新城控股(601155)：业绩保持平稳 商业运营亮眼

核心观点


　　2024 年公司实现营业收入890.0 亿元，同比下降25.3%，主要由于地产结算规模下降；实现归母净利润7.5 亿元，同比增长2.1%。


　　营收下降业绩平稳主要由于计提的资产减值损失减少，2024 年为20.2 亿元，较上年减少33.3 亿元。公司商业运营亮眼，2024 年商业运营总收入128.1 亿元，同比增长13.1%；开业的173 座吾悦广场整体出租率达98.0%，2024 年零售额同比增长近19%。2024年商业板块贡献毛利84.4 亿元，占总毛利的47.9%，较上年提升15.2 个百分点。2024 年年末公司综合融资成本5.92%，较上年末下降0.28 个百分点，吾悦广场提供充足的抵押融资资源。


　　事件


　　公司发布2024 年年报，全年实现营业收入890.0 亿元，同比下降25.3%；实现归母净利润7.5 亿元，同比增长2.1%。


　　简评


　　结算规模下行致营收下降，业绩保持平稳。2024 年公司实现营业收入890.0 亿元，同比下降25.3%，主要由于地产结算规模下降，开发销售业务营收为760.4 亿元，同比下降29.2%；实现归母净利润7.5 亿元，同比增长2.1%。营收下降而业绩保持平稳，主要由于计提的资产减值损失减少，2024 年为20.2 亿元，较上年减少33.3 亿元。


　　销售规模下降，代建代管发展势头良好。2024 年公司实现销售金额401.7 亿元，同比下降47.1%。在手可开发资源逐渐减少的背景下，公司依托旗下的新城建管拓展轻资产代建代管业务，截至2024 年年底累计管理项目超100 个，其中商业综合体项目超60个；2024 年新城建管新增签约面积超710 万方，同比增长近80%，根据中指研究院发布的代建行业数据，新城建管以新签面积衡量的市占率达4.3%，较上年提升2.0 个百分点。


　　商业运营亮眼，贡献近五成毛利。截至2024 年年底吾悦广场共开业173 座，整体出租率高达98.0%，其中2024 年新开业15 座，仍有27 座待开业。2024 年公司的商业运营总收入达128.1 亿元，同比增长13.1%；商场零售额共905 亿元，同比增长近19%；2024年年底吾悦会员数量共4370 万人，同比增长近32%。商业板块对营收和毛利的贡献占比进一步提升，2024 年板块营收120.3 亿元，占总营收的13.5%，较上年增长4.6 个百分点；板块毛利84.4亿元，占总毛利的47.9%，较上年增长15.2 个百分点；板块毛利率70.2%，较上年增长0.3 个百分点。


　　融资成本稳步下行，吾悦广场增强财务安全垫。截至2024 年年末公司综合融资成本5.92%，较上年末下降0.28 个百分点；期内公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205 亿元，加权利率4.97%，抵押率约50%。


　　下调盈利预测，维持买入评级。由于结算规模仍有进一步下行趋势，我们下调公司的盈利预测，预测2025-2027年EPS 分别为0.42/0.52/0.63 元（原预测2025-2026 年为0.63/0.83 元），维持买入评级和21.82 元的目标价不变。


　　风险分析


　　1、房地产市场进一步下行风险。若房地产市场整体热度进一步下行，公司的销售节奏将受到较大影响，开发板块的结算收入规模将下行更多。同时，房价若出现超预期下跌，一方面会影响公司开发业务的销售和结算单价，同时也会给公司带来更多的存货减值，进一步影响利润表现。


　　2、三四线城市消费超预期下降风险。公司持有的商场大部分位于三四线城市，若三四线城市的消费水平出现超预期下跌，则会对公司商场的出租率、租金单价产生负面影响，进而对公司商场整体的租金收入造成负面影响。


　　3、未能按期偿付债务的风险。公司目前仍有7 亿美元的公开市场信用债务，若未来未能按期偿还，则会对公司声誉造成负面影响，进而影响公司的房产销售、商场经营与再融资。


　　4、子公司诉讼事项风险。公司近期公告旗下子公司苏州新城创佳置业涉及一桩诉讼案件，一审判决公司子公司赔偿约1.3 亿元；目前公司子公司已提起上诉，若最终败诉，则将对公司利润产生一定负面影响。

□.竺.劲    .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司