保利发展(600048)：短期业绩承压 投资专注核心城市

事件


　　2025 年4 月28 日，公司发布2024 年年度报告及2025 年一季报：


　　2024 年公司实现营业收入3116.7 亿元，同比-10.16%；归母净利润50.0 亿元，同比-58.56%。2025 年一季度公司实现营业收入542.7 亿元，同比+9.09%；归母净利润19.5 亿元，同比-12.27%。


　　点评


　　毛利率&计提减值，归母净利润承压下滑：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，2024 公司交付16.5 万套，同比明显下滑，拖累营收规模整体承压。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：


　　①受市场下行及价格承压影响，2024 项目结转毛利率14%，同比下降2pct，降幅同比收窄4 个百分点；②期内公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55 亿元。


　　销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司2024签约销售金额3230 亿元，同比-23.5%（十强房企平均-24.4%），规模稳居行业第一。38 个核心城市销售贡献同比提升2pct 至90%，市占率提升0.3pct 至7.1%；其中14 个核心城市取得10%以上市占率，16 个城市连续三年排名前三。


　　投资聚焦核心城市，持续优化资源结构：2024 年公司共计拓展项目37 宗，总拿地金额683 亿元，权益拿地金额602 亿元，权益比例为88%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比74%，二线城市占比26%，38 个核心城市拓展金额占比99%。


　　2024 年公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第2 名。


　　财务结构安全稳健，融资优势凸显：公司2024 年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为62.7%、现金短债比为1.6；三年以上到期债务金额1381 亿元，占比较年初大幅提升8 个百分点至39.6%；融资成本持续下降至3.1%，较年初下降46bp。


　　投资建议


　　当前公司业绩承压，但保利作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司2025-2027 年归母净利润分别为58.1 亿元/65.6 亿元/75.1亿元，同比增速分别为+16.2%、+12.9%和+14.5%。公司股票现价对应PE 估值为17.2x/15.2x/13.3x，维持“买入”评级。


　　风险提示


　　政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

□.池.天.惠    .国.金.证.券.股.份.有.限.公.司