招商蛇口(001979)：业绩有所下降 融资优势明显

投资要点：


　　24H1 营收同比-0.3%、业绩同比-34%，符合预期，源于结算利润率下降、投资收益减少。


　　据公告，2024H1，公司营业收入512.7 亿元，同比-0.3%；营业利润29.3 亿元，同比-40.2%；利润总额29.6 亿元，同比-40.5%；归母净利润14.2 亿元，同比-34.2%，符合市场预期；扣非后归母净利润14.0 亿元，同比+0.5%；基本每股收益0.11 元，同比-50.0%；加权净资产收益率0.99%，同比-1.0pct。24H1 公司毛利率、归母净利率分别为12.0%、2.8%，同比分别-4.3pct、-1.4pct。三费费率为6.3%，同比-0.1pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.17pct、-0.21pct 和-0.04pct。公司业绩下滑，主要源于：1）开发业务项目结转毛利率同比下降；2）转让子公司股权投资收益同比减少，24H1 投资收益11.2 亿元，同比-24%。24H1 末，合同负债1,798 亿元，同比+11%，覆盖23 年营收1.0 倍。


　　24H1 销售额同比-39%，行业排名第五，拿地/销售额比14%，聚焦核心城市。据公告，2024H1，公司实现销售金额1,009.5 亿元，同比-39%；销售面积438.7 万平，同比-36%，销售额排名行业第五；其中，核心10 城销售占比66%，同比+2pct；2024H1，公司销售权益比65%，同比+9pct；2024H1，公司新增建面80.1 万平，拿地金额146.1 亿元，拿地/销售金额比14%，拿地/销售面积比18%；平均楼面地价1.82 万元/平米，占比销售均价79%；公司拿地主要聚焦在上海、成都、合肥、南京、广州、郑州、三亚等核心一二线城市。2024H1 末，公司总未竣工面积3,364 万方，覆盖23 年销售的2.8 倍，土储丰富。


　　三条红线稳居绿档，融资成本低位再下降、逆市下融资优势明显。据公告，至2024H1 年末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62%、59%，现金短债比1.63，三道红线指标处于绿档。2024H1，公司加权融资成本仅3.25%，较年初-0.22pct，融资成本持续优化。2024H1 末，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较 2023 年末降低3.34pct。此外，23 年9 月，公司以11.81 元/股向特定对象发行A 股股票约7.2 亿股，募资总额85.0 亿元，定增募资顺利完成，公司扩充资本实力做大做强。


　　投资分析意见：业绩有所下降，融资优势明显，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。此外，目前公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进，实现有质量的增长。考虑到行业下行，我们下调公司2024-26年归母净利润预测至66、73、81 亿元（原76、103、111 亿元），现价对应24 年PE13倍，维持“买入”评级。


　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。

□.袁.豪./.邓.力    .上.海.申.银.万.国.证.券.研.究.所.有.限.公.司