经济适用房项目0.04万平方米），同比减少92.66%；实现合同销售金额62,031.21万元（商品房项目61,891.67万元、经济适用房项目139.54万元），同比减少67.59%。新开工面积5.16万平方米，同比减少80.78%；竣工面积13.12万平方米，同比减少61.93%。房地产开发销售业务营业收入55,728.31万元（商品房项目结转营业收入51,705.42万元、经济适用房项目结转营业收入250.60万元、委建代建项目结转营业收入3,772.29万元），同比减少84.09%。市政业务坚持质量为先，提升核心能力，推动传统业务模式技术与管理升级。一方面发挥产业联动和产投互动优势，深化与区域政府平台以及投资企业的合作，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包等优质项目，顺利中标金埔园林总部大楼、龙潭商业综合体等项目。另一方面加强技术创新，推动产业升级。高科环境污水处理扩建及提标技术改造工程顺利竣工验收，完成“省级工程技术研究中心”申报工作，获得13项发明专利和实用新型专利授权。报告期内，公司市政业务实现营业收入115,373.47万元，同比减少5.67%。
2、股权投资业务：聚焦科技前沿领域，强化存量股权管理
股权投资业务审时度势优化投资节奏，稳步推进存量资产盘活工作。一是聚焦生物医药、半导体新材料等科技前沿领域，新增投资迪诺薇华、瑞初医药、领跑微电子3个项目；二是围绕宏观经济和市场政策开展深入研究，加强与头部机构及产业链上下游的沟通交流，积极寻找优质细分赛道及可投项目，优化投资行业布局；三是强化投后管理，加强存量权益资产盘活，抢抓资本市场阶段性机会，择机运作所持栖霞建设、北信源等二级市场标的兑现收益；四是发挥自身优势，强化平台协同，持续赋能已投企业，以“高科讲堂”等为媒介，定期组织已投企业开展行业及管理深度交流。
6月，公司将晨牌药业纳入合并范围，并通过派驻管理团队、优化治理架构、调整销售制度、推进研发及成本管控等举措，切实提升盈利能力和管理效能，为可持续发展奠定基础。
报告期内，公司投资的一脉阳光、华昊中天在港交所发行上市，原力数字北交所上市申请已受理。全年实现投资收益229,361.47万元，同比增加16.74%；实现公允价值变动收益2,477.85万元。
3、管理及财务状况：明确转型发展路径，推进存量风险化解
公司围绕年度管理主题活动，切实推进存量风险化解，积极推动发展动能转换，持续提升内部管理效能。一是推进战略转型，在科学研判的基础上，明确利用3-5年的时间，逐步退出现有房地产业务，推动公司向高科技产业投资、运营方向转型；二是落实国企改革深化提升行动要求，制定提升行动方案，聚焦主责主业，提高国有资产发展质效；三是继续推进存量风险处置，深入化解主要风险点，加强新增风险控制，筑牢公司高质量发展防火墙；四是加强人才队伍建设，通过任期考核和公开竞聘遴选优秀干部，开展分层分类培训提升团队能力，强化业绩导向和岗位价值，激励员工攻坚克难奋发作为；五是加强资金管理，强化业务回款，推进降本增效，通过发行中期票据等举措优化债务结构，保障资金安全；六是严格履行信息披露义务，构建多维沟通渠道高效回应市场关切，搭建ESG管理体系深化可持续发展实践，积极传递公司价值提升市场认同。
报告期末，公司资产负债率为 ；期末公司有息负债总额为 亿元，
占总资产的比例为24.74%。报告期内整体平均融资成本为2.72%，较去年同期下降0.27个百分点。
二、报告期内公司所处行业情况
1、房地产市政业务
2024年，我国房地产市场整体延续调整态势。政策层面，中央经济工作会议明确“止跌回稳”基调，调整限购限售政策、专项债收储存量房等举措密集落地，需求端则通过降利率、购房补贴等刺激释放。但受宏观经济与居民收入增长放缓、市场观望情绪浓厚等因素影响，新房销售继续承压。根据国家统计局的数据，2024年全国新建商品房实现销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，销售额96,750亿元，同比下降17.1%，降幅较去年有所扩大。公司所在的南京市持续出台多项政策以释放需求端潜力，如发放购房补贴、支持“以旧换新”、放宽限购及落户政策等，但受行业整体环境影响，新房销售仍低于去年同期。根据南京同策研究中心数据，2024年南京市场新房供求齐降，供应22,125套，同比下降49%，成交35,603套，同比下降29%，成交均价28,236元/㎡。在政策调控深化、市场供需结构重塑的双重驱动下，房地产行业进入深度整合期，中小型房企因流动性承压被迫通过项目及股权转让甚至整体出售退出市场。
2024年，我国建筑行业在宏观经济承压与结构性调整中呈现分化发展态势。一方面，固定资产投资增速保持较高水平，为行业提供中长期发展动能；另一方面，房地产市场需求疲软及债务问题对建筑行业形成拖累。根据中国建筑业协会《2024年建筑业发展统计分析》，2024年我国建筑业实现增加值8.99万亿元，同比增长3.8%，增速低于国内生产总值增速1.2个百分点，建筑业增加值占国内生产总值的比重为6.67%。
行业内部转型加速、分化加剧，国有大型企业凭借资金和技术优势承接重大工程，并抢占海外市场，中小企业因技术、资金不足被迫退出市场或转型细分领域。公司所在南京市2024年面对内外部发展压力加大的复杂形势，扎实推进高质量发展，经济运行总体平稳、稳中有进，全年实现地区生产总值18,500.81亿元，完成固定资产投资4,777.29亿元，区域内市政业务市场保持了稳定的发展空间。
2、股权投资业务
年中国股权投资市场整体延续下滑态势，但回暖迹象初现。根据清科研究中心数据，2024年，我国股权投资市场新募集基金数量和总规模分别为3,981只，1.44万亿元，同比下降43.0%、20.8%，其中国资背景管理人的募资规模仍保持优势。投资方面，2024年投资案例数共8,408起，披露投资金额6,036.47亿元，同比分别下降更注重项目筛选与投后赋能。分行业看，硬科技领域仍为市场热点，半导体及电子设备领域获投金额超千亿元，IT、生物技术/医疗健康、机械制造等赛道保持热度。退出方面，2024年共发生3,696笔退出案例，同比下降6.3%，其中被投企业IPO案例数为1,333笔，占比36.1%。值得注意的是，2024年被投企业境外IPO案例数为达到867笔，同比上升12.0%，中企境外市场IPO逐步回暖。整体来看，我国股权投资行业仍处于调整周期，市场逐步向专业化、精细化方向演进，国资引领与科技创新双轮驱动格局不断深化。
三、报告期内公司从事的业务情况
（二）报告期内公司的经营模式
1、房地产市政业务
公司房地产业务具有国家房地产开发一级资质，业务范围涵盖住宅开发、政府代建、商业运营、物业管理等。目前开发的商品房项目主要有：紫星堂、江悦堂、迈上品院、紫尧星院、紫麟景院等。
市政业务是公司传统主营，主要从事房建、市政施工总承包及监理，园区管理及服务以及土地成片开发转让等业务。目前具有房建施工总承包一级、市政总承包二级、房建及市政监理甲级等多项资质。
报告期内，公司积极应对房地产行业深度调整带来的挑战，在加快推动存量项目销售和资金回笼的同时，发挥产业联动、产投互动的优势，深化与区域政府平台以及投资企业的合作，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业务，积极探索业务模式转型升级。
2、股权投资业务
公司股权投资业务目前主要依托高科新浚、高科新创两大平台，通过基金化、市场化、专业化运作，加强资源整合能力，提升风险管控水平，实现平台协同发展。公司与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机构建立多方位的合作，持续稳定获得新的投资机会；聚焦生物医药、半导体新材料等科技创新领域，通过加强宏观政策与产业趋势的研究，筛选出符合标准的优质企业实施股权投资，通过强化投后管理，赋能和支持创业、创新企业发展，分享成长红利，实现增值收益，合适时机退出的同时积极探索延伸产业链布局。
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五、报告期内主要经营情况
详见上述本报告“第三节一、经营情况讨论与分析”
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
营业收入变动原因说明：主要原因是本期公司房地产开发销售业务经济适用房项目结转的收入减少。
营业成本变动原因说明：主要原因是本期公司房地产开发销售业务经济适用房项目结转的收入减少导致相应的成本减少。
销售费用变动原因说明：主要原因是本期将晨牌药业纳入合并范围相应科目并入。
管理费用变动原因说明：/
财务费用变动原因说明：/
研发费用变动原因说明：主要原因是本期将晨牌药业纳入合并范围相应科目并入。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是上年同期公司房地产业务支付了土地出让金及高科荣境项目根据土地增值税清算结果缴纳了土地增值税。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本年公司投资业务收回的现金增加及投资支付的现金减少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期公司根据资金状况压缩了借款规模。
税金及附加变动原因说明：主要原因是本年公司紫微堂项目土地增值税清算，根据清算审核结果冲回了部分土地增值税。
公允价值变动损益变动原因说明：主要原因是本期公司持有的交易性金融资产公允价值变动收益相比上年同期增加。
信用减值损失变动原因说明：主要原因是本期公司应收账款计提的坏账准备增加。
资产减值损失变动原因说明：主要原因是本期公司部分房地产项目存货减值，计提减值准备增加。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
2、收入和成本分析
（1）.主营业务收入构成
(2).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
1、房地产开发销售业务收入减少的主要原因是本期经济适用房项目结转的收入减少，毛利率增加的主要原因是本期结转的高毛利率的商品房项目占比增加。
2、药品销售收入增加的主要原因是本期公司将晨牌药业纳入合并范围。
3、其他地区营业收入及营业成本增加的主要原因是本期公司将晨牌药业纳入合并范围。
(3).产销量情况分析表
(4).重大采购合同、重大销售合同的履行情况
(5).成本分析表
房地产开发销售业务成本减少的主要原因是本期经济适用房项目结转的收入减少导致相应的成本减少。
(6).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
年 月 日起，晨牌药业纳入公司合并财务报表范围（详见临 号公告）。
(7).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
(8).主要销售客户及主要供应商情况
前五名客户销售额 万元，占年度销售总额 ；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
前五名供应商采购额40,933.12万元，占年度采购总额26.52%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形其他说明：/
3、费用
详见上述本报告“第三节五、（一）1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表”4、研发投入
(1).研发投入情况表
(2).研发人员情况表
(3).情况说明
研发投入为公司子公司高科环境和晨牌药业的研发投入。
(三)资产、负债情况分析
1、资产及负债状况
司子公司高科置业分红，应付少数股东股利尚未支付。一年内到期的到期的长期借款重分类。债券。了中期票据的发行。其他说明：/
2、境外资产情况
3、截至报告期末主要资产受限情况
4、其他说明
(四)行业经营性信息分析
详见下文
房地产行业经营性信息分析
1、报告期内房地产储备情况
2、报告期内房地产开发投资情况
3、报告期内房地产销售和结转情况
报告期内，公司共计实现销售金额62,031.21万元，销售面积18,620.34平方米，实现结转收入金额55,728.31万元，结转面积15,277.27平方米，报告期末待结转面积99,575.49平方米。
4、报告期内房地产出租情况
5、报告期内公司财务融资情况
6、其他说明
报告期内，受房地产行业整体下行及项目所处区域的市场环境影响，高科置业（公80%
司持股比例为 ）开发的紫尧星院项目、迈上品院项目、紫星荣院一层含底跃房源和高科时代（高科城发持股比例为96%）开发的紫麟景院项目销售不及预期，存在减值迹象。公司根据各项目所处区域的市场环境，结合开发项目的产品结构和特点，基于谨慎性原则，对具有减值迹象的项目计提资产减值损失，共计提减值准备77,151万元，对公司2024年度归属于上市公司股东的净利润影响额-48,375万元（详见临2025-007号公告）。年，公司计划竣工面积 万平方米（主要为紫星堂部分、江悦堂北区、紫麟景院），预计较2024年实际竣工面积增加35.29%。
(五)投资状况分析
对外股权投资总体分析
报告期内，公司审时度势优化投资节奏，公司对外股权投资总额8,482.50万元，主要是公司对高科新浚创新基金的出资3,482.50
万元以及高科创投基金对迪诺薇华、领跑微电子、瑞初医药的投资，全年投资业务回笼资金148,377.91万元（含投资项目分红）。截至报告期末，公司发起设立的主要投资基金中，高科新浚一期基金已累计对外投资9.09亿元，累计退出8个项目，累计收回金额5.70亿元，已有6个项目实现发行上市；高科新浚创新基金已累计对外投资8.96亿元，已有2个项目实现发行上市；高科新浚创信基金已累计对外投资1.37亿元；高科创投基金已累计对外投资6.34亿元。报告期内，公司投资的一脉阳光、华昊中天在港交所发行上市，原力数字北交所上市申请已受理。
1、重大的股权投资
2、重大的非股权投资
3、以公允价值计量的金融资产
注：其他类别中主要为公司股权投资业务投资培育的未上市企业的股权。
注1：本期投资损益为未考虑所得税影响的税前数。
注2：截止到报告期末，公司持有的南银转债已全部转股或出售。
证券投资情况的说明
4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
(六)重大资产和股权出售
(七)主要控股参股公司分析
（1）主要控股子公司经营情况及业绩
理及咨询，市政工程设计等 31,500 244,437.64 44,811.19 139,550.69 3,568.49南京高科环境科技有限公司 污水处理及回水利用；环保工程及设备检修 3,500 20,474.31 15,040.60 15,277.67 5,295.70南京高科新创投资有限公司 实业投资、创业投资、证券投资及投资管理、咨询 80,000 114,655.07 104,937.24 0.00 324.08南京高科城市发展有限公司 房地产开发经营；
住房租赁；非居住房地产租赁；工程管理服务等 30,000 199,039.19 16,938.16 6.01 -11,397.47江苏晨牌药业集团股份有限公司 药品生产销售、研发，技术转让等 5,500 72,171.65 54,019.01 26,334.66 1,178.54注：江苏晨牌药业集团股份有限公司所列示之营业总收入及净利润数据，系2024年7月1日至12月31日期间经营成果。
（2）参股公司经营情况（适用投资收益占净利润10%以上的情况）
南京银行股份有限公司：注册资本100.07亿元，主要业务为吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算等。截至2024年12月31日，总资产25,914.00亿元，归属于母公司股东的净资产1,885.29亿元；2024年实现营业收入502.73亿元，归属于母公司股东的净利润201.77亿元。报告期内公司按权益法核算持有的南京银行股权确认的投资收益为19.70亿元。截至2025年一季度末公司合计持有其9.83%的股份。
(八)公司控制的结构化主体情况
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、房地产市政业务
展望2025年，“防风险、稳预期、促转型”仍将是我国房地产行业的政策基调，政府工作报告将房地产列为“防风险”首要任务，重申“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并首次提出“稳住楼市”目标。政策延续宽松基调，强调通过发展中化解风险，推动行业长期健康发展。2025年，公司所在的南京市将有效落实稳楼市各项政策举措，大力推进房票安置，增加高品质“好房子”供给，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，加快构建房地产发展新模式。从土地市场来看，房企受融资约束和利润空间压缩影响，拿地策略或更趋谨慎，布局核心城市、参与“小而美”地块竞拍将成2025
为主流策略。总体来看， 年房地产行业预计仍将处于深度调整期，政策宽松与市场下行形成复杂博弈，行业出清与模式重构将成为贯穿全年的关键主题。
2025年，基建投资预计仍将是“稳增长”的关键抓手。政府工作报告提出要积极扩大有效投资，发挥好各类政府投资工具作用，稳妥化解地方政府债务风险，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，发展数字化、智能化基础设施，基建空间有望提升。但由于房地产行业景气度仍处于底部周期，对建筑业发展形成阻力，预计2025年建筑业总产值增速仍将承压。从行业发展来看，存量竞争格局逐步显现，行业分化可能进一步加剧，建筑央企凭借融资及项目资源维持优势，地方国企区域分化显著，建筑民企持续面临项目拓展压力。从区域市场来看，根据南京市政府公布的《2025年南京市城乡建设计划》，2025年共排定7大类、362个A类项目，涵盖了重大交通、历史文保及片区更新、生态环境、市政公用、安居保障、镇村建设、城乡建设管理等领域。区域城市品质的不断提升，为公司市政业务发展提供了一定的市场空间。
2、股权投资业务
2024年以来，国家及各地相继出台了系列支持风险投资的政策措施，为股权投资市场的高质量发展提供重要支持。2024年6月，国务院办公厅发布《促进创业投资高质量发展的若干政策措施》，为我国创投行业在新的历史阶段开启高质量发展新征程壮大耐心资本，更大力度吸引社会资本参与创业投资，梯度培育创新型企业”。上述政策表明，创业投资已被确立为实施创新驱动发展战略的核心资本工具，通过“耐心资本+社会资本”的协同机制培育科技型企业梯队，已成为金融支持实体经济的重要途径。从投资方向来看，政府工作报告提出要因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系，推动商业航天、低空经济、深海科技等新兴产业安全健康发展，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业，政策赋能下上述领域或成创投资金配置的战略性靶点。退出方面，在政策引导下，IPO、并购等退出路径逐步畅通，但短期内市场活跃度预计难以完全恢复。未来，投资机构需要投入更多时间和耐心，完善投后赋能和退出管理体系，构建更加稳定健康的“研投管退”全周期管理闭环。
(二)公司发展战略
公司将深入贯彻国家创新驱动发展战略，围绕新质生产力领域，做强股权投资核心主业，深化产投融合，培育生物医药产业，使之成为主营业务转型方向，以价值创造为导向，打造国内一流的高科技产业投资商和运营商。
(三)经营计划
2025年，面对日益复杂多变的内外部经济环境和市场竞争不断加剧的严峻形势，公司将管理主题定为“风险防化加推年”。公司将坚持稳中求进、开拓创新、转型发展的总基调，牢牢把握高质量发展总要求，抢抓市场和政策窗口期，加快存量资产盘活，加大市场开拓力度，稳步推进战略转型，创新业务发展模式，推动产业结构优化和发展动能转换，力争公司主要经济指标实现新的增长。
（一）创新发展思路，拓展主业空间，筑牢公司发展根基
房地产业务一是加强政策和市场研判，拓宽思路创新举措，加快推进项目销售和回款。“堂”系产品精准定位目标客户，推介产品价值提高市场认可；“院”系产品通过根据市场情况适时调整销售策略、对接房票安置政策等举措，加快剩余房源去化，盘活业务现金流。二是立足区域市场，发挥品牌品质及产业协同优势，积极拓展项目代建等轻资产业务，推动业务和管理模式转型升级，有序落实逐步退出房地产开发业务的战略谋划。三是坚持分类管理，专业运作，高科城发加强经营性资产的运营管理工作，优化招商管理体系，持续加大招商力度，不断提升资产管理效能。
市政业务一是发力公司产业链及区域项目拓展，强化项目潜在风险筛查，推动优质项目落地。二是安全有序推进重点项目建设，继续稳步提高专业技术和资质水平，增强项目整体管理能力，强化成本管控水平，提升市场竞争能力。三是稳步推进智慧水务建设，提升供排水精细化管理，保持安全稳定运行；推进重点技术攻关和科研创新积累，积极开拓园区“水环境”相关业务。
股权投资业务一是发挥好高科新浚、高科新创两个投资平台作用，坚持市场化、专业化运作，把握好投资节奏，积极关注与新产品、新技术、新材料相关的新质生产力投资机遇，挖掘培育新的优质项目。二是分类制定投后策略，有效嫁接公司资源，推动优质项目发行上市，深化资本市场研究分析，强化金融资产主动管理，及时兑现收益稳定利润贡献。三是持续提升投资基金运作效能，完善“研投管退”全周期动态管理机制，在深耕重点赛道中提升价值发现能力，培育更加高效专业的投资团队，不断提升运营管理水平。
晨牌药业作为公司培育生物医药产业的重要载体，一是优化销售策略，加强市场拓展，切实做好“伏格列波糖”等主打品种的销售工作，稳步推进存量品种激活和新品研发；二是完善薪酬绩效考核体系等内部管理制度，提高运营管理规范化水平；三是结合公司股权投资业务优势，围绕产业链上下游不断做优做强，努力成为公司主营业务新的增长点。
（二）推进战略转型，提升运营质效，保障公司可持续健康发展
一是稳步推动转型发展，加强对宏观环境、行业趋势的研究分析，立足国家战略导向与资本市场政策机遇，结合自身资源禀赋积极谋划公司发展第二增长曲线。二是加强对新政策、新理念的学习贯彻，推进ESG体系建设，持续优化各治理主体的协同机制，保障治理规范、科学发展。三是持续推进存量风险处置，创新思路举措，深入化解主要风险，严控新增风险。四是进一步优化人员管理，提高团队干事创业的能力和信心，同时加大对年轻干部的培养选拔力度，打造一支高素质、有担当、能创新的干部团队，为公司的转型发展提供坚实的组织保障。五是加强资金管理，强化应收清收与支出管控，持续压降负债规模，继续多渠道、低成本筹措资金，保持现金流稳定和资金安全。六是加强与资本市场的沟通互动，有效落实估值提升各项举措，通过公司经营业绩的提升，推动公司价值认同和市值提升。
(五)其他
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
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