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| 京投发展(600683)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
（一）宏观市场环境
1、宏观政策概况
2023年，多重困难挑战交织叠加，全国经济波浪式发展、曲折式前进，中央统筹稳增长和增后劲，加大宏观调控力度，全年经济运行呈现前低中高后稳态势。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策。房地产市场供求关系发生重大变化，从需求端来看，降低首付、降低贷款利率、认房不认贷、、放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持刚性和改善性住房需求，助力购房需求释放；从供给端来看，续期“金融十六条”“三个不低于”“房企白名单”、优化预售资金监管等纾困措施相继提出，缓解房地产企业资金压力，扎实抓好“保交楼、保民生、保稳定”工作，支持房地产企业合理融资需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。
2、房地产行业数据概况
根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发企业新开工面积95,376万平方米,同比下降20.4%，创十六年新低，其中住宅新开工面积69,286万平方米，同比下降20.9%；房屋竣工面积99,831万平方米，同比增长17.0%，其中住宅竣工面积72,433万平方米，同比增长17.2%；新建商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%，创十一年新低，其中住宅销售面积同比下降8.2%；商品房销售额 116,622亿元，同比下降6.5%，创七年新低，其中住宅销售额 102,990亿元，同比下降6.0%；全年房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%，创六年新低，其中住宅投资83,820亿元，同比下降9.3%。
3、重点关注区域
1）北京
在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，北京市出台多条楼市新政，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，对特定区域、特定项目、特定人群精准施策，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，楼市表现不及预期，复苏动能不足。根据北京市统计局数据显示，2023年全年房屋施工面积12,531万平方米，同比下降6.0%，其中本年新开工面积1,257万平方米，同比下降29.2%，新开工住宅面积715万平方米，同比下降26.9%；全年房屋竣工面积2,042万平方米，同比增长5.4%，其中住宅面积1,136万平方米，同比增长3.6%；全年商品房销售面积1,123万平方米，同比增长7.9%，其中住宅面积811万平方米，同比增长9.3%；年末商品房待售面积2,950万平方米，同比增长12.7%，其中住宅面积1,064万平方米，同比增长24.5%。
根据CRIC研究中心数据显示，2023年北京市商品房成交面积1,113万平方米，同比增长5.2%，其中商品住宅成交面积668万平方米，同比下降2.2%；商品房成交金额4,464亿元，同比增长5.6%，其中商品住宅成交金额3,913亿元，同比增长5.5%。
数据来源：CRIC.商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房
2）无锡
在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，无锡市全面解除限购、限价政策，以“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度呈“前稳后松”特点。全年政策出台力度较大，在供需两端一方面支持地产企业健康经营，一方面满足刚需及改善性住房需求，放开限购、认房不认贷等政策助力改善市场预期。在相对宽松的政策刺激下，全年楼市先扬后抑、回暖有限，依旧处于低迷状态。根据无锡市统计局数据显示，2023年全年房地产开发投资1,264亿元，同比下降8.9%；商品房施工面积5,003万平方米，同比下降11.4%；竣工面积838万平方米，同比下降13.2%。根据CRIC研究中心数据显示，2023年无锡市商品房成交面积350万平方米, 同比下降15.8%，其中商品住宅成交面积260万平方米，同比下降17.9%；商品房成交金额703亿元，同比下降21.5%，
其中商品住宅成交金额599亿元，同比下降19.7%。 数据来源：CRIC.商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，但不包含政策性用房 （二）公司经营情况
2023年，在行业市场持续下行、经济压力加大的背景下，公司坚持聚焦TOD主业，植根北京，紧抓区域高能板块优势资源地块，以防风险为底线，安全生产形势总体平稳。围绕用户中心主义，以客户所需为根本出发点，积极应对市场变化，提升产品品质和服务质量，探索创新模式，不断适应新的发展环境，基础能力进一步提升，以高品质产品和服务提高客户粘性和品牌美誉。探索构建创新型商业营造模式，打造活力商业聚落，以原创业态、首店商业、地标商业等形式助力公司品牌传播，提升商业招商管理、运营管理和资源导入能力。报告期内，受内外部多重复杂因素影响，公司出现了首次亏损，但是公司上下一心，全年顶住压力、克服困难，实现销售额逆势增长并圆满完成了历史新高的交付任务，各项工作取得的成绩来之不易,全年实现签约销售额82.80亿元，同比增长84.70%，回款额60.14亿元，同比下降6.35%；新开工面积（权益）26.73万平方米，竣工面积（权益）27.67万平方米。公司始终坚持高标准、高品质交付，计划项目全部实现按期交付，全年完成岚山、臻御府、檀谷、愉樾天成、倬郡等5个项目交付，交付套数创历史新高，交付率达到95%，其中北京项目交付率达到99.50%。
1、2023年公司北京及环京各项目具体情况如下：
（1）北熙区：作为公司布局朝阳区东坝板块的重点项目，面对区域内竞争红海，新入市项目产品全面迭代升级，在价格、产品、附加值、综合品质等多重竞争压力下，2023年北熙区成为朝阳区住宅成交套数、面积、金额Top1（天朗房研网），项目年度总体满意度提升至领先行业均值。
项目一期7栋商品住宅楼全部楼栋主体结构封顶，实现了签约回款双达标。项目二期顺利开工，通过二期精装提配增加市场竞争力，样板间改造体验升级。同时，紧跟市场风向紧抓政策窗口快速抢收，持续实践用户中心主义，社群主理人活动贯穿全年，持续构建超体大盘的可持续成长性。
随着区域配套建设加速，项目同步推进盖上绿谷商业街区品牌落位及示范区营造准备，持续赋能TOD超体大盘社区的丰盛生活方式体验升级。在中指研究院发布的2023年年度榜单中，北熙区位列中国城市典型样本项目Top10，同时入选中国TOD综合体标杆项目Top5。
（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，檀谷成为一个包括公园商业、优质配套教育、高品质住区等元素在内的生活方式市镇，带动区域发展，实现了较大的价值提升，成为北京市最具活力的网红打卡地之一。截至2023年底，檀谷商圈有超过30家高品质商业品牌开业，其中3家全国首店、7家北京首店，10家区域首店。持续运营优质内容，带动经营良性循环，全年举办艺术文化活动数十场，在自媒体平台自传播总曝光量达到亿+，成为官媒多次推荐的旅游目的地，也逐步成为热门影视拍摄地和明星综艺取景地。以创新型生态模式带动住宅销售，在经受住了百年暴雨考验的同时，年内实现销售额翻番、批次精装顺利交付、设计师酒店开业，取得了良好的市场反响。获得TIMEOUT北京新生活大赏“年度创新商业地标”，并被北京市商业联合会评为“2023年度北京十大商业品牌-商业新秀奖”。
（3）森与天成：作为公司深耕丰台区的又一TOD项目，首次实现了项目拿地至首批预售证获取用时百天，及时研判市场动向，合理筹划营销节奏，年内实现全面开工。在中指研究院发布的2023年年度榜单中，森与天成位列中国楼盘产品力标杆项目Top5。
（4）岚山：作为公司在海淀区远端站点的TOD项目，公司以优异的质量实现住宅全面交付，赢得了用户口碑，并按照“智慧工地应用示范工程”标准推进项目后续建设。项目北三排、南三排及咽喉区分别获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“北京市年度结构长城杯”奖项，同时完成了国内首次咽喉区建筑结构震振双控技术实验，对于支持城市TOD开发具有重要意义。
（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的 TOD 综合体项目，年内 BS2/3组团内、外装处于施工收官阶段，招商工作有序推进；BS4/5/6/8 组团完成基坑工程，进入基础结构施工阶段，临近地铁主线施工条件极限压缩，施工难度极大，安全施工的同时保证地铁正常运营。
（6）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，年初二期住宅完成509套交付。
年内配合政府交付回迁住宅156套。
（7）倬郡：作为环京商业办公项目，4月、6月实现两批次精装交付，取得良好的业主反馈；年内完成10#楼精装，进一步提升客户体验感。
（8）若丘：作为公司在门头沟区潭柘寺镇板块持续深耕的参股项目，股东联合操盘持续运营。
11月样板间顺利完工，项目以全新姿态亮相市场，一期部分楼栋结构封顶，为交付奠定坚实基础。
2、无锡项目2023年具体情况如下：
愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2023年面对市场竞争加剧、竞品打折降价、客户分流严重的大环境，通过深度价值营造、差异化营销、价值观营销，成为引领锡城全新生活方式的代表项目，2023年愉樾天成项目成为经济开发区成交金额 Top1（CRIC 数据）。2023年，项目一期住宅如期交付、二期实景示范区落成、商业酒店及中轴公园工程进度平稳推进、四期住宅正式开工，随着城市生态定位和品牌地位的持续提升，持续加大投入，完美赋能TOD的迭代升级以及城市幸福社区标杆的营造。
（三）财务状况分析
报告期内，公司实现营业收入 1,064,112.84万元，同比增加 91.65%，其中房地产业务实现收入1,058,463.93万元，较上年同期增加507,786.15万元，增幅92.21%。公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，实现归属于上市公司股东净利润-65,923.46万元，较上年同期减少86,142.89万元，减幅426.04%，扣除永续融资产品利息32,485.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-98,408.46万元，较上年同期减少86,142.89万元，减幅702.31%，公司2023年度亏损主要系交付结利的项目基本是限竞房，毛利率较低，同时受土地增值税清算影响，计提土地增值税以及公司2023年度计提资产减值损失所致。
报告期内，公司三项费用总计54,733.97万元，较上年同期增加15,843.97万元，增幅40.74%，其中管理费用18,962.55万元，较上年同期增加2,220.11万元，增幅13.26%；销售费用20,293.41万元，较上年同期增加 4,225.60万元，增幅 26.30%，主要系收入增加，代理渠道费、广告宣传费增加所致；财务费用15,478.01万元，较上年同期增加9,398.27万元，增幅154.58%，主要系本期公司融资规模增加及部分项目公司完工停止资本化利息所致。
报告期末，公司资产总额5,954,845.16万元，较去年期末增加473,537.67万元，增幅8.64%，资产总额中存货期末余额3,681,058.40万元，占资产总额的61.82%，较去年期末减少65,058.21万元，减幅 1.74%，公司各项目资产质量良好。负债总额 5,009,020.50万元，较年初相比增加615,228.45万元，增幅14.00%。随着建设进度的推进，公司各项目持续预售并实现结转，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额390,055.59万元，占负债总额7.79%，合同负债较去年期末减少635,609.75万元，减幅61.97%；本报告期末公司有息负债总计3,832,089.29万元，占负债总额76.50%，2023年度公司各类借款净增加1,302,528.56万元，增幅51.49%。公司控股股东借款期末余额3,041,900.00万元，占负债总额60.73%，占有息负债的79.38%。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还各项到期款项。
截至2023年12月31日，公司资产负债率84.12%，与年初相比增加3.96个百分点，公司处于发展期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道较低成本获取优质资金，2023年度公司借款综合资金成本5.75%，较上年同期减少0.15%。
报告期末，归属于上市公司股东的净资产784,258.22万元，剔除其他权益工具（永续融资产品）600,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产184,258.22万元,归属于上市公司普通股股东净资产减少103,320.49万元,减少系公司其他综合收益变动及公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流出 432,576.64万元，较上年同期减少402,807.70万元，减幅48.22%，其中销售商品、提供劳务收到的现金465,896.86万元，较上年同期增加16,052.06万元，增幅3.57%；经营活动现金流出较上年同期减少373,770.09，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少 427,472.96万元，减幅 36.93%，主要系本报告期新设房地产项目公司购买土地所致；缴纳的各项税费较上年同期增加63,264.44万元，增幅78.68%。
公司投资活动现金流量净额净流入为39,803.14万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为 1,000,210.42万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加326,011.28万元，增加主要原因系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期增加。
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