万科A(000002)：销售规模同比下降 量入为出保持投资

下调盈利预测，维持“增持”评级


　　房地产行业仍然处于调整阶段，公司主动推动存量库存去化，同时积极借助大宗交易、REITs 发行、金融支持政策等化解经营压力。惟其艰难，方显勇毅，我们期待万科能够安全穿越周期，构筑房企发展新模式。考虑到存货减值压力和较大折扣进行去库，我们下调盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为-196.90、-19.92、17.51 亿元（原值分别为-60.50、0.75、27.55 亿元），EPS 分别为-1.65、-0.17、0.15 元（原值分别为-0.51、0.01、0.23 元），当前股价对应2026年PE 估值为47.5 倍；考虑到公司销售规模相对平稳，月销售能维持在200 亿元以上水平，维持“增持”评级。


　　销售规模同比下降，销售均价下降逾11%


　　2024 年12 月，公司实现销售面积172.7 万平方米，同比下降32.72%，实现销售金额233.4 亿元，同比下降29.23%。2024 年公司累计实现销售面积1810.7 万平方米，同比下降26.57%，实现销售金额2460.2 亿元，同比下降34.59%。2024年12 月,公司项目销售单价为13515 元/平方米，同比增长5.19%，2024 年公司项目累计销售单价13587 元/平方米，同比下降10.92%。


　　新增4 宗土地储备，连续3 个月获取新项目


　　2024 年12 月，公司获取4 宗土地，共计占地面积21.3 万平方米，建筑面积49.6万平方米，权益建筑面积35.6 万平方米，权益地价23.7 亿元。2024 年12 月，公司无新增物流地产项目。公司本月获取的项目分别位于广州、天津、贵阳、唐山，单月拿地力度16.1%，与2024 年7 月持平，为全年拿地力度最高的月份。


　　2024 年全年，万块新增15 个项目，总地价124 亿元，总权益地价62 亿元，拿地强度为5%，低于2023 年和2022 年（均为22%），公司在拿地上仍处于收缩状态。


　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

□.齐.东./.胡.耀.文    .开.源.证.券.股.份.有.限.公.司