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| 光明地产(600708)经营总结 | | 截止日期 | 2023-06-30 | | 信息来源 | 2023年中期报告 | | 经营情况 | 三、 经营情况的讨论与分析
（一）房地产行业
1、适时调整优化房地产政策
2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是“十四五”规划承上启下之年。我国经济经受全球经济整体增长乏力，国际环境复杂严峻，国内整体经济复苏面临挑战，经济发展正从中高速增长进入高质量发展阶段。房地产市场整体表现先扬后抑，中央明确房地产行业支柱地位，切实防范化解重点领域风险，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，城市政策调整仍以因城施策为导向，坚持一城一策、精准施策。同时，加大保障性住房供给仍是重点，再提积极推动城中村改造。
（1）销售。2023年1—6月份，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
（2）投资。2023年1—6月份，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。
（3）开竣工。2023年1—6月份，全国房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，同比下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，同比下降24.9%。全国房屋竣工面积33904万平方米，同比增长19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，同比增长18.5%。
2、各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场的相关举措
今年以来，中央明确要求把认识和把握防范化解重大风险作为首要任务。随着金融行业监管力度政策动态调整机制，继续支持房地产市场平稳健康发展，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，支持房地产市场平稳健康发展。加强和完善现代金融监管，建立健全金融稳定发展协调机制，强化金融稳定保障体系。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。证监会启动不动产私募投资基金试点，进一步加大房企资金支持力度。
（二）冷链物流行业
关于冷链物流的支持政策接踵而至，国家发改委、交通运输部、财政部、商务部积极响应号召，纷纷出台政策支持冷链物流基础设施建设，推进冷链物流高质量发展，以冷链物流建设为支撑点，带动农产品、生物医药、冷链食品等其他产业发展，加速一二三产业融合，满足人们日益增长的对美好生活的需求。国家发改委印发《关于推进现代冷链物流体系建设工作的通知》，会同中国农业发展银行共同支持符合条件的基础性、公共性重大冷链物流项目建设，加快冷链物流高质量发展步伐，为现代冷链物流体系建设提供有力支撑。期间，将重点加大对国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、冷链设施智能化绿色化改造提升、冷链物流新业态新模式发展、骨干冷链物流企业培育等五方面的支持力度。冷链物流行业正处于快速发展阶段，受到消费者需求变化、技术创新和可持续发展的影响。未来冷链物流市场将逐渐往智能化和绿色环保趋势发展。
（三）报告期内主要经营情况
2023年上半年，房地产市场整体呈现先扬后抑的趋势，宏观导向上陆续出现积极信号，各地行业政策调整也在陆续优化过程中，但房地产市场总体处于调整阶段。面对更加复杂多变的内外部环境，公司坚持“稳中求进，高质量发展”的总基调，以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，坚持围绕年度计划目标有序推进各项工作。
经营情况回顾：报告期内，公司实现营业收入 44.88亿元，实现利润总额 1.78亿元，实现归属于母公司的净利润 0.087亿元，经营活动产生的现金流量净额为-21.48亿元。 报告期末，归属于母公司所有者权益为 107.86亿元。总体上，保障了公司整体生产经营的平稳运行。
拓展投资布局：坚定围绕回归战略，聚焦“深耕上海，辐射长三角”的战略布局导向，坚持全面退回非战略深耕区域的项目、人员及资产。围绕城市发展和资源利用与开发，积极投身上海市域空间新格局和城市产业保障底板的建设与服务，通过挂牌方式取得了上海市浦东新区川沙新镇六灶社区03-04保障房地块100%权益，并已完成土地款及契税的支付，稳健拓展上海区域的投资布局。2023年1-6月，公司新增房地产储备面积为36483平方米，上年同期为0万平方米，同比增长100.00%。
聚焦存量去化：在一季度一波市场“小阳春”行情后，二季度市场普遍存在观望情绪，在市场信心阶段性处于低位的背景下，公司坚持营销先行，以盘活存量，加速去化为重中之重，通过制订一盘一策，及时把握市场动向，灵活快速调整营销策略，创新引流拓客方式，建立全员营销创新激励机制等方式，积极加速常规销售去化，同时灵活合规推进存量大宗资产处置、商办、车位、储藏室等存量物业去化、部分下属企业股权转让等工作，全力攻坚阶段性销售低潮期，为把握年内可能的市场窗口回暖及早布局。
2023年1-6月，公司签约面积为33.50万平方米，上年同期为47.16万平方米，同比下降28.97%；签约金额为36.58亿元，上年同期为51.80亿元，同比下降29.39%。
运营有序推进：围绕全面预算管理，结合年度目标计划，通过内部ERP、EPC、成本控制、集约招采、质量管控等信息化系统，对运营管理精益求精、对成本控制动态跟踪，对年内各开竣工项目的重要指标、重要节点逐一梳理，严格落实各个重要环节的品质管控与提升，并通过积极研究统一招采平台的建设，进一步形成信息化、流程化、表单化、数字化助力运营中的合规管控与降本增效。2023年1-6月，公司新开工面积为13.88万平方米，上年同期为12.71万平方米，同比增长9.24%；竣工面积为165.84万平方米，上年同期为76.41万平方米，同比增长117.04%。
提升管理水平：一是持续推动组织结构精简优化，坚持遵循公司总部高效精简、提质增效的原则，提升公司综合管理效能，7月设立了资金财务部，撤销原金融管理部、财务部，提升总部协同统筹管理能力；二是持续强化资金集约管理，报告期内通过中期票据、超短期融资券的发行、推进公司债启动注册发行工作等，进一步开拓融资渠道，降低融资成本，保障资金整体平衡与现金流平稳；三是系统化推进如亏损企业专项治理、应收账款自查清收、受限资金盘活释放、小产证督办、尾盘企业清算注销等一系列专项治理工作，并取得了阶段性成效，积极通过管理精细化水平的提高释放管理效益。
治理规范运作：公司董事会坚持对宏观形势的研究与政策法规的学习，在公司治理上坚持体现战略领航、重点突出、规范运作、高效有序的原则，报告期内合计召开董事会6次，审议通过年度财务预决算、利润分配、定期报告、董监高管理层人员变更等各类重要议案28项，为企业重要事项形成科学决策并合规进行信息披露。同时通过现场股东大会、网上年度业绩说明会、投资者热线等多种形式，多渠道充分进行投资者互动沟通，积极争取投资者与市场的理解与支持。
（四）下半年重点工作方向
经营运行稳中求进：总体上坚持围绕全年经营目标计划，加强全面预算管理与动态跟踪优化，建立更加灵活的工作机制，保障经济运行的整体平稳。通过对房地产行业政策及市场发展趋势的深入持续研究，做到提前谋划，在当前各地调控“因城施策”进行优化的背景下，及早部署，把握年内可能出现的从政策暖风到市场回暖的窗口期。
在投资布局上，坚持“深耕上海，辐射长三角”的定位，聚焦战略性投资拓展重点区域，通过城市准入的研究，理性收缩非战略重点区域，进一步优化投资结构与区域布局，持续研究推进以上海为中心的区域布局和项目拓展。
在营销去化上，通过及时动态调整营销策略、积极拓展营销渠道，推广全员营销手册和信息化数字营销平台，形成线上+线下融合的推广矩阵，全力抓好签约回款，灵活运用大宗资产处置、公开平台挂牌、股权转让等多元化方式，加速存量去化。
在运营管理上，持续优化管理制度与业务流程，不断强化成本管控与项目结算管理，建立重点项目跟踪及定期分析比对机制，倒排计划保障年内竣备项目交付的稳定实现，做到降本增效、开源节流。
深化管理提质增效：一是持续优化组织架构，通过对业务功能与管理需求的梳理，进一步研究推进压缩管理层级、有序分权授权、合理整合职能条线与区域范围，提升管理效能，向管理要红利，推动构建更为高效精简的组织架构。
二是重视现金流资金管理，提高资金计划执行的精细化，进一步提高资金使用效率，量入为出、确保全年资金平衡。在融资政策不断优化调整的市场背景下，持续通过中期票据、超短期融资券、公司债、非公开发行公司债等各类融资渠道，开拓金融创新产品，优化资产负债结构，合理降低负债率和融资成本。
三是持续优化管理机制，通过全员营销机制在各项目区域的制订与实施推行，优化奖惩激励方案，充分内部挖潜，鼓励人人参与营销、人人链接客户；通过研究优化薪酬考核机制，营造强考核、强激励、强惩罚的工作氛围，激发干部员工在工作中的主动性、积极性和创造性，搞活终端力争取得突破，完成全年指标；通过信息管理机制的创新，推进数字化管理支撑平台的建设，打造流程清晰、权责分明的信息化管理模式，保障快速决策的实施，统筹管理审批中的效率提升与合规风险防范。
转型发展夯实基础：继续发挥与提升专业开发建设能力，聚焦产业与服务共生战略，进一步加深与城市价值链的关联、与国企改革的契合、与光明食品集团各产业间的资源协同，研究探索城市更新、城中村改造、租赁房建设、民生保障、项目代建等业务领域的机遇，积极参与上海城市保障房建设和冷链物流体系构建。围绕自身的临港光明中心项目、光明星城项目等建设运营，积极融入临港发展，把握临港新片区发展、乡村振兴和长三角一体化等契机，努力践行“让市民离不开光明”的目标导向，助力光明品牌的提升、资产的保值增值及运营的安全有序。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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