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| 徐家汇(002561)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2025年，面对复杂多变的国内外环境，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行、向新向优发展，“十四五”圆满收官，第二个百年奋斗目标新征程实现良好开局，全年国内生产总值比上年增长5.0%。一系列促消费、惠民生的宏观政策精准发力，有效激发市场活力与居民消费潜力。
全国社会消费品零售总额 501,202亿元，比上年增长3.7%；上海市社会消费品零售总额 16,600.93亿元，同比增长4.6%，其中商品零售额 14,670.46亿元，同比增长5.5%。
在“大力提振消费、全方位扩大国内需求”政策引导下，实体零售业整体呈现调整恢复与创新升级并进态势，消费需求持续从关注“功能属性”向侧重“情绪价值”转变。文旅消费、体验经济保持热度，以潮玩为载体的兴趣零售即将迈入千亿规模，头部品牌营收增速亮眼；同时，随着人口老龄化加速，银发经济前景受到广泛关注。百货及购物中心以场景体验重塑线下消费逻辑，借助首店资源与跨界融合，探索差异化发展路径；随着转型力度加大，租赁业态占比持续上升；部分商场通过引入稀缺性较强的二次元店及热门 IP展，有效带动客流与销售提升。社区商业加速向“一站式”邻里生活中心转型，通过集成便民服务、养老托育、休闲社交和健康生活等多元业态，提升居民便利性与幸福感。传统商超及大卖场仍呈收缩态势，“对标调改”虽方兴未艾，但机遇与风险并存，能否根本扭转局面尚有待观察。会员店与折扣店凭借“极致性价比”持续扩张，通过源头直采和自有品牌实现“低价不低质”，持续深化本土化与全渠道布局。各大电商平台纷纷加入即时零售市场份额争夺，市场规模迅速扩张的同时，价格战导致毛利下降和履约成本激增。高速发展的 AI技术已在智能推荐、动态定价、虚拟助手及智能库存管理等多个场景落地，头部零售企业已将 AI技术应用列为发展战略重点。
受外部环境复杂多变、市场竞争持续加剧等多种因素影响，实体零售行业仍面临严峻考验，行业整合持续深化。实体店“招商难、留商难”的矛盾依然突出，因租约到期、业绩不佳、战略调整等原因，传统百货闭店仍会持续发生；购物中心项目分化持续加剧，全国商业项目入市量创近年新低，行业进入“存量优化+价值深耕”的新阶段；线上渠道增速虽有所放缓，但头部电商平台竞争加剧，即时零售和社区团购对实体商业的“虹吸效应”还将加剧。
面对市场环境和消费者观念的转变，实体零售业及所在企业要紧紧围绕顾客需求，在保持门店良好购物环境的前提下，以“品质、品位和品牌”为着力点，通过体验业态聚客留客，加大营销促销创新力度，持续提高商品质价比；与此同时，坚定拥抱数字化、智能化发展趋势，密切关注 AI技术，因地制宜应用推广，努力达成提质降本增效的目标。
四、主营业务分析
1、概述
参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
期减少。
投资收益 15,601,889.00 12,767,181.14 22.20%
公允价值变动收益 -2,182,067.74 3,159,286.43 -169.07% 主要原因是理财产品到期收回时，投资收益增加，公允价值变动收益相应减少。资产处置收益 -15,305,832.11 -15,256,535.02 -0.32%所得税费用 10,108,673.16 8,212,396.88 23.09%研发投入 3,394,812.50 3,469,019.09 -2.14%经营活动产生的现金流量净额 77,520,478.75 44,187,618.82 75.43% 主要原因是本期经营活动现金流出较上年同期减少。投资活动产生的现金流量净额 -116,558,452.69 -1,048,331,205.22 88.88% 主要原因是本期投资活动现金流出较上年同期减少。筹资活动产生的现金流量净额 -69,304,814.41 -98,343,407.24 29.53% 主要原因是本期筹资活动现金流出较上年同期减少。现金及现金等价物净增加额 -108,342,788.35 -1,102,486,993.64 90.17% 主要原因是本期投资活动现金流出较上年同期减少。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
行业分类 项目 单位2025年2024年 同比增减
商业（主营业务） 商品销售收入 万元 73,900.02 83,496.15 -11.49%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
（5）营业成本构成
行业分类
（6）报告期内合并范围是否发生变动
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户以个人消费者为主，不存在高度依赖单一客户的情形。
3、费用
4、研发投入
主要研发
项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
E-MEC、MIS系统优化升级 保障前台销售，促进数字运营。 EMEC系统开发并上线“商场通知”功能、“小程序团券自动退款”功能、“门店筛选”功能。MIS系统增加信用卡支付方式“买单吧”，并修改相应报表，完成券分摊查询汇总条件优化。为配合新店开业，新增门店设置，并修改财务数据生成接口。 预防营销活动的收益损失，增强会员消费便捷性，提升顾客购物体验。 持续推进业务数字化。企业全面预算管理系统 运用现代网络与信息技术，融经营预算、资本预算、财务预算于一体，全员、全过程、全方位参与的预算管理系统。 修改暂支申请过程中的金额计算逻辑、更新支款凭单的显示样式，以及修复多项系统缺陷。开发并上线“暂支单跨年结转”功能，同步调整关联检查逻辑与字段显示方式，实现以往年度暂支单向新执行年度的结转，继续完成请款操作，确保预算金额准确归集至对应年度。 优化资源配置、提高运行质量、改善经营效益、加强风险管控。 通过系统模块准确、高效完成费用、销售的编制及分解，实现预算编制全过程管理。通过管控流程规范，实现预算执行的全面精准控制。商管系统 提升公司租赁业态的管理效能。 优化系统底层架构，完成两轮迭代版本的开发，涵盖组织架构、店铺管理、临时费用导入、催款函生成等功能。新增滞纳金管理、意向合同管理等关键功能，扩展多维度数据报表体系。同时自主研发涵盖商铺销售数据管理、人员信息管理、日常巡场管理等商管功能模块，打造企微和微信小程序，将服务延伸至移动端。 通过系统实现商户信息录入、费用查询、保证金管理、合同管理、结算单据生成等功能，确保商户及品牌等信息线上线下无缝对接。还可通过数据采集系统，记录商户经营数据，深度分析消费行为。 实现对租赁商户全周期管理；
智能合同条款支持多种租金或
费用规则，减少差错率；数据统计和分析功能，帮助管理人员更好地了解商户租赁情况，制定合理的经营策略。工程项目管理系统 提高对工程项目从规划到验收的全过程管理。 优化现有系统，包括审批历史、通知书查询等新增功能；优化前端界面的字段显示与菜单顺序等。新增公司跨主体审批功能，开发并上线工程备案模块。 通过系统实现工程项目“事前有计划、事中有控制、事后有分析”。 以计划控进度，以预算控成本，严格管控工程项目进度及成本，用数字化手段提升公司改造项目效率。党建数字化系统 提高党组织组织力，加强党员队伍建设，提升党宣效果。 测试并上线党建数字化平台，根据使用部门提出的意见进行功能调整。完成首页各党组织当届分工信息等数据初始化。 实现党组织信息统一管理，规范党组织成立、变更、换届、撤销流程，精准高效获取党组织信息；实现组织关系转接；实现党员发展管理，全生命周期的方式记录党员发展。 可视化分析与统计，为党内管理监督提供科学依据；智能化党建，让党建工作更加精准、务实，为党建助力赋能。数电票管理系统 应用全面数字化电子发票。 根据相关开票试点相关政策要求，完成与乐企平台的开票能力对接。
针对不同品类商品的相应规范场景，对现有系统进行产级改造，优化混合消费场景的开票处理逻辑，系统可根据商品品类自动拆分订单，并分别开具合规发票。 实现公司涉及业务全票种开票能力，适配全渠道开票服务，链接业务系统实现发票流程自动化。 实现发票全生命周期管理；提供发票风险指标管理。工资系统 建立自动化、智能化的薪酬管理平台，确保薪酬分配的准确、公平与合规。 增加考勤汇总数据导入、个税专项附加扣除、人员信息导入、报表调整及陪护假等功能。 实现薪酬计算的极高准确性与处理效率，提升员工自助服务体验，并为管理层提供数据化的人力成本分析与决策支持。 优化人力成本结构，强化企业风险管控能力，为组织规模化发展和战略决策提供坚实的数据与管理基础。
5、现金流
五、非主营业务分析
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
一年内到期的非流动
负债 38,221,047.40 1.47% 31,470,692.38 1.20% 0.27%
租赁负债 75,785,241.92 2.91% 77,935,269.90 2.96% -0.05%境外资产占比较高
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
无
七、投资状况分析
1、总体情况
注 1：2025年11月18日，公司召开2025年第三次临时股东会，审议通过了《关于调整公司重大投资项目的议案》，公司结合区域规划要求对上海六百城市更新项目（以下简称“本项目”）方案进行调整。调整后，本项目在功能定位方面，将打造集公寓式酒店及高端商业于一体的综合性商业体。
公司董事会及管理层按本项目调整后的新方案推进重大投资项目，梳理本项目前期与各合作方签订的合同执行情况，与前期各合作方友好协商，完成修改、解除、终止本项目相关的合同，同时按照企业会计准则的相关要求进行会计处理。
注 2：投资/投入金额为报告期末公司推进新方案已签合约金额。
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
截止年报披露日，本项目已完成方案设计、控详公示、方案公示以及各相关部门征询等工作，但后续仍涉及土地出让、地铁协调及施工许可等多项审批流程。公司将加强政府沟通并跟踪审批进度，在保证工程质量的前提下，严格控制成本费用，跟踪项目进程。
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
（2） 衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
2、出售重大股权情况
九、主要控股参股公司分析
公司主要控股参股公司情况详见“本报告第八节 十、在其他主体中的权益”。
十、公司控制的结构化主体情况
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引2025年01月24日 公司会议室 实地调研 机构 中信证券 公司经营现状及未来展望 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）2025年02月10日 公司会议室 实地调研 机构 德邦证券 公司经营现状及未来展望 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
公司是否披露了估值提升计划。
其他说明：
为进一步加强公司市值管理工作，公司根据《上市公司监管指引第 10号——市值管理》、《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律、法规和规范性文件，并结合《上海市国资委关于加强我市国有控股上市公司市值管理工作的若干意见》相关要求，主动制订《市值管理制度》，切实规范公司市值管理行为，维护公司及投资者的合法权益。
《上海徐家汇商城股份有限公司市值管理制度》详见公司指定信息披露网站巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。
公司将以继续高质量发展为目标，聚焦主营业务，健全市值管理工作机制，不断优化信息披露与内控管理工作。持续重视投资者回报，切实增强投资者对公司价值的认可。
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
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