招商积余(001914)：市拓转化和蛇口赋能驱动营收增长

公司4 月28 日发布一季报，25Q1 实现营收44.6 亿元，同比+20%，归母净利润2.2 亿元，同比+15%，主要来自物业管理板块的贡献。在逆势交出高质量的年报答卷后，25Q1 公司继续呈现较高的业绩增速，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点。维持“买入”评级。


物管板块驱动25Q1 营收同比较快增长，全年盈利能力有望进一步改善25Q1 公司营收实现较快增长，我们认为主要来自物业管理板块的贡献。其中，基础物管服务受益于市拓项目转化和在管面积扩张，增值服务受益于招商蛇口的赋能支持。25Q1 公司毛利率同比略降0.2pct、期间费用率同比略升0.1pct，主要受奖金支出等因素的影响，全年来看我们仍然期待“提质增效”战略驱动下公司能够实现盈利能力的进一步改善。


物管：新签年度合同额实现同比增长，重点增值服务取得进展基础物管方面，25Q1 公司新签年度合同额同比+7%至8.5 亿元，其中第三方新签年度合同额为7.7 亿元，我们预计全年第三方市拓规模有望延续低个位数增长。公司继续提升千万级项目市拓占比，中标上海康城（上海最大的住宅社区），取得存量住宅市拓的新突破。增值服务方面，25Q1 公司借助招商蛇口的赋能支持，重点布局房产经纪、美居服务、到家服务、空间资源等领域，其中租售业务优化激励机制、收入同比+317%，美居合同额突破亿元，到家服务覆盖率、空间资源出租率均有改善。


资管：总体保持稳定


截至25Q1，公司在管商业项目70 个、管理面积393 万平，均与24 年末一致。各项目持续深耕渠道拓展，聚焦主力店及标杆品牌业绩提升。此外，公司自持物业总体出租率为93%，较24 年末降低2pct。


盈利预测和估值


我们维持25-27 年EPS 为0.88/0.98/1.08 元的盈利预测。可比公司平均25PE 为13 倍（Wind 一致预期），综合考虑公司优秀的非住宅市拓能力，盈利能力和派息率改善的趋势，以及A 股流动性和稀缺性溢价，我们仍然认为公司合理25PE 为17 倍，目标价14.96 元。


风险提示：关联房企支持减弱，市拓竞争和盈利能力下行风险，轻重资产分离不及预期。

□.林.正.衡./.陈.慎    .华.泰.证.券.股.份.有.限.公.司