我爱我家(000560)：短期政策利好叠加长期行业趋势 迎接存量房交易发展机遇

行业变革叠加政策利好，存量房交易迎来发展机遇。新房销售自2021 年来持续低迷，但二手成交基本保持平稳。2023 年全国住宅交易额中二手房占比41%，较2021 年上升11pct。2024 年9 月中央政治局会议首提“止跌回稳”并出台多项重磅利好政策，10 月以来二手成交量迎来更强劲增长。2024 年前10 月，核心14 城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0（2023 年1.5、2019 年0.9），扭转了新房为主的住房交易结构，存量房交易重要性提升。


　　公司廿载深耕房产中介行业，聚焦核心城市。公司实施自营为主、加盟为辅的经营策略，截至24Q3 末运营中介门店2613 家，经纪人总数约3 万，规模处于行业领先水平。2023 年，公司实现住房总交易额2843 亿元，其中三大主营业务（经纪业务、新房业务、资产管理业务）的GTV 占比分别为78%、16%、6%。经纪业务是公司业绩基石，GTV 市占率约3.1%，佣金率约1.8%，公司70%门店布局在北京、上海、杭州，市占率稳中有升，贡献约90%收入。


　　新房业务GTV 市占率约0.4%，佣金率约2.8%。资产管理业务以相寓为主，截至24Q3 末在管房源30.4 万套，连续四年稳定增长，有助于公司穿越周期。


　　商业模式轻、业绩弹性大，全年有望扭亏为盈。公司历史业绩波动较大，与地产行业景气度紧密挂钩，但负债水平低，资金状况好，足以保障经营安全。


　　2023 年，公司营业收入121 亿元，归母净利润-8.5 亿元，主要受计提减值等非经营性和一次性因素合计约7 亿元的拖累。2024 年前三季度，公司营业收入88 亿元，同比-3%；归母净利润0.1 亿元，扭亏为盈；毛利率为7.4%，归母净利率为0.1%。2024H1 经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率分别为23%、13%、-5%（若调回资产处置收益科目的租金收益则实际毛利率为12%），业绩修复主要依赖经纪业务的好转，一方面来自于行业整体回暖，另一方面来自于公司在核心城市的市占率提升。受益于5 月以来的政策利好，公司Q3 单季度GTV 同比转正。考虑到Q4 楼市表现更佳，全年业绩可期。


　　盈利预测与估值：公司是A 股房产中介领域稀缺标的，受益于地产销售回暖，业绩复苏弹性可期。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间为4.0-4.4 元，较当前股价有12%-23%的空间。预计公司2024-2026 年归母净利润分别为1.6/2.8/3.9 亿元，对应每股收益分别为0.07/0.12/0.17 元，对应当前股价PE 分别为53/30/21 倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。


　　风险提示：若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险事件冲击等因素导致楼市量价波动，公司经营会受到不利影响。

□.任.鹤./.王.粤.雷./.王.静    .国.信.证.券.股.份.有.限.公.司