衢州发展(600208)：地产收入保障性高 创投升值空间大

本报告导读：


　　公司土地资源1000 万平质地优良，可满足未来3 年的开发需求。同时公司战略投资了大量高科技企业，具有很大的升值空间，有助于推进战略转型，维持增持评级。


　　投资要点：


　　投资建议公 司土地资源 1000 万平质地优良，可满足未来 3 年的开发需求。同时公司战略投资了大量高科技企业，具有很大的升值空间，有助于推进战略转型。合理价值为5.44 元，维持“增持”评级。


　　2024 年公司实现营业收入164.85 亿元，同比下滑4.21%；受公司对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备7.86 亿元影响，公司实现归母净利润10.16 亿元，同比下滑37.74%。实现归母扣非净利润17.52 亿元，同比增长125.91%。2025 年1 季度，公司实现营收3.45 亿元，同比下滑84.63%；实现归母净利润4.24 亿元，同比增14.0%。预计公司2025 年EPS 和BPS 分别是0.26 和5.44 元。我们给予公司2025 年1.0 倍的动态PB，对应的合理价值为5.44 元（对应公司2025 年动态PE 为19.77 倍），维持“增持”评级。


　　地产销售大幅增加，收入保障性高。全年实现合同销售面积36.33 万平方米；合同销售收入82.37 亿元，同比增加181.61%。公司始终坚持谨慎的收入确认政策，期末合同负债约51.45 亿元，收入保障度高。2024 年，公司未新增土地储备；新竣工面积63.85 万平方米。


　　创投增值适时退出，加快资产使用效率，成为利润的重要来源。2024年，公司减持了部分所持的宏华数码、湘财股份、云天励飞股份。


　　2024 年，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）继续减持部分已上市公司股份，获得分配资金4800 万元，累计分配资金3.54 亿元，剩余的基金份额净值约5.57 亿元，该项投资已增值4 倍多。2024 年，公司通过分红及投资变现回笼资金合计约19.09 亿元。


　　资本结构改善，负债水平低位，受益衢州国资控股融资成本下行。


　　2024 年末，账面资产负债率56.26%，同比下降4.34 个百分点；扣除预收类款项后的资产负债率为53.81%。净负债率57.60%，较期初下降约2.46 个百分点，处于行业低位。有息负债合计308.99 亿元，占总资产的31.85%，同比减少12.73 亿元。2024 年末，公司期末加权平均融资成本6.02%，较上年末下降0.64%。同时，公司在2024 年9 月成功发行3.3 亿美元债，十分难得可贵。


　　风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。

□.涂.力.磊./.谢.皓.宇./.谢.盐    .国.泰.海.通.证.券.股.份.有.限.公.司