保利发展(600048)：龙头地位稳固 信用优势明显

事件：公司发布2024 年年报及2025 年一季报


　　1）2024 年，公司实现营业总收入3116.7 亿元，同比下降10.14%（其中房地产销售2873.5 亿元，同比下降10.90%）；实现归母净利润50.0 亿元，同比下降58.56%。2）2025 年一季度，公司实现营业总收入542.7 亿元，同比增长9.09%；实现归母净利润19.5 亿元，同比下降12.27%。


　　点评：销售规模第一，龙头地位稳固；融资成本降低，信用优势明显。


　　销售规模第一，龙头地位稳固：1）销售来看，2024 年签约面积1797 万平方米，同比下降24.7%；签约金额3230 亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一；坚持深耕38 个核心城市的销售占比达到90%，同比提升2 个百分点；38 个核心城市销售市占率达7.1%，较2023 年进一步提升0.3 个百分点，其中14 个核心城市取得10%以上市占率，16 个城市连续三年排名前三。2025年第一季度，公司实现签约金额 630.27 亿元，同比增长0.07%，签约面积308.07万平方米，同比下降16.03%。2）土地来看，2024 年公司全年新增拓展总地价683 亿元，权益地价602 亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024 年三年内合计拓展项目总地价近4000 亿元，总货值约7350 亿元，居行业第一。2024 年99%投资金额位于38 个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。


　　直接融资提升，信用优势明显：1）2024 年末公司直接融资余额699 亿元，占有息负债比重20.03%，较上年提升 3.72 个百分点。加大创新融资工具探讨，市场首单纯现金融资的85 亿元定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复。


　　2）债务结构持续优化，长期债务（三年以上到期）的债务金额为1381 亿元，占比较2023 年底大幅提升8 个百分点至39.6%，连续4 年提升。3）融资成本降低，年内新增有息负债综合成本同比下降至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降至3.1%，均创历史新低。


　　盈利预测、估值与评级：考虑目前销售结构分化明显，部分城市的购房需求恢复尚需时日，应从财务审慎性角度持续进行减值计提，我们下调公司2025/2026年归母净利润预测为55.0/58.7 亿元（原预测为107.3/113.9 亿元），新增2027年归母净利润预测为61.1 亿元，对应2025-2027年的EPS分别为0.46/0.49/0.51元，当前股价对应2025-2027 年PE 为18.2、17.1、16.4 倍。公司规模优势明显，龙头地位稳固，融资成本持续下降，维持“买入”评级。


　　风险提示：销售、拿地不及预期，销售利润率不及预期，行业下行超预期等风险。

□.何.缅.南    .光.大.证.券.股.份.有.限.公.司