万科A(000002)：业绩面临调整压力 积极盘活存量资源

1）结算规模及毛利承压至业绩亏损。2024H1 万科实现营收1427.8 亿元，yoy-28.9%；实现归母净利润亏损98.5 亿元，yoy-199.8%。业绩亏损主要因（1）开发业务结算规模和毛利率下滑（结算收入1116.8 亿元，yoy-34.6%；结算毛利率6.8%，yoy-13.5pct）；（2）计提减值（计提存货跌价准备、信用减值损失各21 亿元）；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司部分资产交易和股权处置价格低于账面值。同期公司已售未结合同金额3272.0 亿元（覆盖营收2.3X），较上年末-9.2%。


　　2）销售及拿地面临阶段性挑战。2024H1 万科实现销售面积939.5 万平，同比下降27.6%；实现销售金额1273.3 亿元，同比下降37.6%；销售金额在14 个城市位列第一，在14 个城市排名第二。同时公司在强化回款（实现回款率超100%，回款金额1300 亿元）的策略下二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42 亿元正向现金流。2024H1 万科累计获取新项目3 个，总规划计容建筑面积24.6 万平；项目总地价10.2 亿元（对应拿地强度0.8%）。此外，7 月公司新增上海宝山合作开发项目1个，支付权益地价10.84 亿元；公司自5 月起已连续三个月拿地。


　　3）受益金融支持政策，财务恢复稳健，持续降解存量债务。增量方面，公司2024H1 合计实现新增融资、再融资612 亿元（累计偿债524 亿元），融资渠道相对畅通；其中新增融资综合成本3.66%。上半年公司经营性物业贷合计落地219 亿元，其中表内新增150 亿元。余额方面，截至2024H1，公司有息负债3312.7 亿元（短期占比30.8%），净负债率62.0%。此外，公司公开债务如期顺利兑付，当前已完成73 亿元境内公开债券和104 亿元境外公开债券的偿付，年内公开债仅余9 月到期的20 亿元境内债。


　　4）大宗资产和股权交易加速，补充资金204 亿元。截至7 月底，万科完成大宗交易签约金额204 亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31 个项目。上半年万科大宗交易实现回款约93.4 亿元，在行业融资趋紧及市场持续下行的大环境中，持有型资产自身的变现能力为企业在下行周期中增加了重要的对抗风险能力。其中，年内公司旗下印力完成32.6 亿元商业基础设施REITs 上市，REITs 平台的搭建在为公司流动资金、资产负债表等维度形成利好的同时亦为不动产“管理”价值发现与运营升维带来更多可能；同时公司物流、保障性租赁住房REITs 也已进入申报过程，有利于持续构建多样化的资产孵化、运营、管理、交易路径。


　　投资建议：基于行业下行周期，我们调整盈利预测，预计2024/2025/2026年营收为3189.6/3104.3/3082.6 亿元；归母净利润为-139.0/2.3/13.0 亿元；对应EPS 为-1.17/0.02/0.11 元/股。下调至“增持”评级。


　　风险提示：政策放松不及预期，拿地规模不及预期，行业基本面下行风险。

□.金.晶./.周.卓.君    .国.盛.证.券.有.限.责.任.公.司