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| 信达地产(600657)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
（一）房地产市场回顾与展望
2023年，世界经济复苏乏力，面对复杂严峻的国际环境，我国坚持稳中求进工作总基调，经济保持平稳发展。2023年，我国国内生产总值1,260,582亿元，同比增长5.2%。与此同时，我国宏观经济也遇到了一些困难，如有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳等，叠加人口数量减少，老龄化现象加剧等原因，不利于房地产市场的复苏。
国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%，对经济增长形成了拖累。从月度累计数据看，2023年房地产开发投资降幅逐月扩大，如下图 1所示。
房地产开发企业开展业务也趋于谨慎，房地产开发景气呈现下滑趋势。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业房屋施工面积 838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。在各地“保交楼、保民生、保稳定”工作的推动下，房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。2023年12月份，房地产开发景气指数仅为93.36。
（%）
2022年1-12月-5.8 1-4月-6. 1-5月-7.2 1-6月-7.9 1-7月-8.5 1-8月-8.8 1-9月-9.1 1-10月-9.3 1-11月2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。从月度累计数据看，商品房销售规模增幅前高后低，3、4月份房地产市场稍有起色，下半年商品房销售额再次转为负增长，表明房地产市场仍然处于调整状态，如下图2所示。（%）不同的产品业态销售出现了分化，总体来看，相对住宅而言，办公楼和商业营业用房的销售形势更加严峻。国家统计局数据显示，2023年，全年住宅销售面积为 94,796万平方米，同比下降8.2%；办公楼销售面积为 2,717万平方米，同比下降9.0%；商业营业用房销售面积为 6,356万平方米，同比下降12.0%。2023年，全年住宅销售额为102,990亿元，同比下降6.0%，办公楼销售额为3,742亿元，同比下降12.9%；商业营业用房销售额为6,619亿元，同比下降9.3%。办公楼和商业营业用房的需求与实体经济复苏息息相关，近年来互联网和电商平台的发展也对办公楼和商业营业用房市场形成了一定的冲击。
2023年，在销售和融资整体下滑的情况下，全国房地产开发企业到位资金下降。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。逐月来看，如下图3所示，房地产开发企业到位资金年内均同比减少，行业资金状况还需要进一步改善。（%）5.9 1-3月-9.0 1-4月-6.4 1-5月-6.6 1-6月-9.8 1-7月-11.2 1-8月-12.9 1-9月-13.5 1-10月-13.8 1-11月回顾2023年房地产市场，由于购房者对于房价的预期发生了转变，市场观望氛围浓厚，给房企销售工作带来了一定的困难。在销售不畅、资金趋紧的情况下，房企纷纷降低了土地投资，土地市场降温更加明显。据中指研究院统计，2023年，300城住宅用地供求规模同比降幅均超过20%。
2023年，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产政策重点在于“促需求”和“防风险”，政策逐步转向宽松，除一线城市政策放松较为谨慎外，大多数城市房地产调控政策大幅放松，很多行业过热时期的限制性措施被取消。2023年7月24日，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年10月30日，中央金融工作会议进一步提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。从全年看，相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策，如优化个人住房贷款中住房套数认定标准、调整优化差别化住房信贷政策、降低房贷首付比例、提高公积金贷款额度、放松户籍政策、降低购房门槛等，都在努力提振市场信心、稳定市场预期，这些政策有利于市场的复苏，但由于政策是渐进式放松，导致部分购房者对后续政策放松抱有期待，也让部分购房者持继续观望的态度，并不急于入市。在改善行业流动性方面，相关部委也采取了很多措施，如明确“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动支持优质房企，启动不动产私募基金试点工作，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等，同时这些举措要充分发挥作用，还需要一定的时间。展望2024年，房地产行业的复苏和发展对我国恢复经济活力、稳投资稳就业具有重要意义。中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2024年3月5日，政府工作报告强调，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。总体来看，2024年，随着行业宽松政策发挥作用显现，将有利于推动房地产市场筑底企稳，有利于推动房地产业向新发展模式平稳过渡，促进金融与房地产良性循环。
（二）公司主要经营工作情况
报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念，重点围绕“创模式，建生态；抢回款，去存量；提能力，建机制；稳发展，高质量”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是创模式，建生态。公司抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机，进一步提高轻资产业务规模，向轻重并举方向发展。报告期内，公司强化集团协同，通过项目并购、操盘代建、联合建设、一二级联动、受托管理等方式，拓宽了业务来源。公司抓住集团“十省二十城”客户营销活动契机，主动拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，开展战略合作，不动产业务生态圈继续扩大。报告期内，公司与龙湖冠寓合作运营长租公寓，长租公寓运营能力有所提高。公司探索产业园区运营，与中关村新城镇中心合作，推进“中关村信达地产数智经济产业园”招商工作，积极引入高新技术产业。
二是抢回款，去存量。公司抓住各地需求端利好政策，采取灵活的营销策略，举办丰富的促销活动，进一步加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，千方百计加快销售回款。公司以营销为龙头，全面提高产品力、营销力、交付力。加强营销体系建设，同时开展外部渠道合作，拓宽线上线下客户来源。加强营销队伍建设，通过营销培训，加强市场预判、销售经验的交流学习，促进营销能力提升；变坐销为行销，加大存量商办去化力度，推动商办类大宗交易，取得突破；强化营销考核激励，充分调动一线销售积极性。
三是提能力，建机制。公司坚持守正创新，不断提升能力。报告期内，公司围绕专业开发，重点提高产品研发、工程管理、成本管控、市场营销等基本功；围绕模式创新，重点提高资源整合能力，以及面对复杂业态的价值判断、资产盘活和价值提升能力。继续健全“大运营”体系，落实项目全周期运营管理理念，对项目进行盘点梳理，强化项目分类运营管控，提高项目运营管理水平。编制开发专业尽调风险排查清单，提高投资前期对项目端、底层资产的研判能力。
四是稳发展，高质量。报告期内，公司贯彻落实以销定投、以销定产的理念，合理安排资金计划，继续保持财务稳健。公司量入为出，精准投放，努力提高投拓质量。拓宽融资渠道，优化融资结构，加强资金统筹，提高资金使用效率。编制营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台应用指引，运营数智化水平持续提高。公司以庆祝上市十五周年为契机，开展丰富多彩的企业文化活动，引导广大员工加深对企业的认同感与归属感，提振了精神，鼓舞了士气，公司专业团队保持稳定和高效。
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