苏州高新(600736)：投资运营驱动转型发展 低空经济拓展成长空间

核心观点


　　公司作为深耕苏州高新区的国企开发商，当前积极向新质生产力领域产业投资运营方向转型，打造“园区运营+产业投资”双轮驱动模式。公司投资运营聚焦医疗器械、绿色低碳、低空经济等领域，并适度拓展半导体、AI 等前沿产业。借着苏州率先布局低空经济产业发展的机遇，公司设立低空经济产业发展子公司协同并表子公司东菱振动开拓飞行器测试业务，并规划打造低空经济产业园开展运营与产业投资业务。


　　摘要


　　深耕苏州高新区，园区运营+产业投资双驱模式优势明显。公司深耕苏州高新区三十载，围绕“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位向园区运营与产业投资方向转型。公司当前产业园运营面积合计164 万平，产业投资方面截至2024 年6月底，公司参股股权投资企业共82 家，存量投资项目累计出资金额49.73 亿元。2021-2023 年公司分别实现投资收益6.7/3.6/6.1亿元，投资收益率分别为15.2%/7.4%/10.5%。当前公司产业投资与园区运营聚焦医疗器械、绿色低碳、低空经济等领域， 并适度拓展半导体、AI 等前沿产业，积极打造“园区运营+产业投资”双轮驱动模式。


　　业务向低空领域延伸，拥抱苏州低空经济发展机遇。苏州是首批出台关于发展低空经济政策的城市之一，低空经济产业基金规模在全国领先，同时是6 个eVTOL 试点城市之一。公司设立低空经济产业发展有限公司，开展相关测试服务业务并规划打造低空经济产业园。此外，子公司东菱振动作为振动试验龙头拟开拓低空飞行器测试业务，与低空经济产业发展公司协同探索低空经济领域发展机遇。


　　止跌回稳基调下楼市热度回升，助力公司业绩回升与转型发展。2024 年9 月底政治局提出要促进房地产市场止跌回稳以来，政策频出，全国楼市成交热度回升。10 月以来苏州新房与二手房成交面积连续三月上升，12 月苏州新房成交面积86 万平，同比增长88%，二手房成交面积为87 万平，同比增长69%。包含苏州在内的主要城市楼市成交量上升对于公司加快库存去化产生积极作用，从而推动公司加快业务向新质生产力产业投资与运营布局。


　　首次覆盖给予买入评级。我们看好公司向围绕医疗器械、绿色低碳、低空经济等新质生产力领域的产业投资方向转型。预计公司2024-2026 年归母净利润分别为2.21/3.40/3.88 亿元，同比增速分别为9.3%/53.7%/14.3%。


　　可比公司2025 年PB 一致预期为1.46 倍，考虑到公司仍有一定存量土储，我们给予公司20%折扣，即1.17xPB，对应目标价为7.94 元。首次覆盖给予买入评级。


　　风险分析


　　1、房地产行业复苏不及预期。9 月底以来在一系列地产支持性政策刺激下，一二手房楼市景气度高涨。并且本轮政策效果延续性较5 月份更好，但是后续楼市热度能否延续至明年存在不确定性。楼市成交热度影响公司商品房销售节奏，若后续新房成交数量下降可能会影响公司销售额从而影响公司业绩。假设2025 年苏州商品房销售额同比下降10%/20%/ 30%，且公司销售额降幅与苏州楼市基本一致，预计公司2025 年收入较预测再下降3.9%/7.8%/11.7%。


　　2、收购江苏国信获取投资收益不及预期。公司本次交易尚需提交公司股东大会审议，江苏国信未来业绩可能受江苏电价波动、煤价波动影响，同时自身经营管理亦有影响，公司业绩存在不确定性，公司投资存在投资收益不及预期的风险。


　　3、资产减值较多导致业绩亏损的风险。2024 年前三季度公司计提资产减值3.7 亿元，收购高新万阳增利5. 1亿元使公司2024 年前三季度保持盈利，但2024 年前三季度扣非净利润亏损3.2 亿元。苏州房地产市场若继续下行导致房价下跌，公司计提资产减值损失较多会影响公司业绩或导致公司亏损。

□.竺.劲    .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司