新城控股(601155)：商业经营保持稳健 在手现金相对紧张

事件：公司发布4 月份经营简报。


　　1、2025 年4 月公司租金收入10.6 亿元，1-4 月累计租金收入42.8 亿元；截至2025 年4 月公司出租物业总数为174 个，总建筑面积约1604.4 万平方米。


　　2、2025 年4 月公司实现合同销售金额17.6 亿元（同比下降52.5%），1-4 月实现合同销售金额68.6 亿元（同比下降56.2%）。


　　点评：商业经营保持稳健，地产销售持续缩量，在手现金相对紧张。


　　商业经营保持稳健：截至2024 年末，公司在全国136 个城市布局200 座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营商业数量为173 座（其中2024 年新开业为15座），整体出租率约98%。2024 年吾悦广场客流总量约为17.7 亿人次（同比增长19%），总销售额905 亿元（不含车辆销售，同比增长19%）。2024 年商业运营板块实现营业收入为120.3 亿元（同比增加13.2%），毛利率约为70.2%（同比增加0.27 个百分点），商业运营板块的毛利占比提升至47.9%。公司计划2025 年实现商业运营总收入140 亿元。


　　地产销售持续缩量：2024 年，公司实现全口径销售金额401.7 亿元（同比下降47.1%），实现全口径销售面积538.8 万平方米（同比下降44.4%）；2025 年1-4 月，公司实现合同销售金额68.6 亿元（同比下降56.2%），实现合同销售面积88.6 万平方米（同比下降59.0%）；2024 年地产开发板块实现营业收入为760.4 亿元（同比下降29.2%），毛利率约为11.7%（同比下降2.2 个百分点）。


　　地产开发销售板块的毛利占比下降至50.6%。


　　在手现金相对紧张：截至2024 年期末公司融资总额约为536.5 亿元（2023 年期末约为570.8 亿元），其中短债约为119.9 亿元，在手非受限货币资金约为65.96 亿元，非受限现金短债比约0.55 倍；整体平均融资成本5.92%（2023 年期末约为6.20%）。2024 年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205 亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。


　　盈利预测、估值与评级：考虑目前部分城市的购房需求恢复尚需时日，应从财务审慎性角度持续进行减值计提，下调2025/2026 年归母净利润预测为8.1/9.7亿元（原预测为10.2/17.8 亿元），新增2027 年归母净利润预测为14.9 亿元，对应2025-2027 年EPS 分别为0.36/0.43/0.66 元，当前股价对应PE 分别为36、30、20 倍。公司商业运营优势明显，但地产销售下滑明显，在手现金相对紧张，下调评级至“增持”。


　　风险提示：商业经营不及预期、部分三四线房地产市场下行超预期等

□.何.缅.南    .光.大.证.券.股.份.有.限.公.司