保利发展(600048)：强化城市深耕战略 加快增量项目销售

公司发布2024 年及2025Q1 业绩：公司2024 年实现营业总收入3116.7 亿元，同比下滑10.2%，归母净利润50.0 亿元，同比下降 58.6%.2025Q1 营业总收入542.7 亿元，同比增长9.1%，归母净利润19.5 亿元，同比下滑 12.3%。


　　由于近年来销售规模收缩，存量项目去化压力加大，预计未来2 年营收仍面临一定的下行压力。受行业下行的影响，公司销售规模自2022 年以来持续下降，2024 年销售金额为3230 亿元，同比下滑23.5%。我们根据销售规模拟合竣工规模，测算2025 年地产销售收入约下滑8.9%。


　　市场下行之下，公司强化城市深耕战略，加快高价增量项目销售，有效对冲低价库存项目去化压力。公司进一步深耕核心城市，28 个核心城市2024 年销售占比达到90%，同比提升2 个百分点。近三年的拿地和销售均价显著提升，新增土储计容建面均价从2021 年的0.73 万/平大幅度提升至2024 年的1.69 万/平，销售均价亦从2021 年的1.6 万/平提升至2024 年的1.8 万/平。得益于近三年较高的增量投资储备和高效的开发销售安排，2024 年，公司2022 年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000 亿元，占全年销售金额六成。2025 Q1，公司实现销售金额630 亿元，同比增长0.07%，销售均价进一步提升至2.05万/平。高均价的增量项目有力支撑了公司销售规模，进一步优化了销售结构。


　　公司融资成本不断下降，85 亿可转债获批，持续保持融资优势。2024 年，公司新增有息负债综合成本同比下降22BP 至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP 至3.1%，均创历史新低。公司市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85 亿元，进一步拓宽创新融资渠道，融资能力保持领先。


　　公司盈利预测及投资评级：公司加力聚焦核心城市，持续改善土储质量，销售规模领先，融资优势明显，但短期公司存量土储可能面临一定的去化和减值压力。我们预计2025-2027 年公司每股收益分别为0.39 / 0.38 / 0.51 元。根据可比公司法，可比公司2025 年PB 均值为0.67x，给予10%的估值折溢价，对应0.60~0.73 倍PB，2025 年公司目标价9.75~11.92 元，维持“推荐”评级。


　　风险提示：销售表现不及预期；结算规模不及预期；资产减值规模超预期。

□.陈.刚    .东.兴.证.券.股.份.有.限.公.司