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| 招商积余(001914)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处的行业情况
2025年，国民经济总体运行平稳，经济总量达到140万亿元，同比增长5%。尽管宏观经济面临的老问题、新挑战仍然不少，但始终保持向新向优的发展态势，展现出强大的韧性和活力。房地产市场表现方面，根据国家统计局统计数据，
全年房地产开发投资总额、商品房销售面积较上年显著下降。其中房地产开发投资预计为8.3万亿元，按可比口径计算同比下降17.2%；新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降9.2%；房地产竣工面积6亿平方米，同比下滑18.1%。
2025年，政策推动物业行业定位升级与市场秩序重塑。一是行业定位升维，年内物业服务正式纳入鼓励外商投资产业目录，多地“十五五”规划建议延续并强化物业服务的生活性服务业属性，10月中央“十五五”规划建议首次纳入“物业服务质量提升行动”，标志物业服务成为关乎“好房子”、居民生活品质及城市治理的国家中长期战略重要组成部分。二是定调物业服务新模式，8月中央文件提出完善社区共建共治机制，探索社区党组织领导下居委会、业委会、物业企业协调运行模式，推动物业管理融入基层社会治理。三是系统推进物业服务质量提升，住建部持续部署，多地开展乱象整治并出台专项方案，推动行业秩序重塑。
2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1,487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点，整体增速趋缓；盈利能力持续承压，63家上市物企毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%；随着物企资产减值影响逐步减弱，净利润均值达1.7亿元，同比增长20%；净利率同比提升1.0个百分点，升至 。行业并购交易活跃度持续下降， 年全年披露的主要并购交易仅 起。应收账款增幅有所收窄， 家上市物企应收账款总额为1,119.3亿元，同比增长3.2%，低于营收增速，但应收账款周转天数由去年同期的139.2天上升至146.1天，现金流压力仍较为突出。行业主要物企纷纷调整战略导向，聚焦高质量发展，从追求规模转向注重经营质量，强调深耕与浓密度，主动退出低效低质项目。总体来看，行业进入稳健发展的时期，机遇与挑战并存，从“规模粗放式增长”转向“质量精细化深耕”的转型升级期，高质量发展成为行业发展主旋律，在市场竞争加剧、客户需求升级驱动下，行业马太效应加剧，未来竞争的核心是企业综合实力的比拼，打造综合竞争能力将是未来制胜关键。。
四、主营业务分析
1、概述
参见本节“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
1、物业管理 18,602,840,621.47 96.53% 16,487,481,172.38 96.01% 12.83%
2、资产管理 665,743,685.79 3.45% 670,219,013.41 3.90% -0.67%
3、其他业务 4,627,682.90 0.02% 14,598,836.98 0.09% -68.30%
分产品
1、物业管理 18,602,840,621.47 96.53% 16,487,481,172.38 96.01% 12.83%
（1）基础物业管理 14,279,099,321.42 74.09% 13,400,629,311.10 78.04% 6.56%
①住宅 4,193,644,415.29 21.76% 3,731,951,076.47 21.73% 12.37%
②非住宅 10,085,454,906.13 52.33% 9,668,678,234.63 56.30% 4.31%
（2）平台增值服务 537,253,950.20 2.79% 536,307,896.52 3.12% 0.18%
（3）专业增值服务 3,786,487,349.85 19.65% 2,550,543,964.76 14.85% 48.46%
2、资产管理 665,743,685.79 3.45% 670,219,013.41 3.90% -0.67%
（1）商业运营 241,009,438.66 1.25% 226,804,645.48 1.32% 6.26%
（2）持有物业出租及经营 424,734,247.13 2.20% 443,414,367.93 2.58% -4.21%
3、其他业务 4,627,682.90 0.02% 14,598,836.98 0.09% -68.30%
分地区
1、物业管理 18,602,840,621.47 96.53% 16,487,481,172.38 96.01% 12.83%
深圳区域 4,831,550,196.07 25.07% 4,090,848,144.74 23.82% 18.11%
华东区域 5,178,338,495.31 26.87% 3,994,762,576.35 23.26% 29.63%华南区域（不含深圳区域） 2,751,803,311.35 14.28% 2,692,505,161.47 15.68% 2.20%西南区域 2,182,345,161.90 11.32% 2,043,360,168.64 11.90% 6.80%华中区域 1,787,036,418.26 9.27% 1,817,412,696.19 10.58% -1.67%华北区域 1,795,723,983.98 9.32% 1,791,671,731.94 10.43% 0.23%其他区域 76,043,054.60 0.39% 56,920,693.05 0.33% 33.59%
2、资产管理 665,743,685.79 3.45% 670,219,013.41 3.90% -0.67%
华东区域 325,761,107.17 1.69% 312,386,436.95 1.82% 4.28%
深圳区域 144,983,206.40 0.75% 157,034,264.48 0.91% -7.67%华南区域（不含深圳区域） 119,264,537.25 0.62% 127,649,544.08 0.74% -6.57%西南区域 69,030,571.84 0.36% 63,936,076.49 0.37% 7.97%
3、其他业务 4,627,682.90 0.02% 14,598,836.98 0.09% -68.30%
分地区
华南区域
公司主营业务数据统计口径在报告期未发生调整。
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况不适用
（5）营业成本构成
行业分类
1、物业管理 营业成本 16,739,874,967.42 97.69% 14,765,334,547.69 97.66% 13.37%
2、资产管理 营业成本 391,467,763.74 2.28% 348,138,685.63 2.30% 12.45%
3、其他业务 营业成本 4,544,679.10 0.03% 5,845,169.27 0.04% -22.25%
产品分类
1、物业管理 营业成本 16,739,874,967.42 97.69% 14,765,334,547.69 97.66% 13.37%
（1）基础物业管理 营业成本 12,778,889,350.71 74.57% 11,970,292,288.22 79.17% 6.76%
①住宅 营业成本 3,717,143,041.48 21.69% 3,325,900,966.27 22.00% 11.76%
②非住宅 营业成本 9,061,746,309.23 52.88% 8,644,391,321.95 57.17% 4.83%
（2）平台增值服务 营业成本 483,305,796.64 2.82% 479,952,869.86 3.17% 0.70%
（3）专业增值服务 营业成本 3,477,679,820.07 20.29% 2,315,089,389.61 15.31% 50.22%
2、资产管理 营业成本 391,467,763.74 2.28% 348,138,685.63 2.30% 12.45%
（1）商业运营 营业成本 196,296,863.62 1.15% 126,042,203.05 0.83% 55.74%
（2）持有物业出租及经营 营业成本 195,170,900.12 1.14% 222,096,482.58 1.47% -12.12%
3、其他业务 营业成本 4,544,679.10 0.03% 5,845,169.27 0.04% -22.25%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
具体详见本报告第五节之“七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”中相关内容所述。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
计划，充分利用资金盈余和债务配置降低财务费用研发费用 76,106,188.61 78,150,244.78 -2.62%
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
业财数据交换中心（FDEC） 公司财务数字化转型的基础工程，通过规范并统一公司的财务基础数据、财务业务流程，拉通业财断点，消除手工做账，实现全面业财融合；同时通过全面接入上游收支业务系统，实现数据的全面、准确与及时，在此基础上，形成项目一本账，不断实现业财深度融合，赋能项目层面的精细化运营管理。 已完成基本主体功能建设及全国城市公司推广上线。 实现公司收支数据全面、准确、及时；全面提升凭证自动化率、通过项目一本账初步支持项目层面的精细化财务管理。 FDEC成为公司业财数据处理的中心枢纽，实现业财全面融合，让一线财务从“核算财务”转型为“管理财务”。同时打造项目一本账，实现公司项目维度的精细化管理，为公司的精细化运营和管理提供抓手。五阶两率经营监测 基于一业态一模板经营监测体系及功能，增补以“五阶两率”管控为核心的增量项目全生命周期闭环管理体系，建立覆盖投前、投后全过程的标准化管理流程，推动跨条线协同，强化总部对项目的精细化管控能力。 完成“五阶两率”功能增补，并完成全国全面上线，投入运营。 全面支撑增量项目精细化运营与高质量发展，实现增量项目信息实时采集与任务自动下发，显著提升跨部门协同与管理效率；通过构建项目转化与兑现分析一体化看板，搭配阶段性评审与动态监测机制，实时跟踪经营状态，及时识别并纠偏可研目标偏离，保障项目稳健推进。 提升公司整体项目管理水平与发展质量，推动管理效率升级，实现增量项目决策链条缩短；为各单位经营贡献与公司整体盈利能力的持续提升提供体系化支撑。机器人应用及运营管控 借用机器人、物联网、数智化管理等方式实现科技替岗，解决业务招工难、老龄化严重等问题，同时提高一线作业效率，降低用工成本。 基本完成运营管控平台建设，并规模推行车场无人值守、人行无人值守、清洁机器替岗、巡检机器替岗等6项举措。 丰富机器人品类，不断覆盖物业传统岗位，推动人机高效协同服务模式，增强公司数智竞争力。 实现公司劳动力结构的升级，助力经营精细化；提高公司机器人应用水平，探索集中运营模式及服务输出。鸿蒙版本面客端 为适应鸿蒙操作系统HarmonyOS（ ）的快速发展，提升华为设备用户的服务体验，完成“积余服务”（面客端）与“积余随行”（员工端）鸿蒙原生应用适配，融入鸿蒙生态，提供更流畅、稳定的智慧服务。 已完成“积余服务”与“积余随行”鸿蒙原生应用的开发与适配，上线华为应用市场，覆盖海量华为设备用户，实现双端全面鸿蒙化。 实现双端应用在鸿蒙系统的全面兼容与性能优化，提升用户体验；推动公司智慧服务生态与国产操作系统深度融合，增强技术自主性与市场适应性。 抢占鸿蒙生态入口，提前布局华为终端用户市场，增强客户触达与服务黏性。招小梯（电梯）平台&小程序 公司运维管理全国近1.5万部电梯，针对原有平 平台已基本完成“电梯物联、电梯维修、电梯保 以降本、增效、保安全为核心目标，可大 业务端拓宽电梯服务场景、延伸增值业务，强化客户黏台升级受限、设备难接入、数据有隐患等问题，自研“招小梯”平台及小程序，以物联网与AI技术实现电梯管理智能精细化，构建预防式运维体系，打造全生命周期数字化方案，提效降本。 养、电梯年检、质量检查、电梯抽检、能量回馈”等22个功能模块开发。小程序已完成包括“维修、保养、年检、AI智能体、安全例会、故障报修、找梯”等功能开发。
目前平台和小程序已在项
目上试运行。 幅降低电梯突发故障率、延长设备使用寿命、优化运营管理成本，有效规避年检超期等合规处罚。在保障电梯安全稳定运行、助力管理方精细化管控的基础上，依托增值模式推动电梯从安全保障型资产升级为多元盈利型载体，满足电梯管理全链条需求。 性；财务端借助AI预警等降本增利，优化营收结构；
行业端打造标杆、参与标准制定，化解各类风险，以平台为核心增长引擎推动电梯业务跨越式发展。充电安全管理系统 公司自研的“招小充”平台已覆盖全国940+个项目，累计接入13万多个充电口。公司从制度规范、技术创新双维筑牢充电安全防线，自研的安全预警大模型显著提升预警效能，为充电场景安全运营强赋能。 已完成系统开发并投入使用，2025年实现精准识别并处置异常充电3,197次，有效阻断多起潜在安全事故，实现充电业务全年零重大安全事件。 依托充电安全预警大模型迭代，隐患识别准确率超95%、预警时效提升80%以上，事故率控在万分之一内；持续优化算法与判定规则，适配全场景设备，搭建数据治理体系形成技术闭环，保持领域技术领先。 “招小充”平台的技术优势与标准化能力，能精准解决行业安全管控弱、运维成本高、设备兼容性差等痛点，助力公司在新能源充电运维赛道建立差异化竞争优势，尤其在两轮与四轮充电协同服务领域形成独特壁垒，抢占万亿级物联网充电运维市场份额。公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响：业务结构调整。研发投入总额占营业收入的比重较上年未发生显著变化。研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明：不适用
5、现金流
年重点，2025年公司通过数字化工具赋能资金统收统支管理，资金利用效率得到进一步提升，得益于公司应收账款管理成效带来的资金回流及数字化赋能，阶段性资金缺口持续收缩，通过债务手段解决资金缺口的需求在不断减少，筹资现金流入同比下降筹资活动现金流出小计 1,583,387,450.74 2,830,876,156.37 -44.07%筹资活动产生的现金流量净额 -736,954,275.33 -1,465,302,456.37 49.71%现金及现金等价物净增加额 954,164,497.93 248,939,007.12 283.29%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：详见上表所述。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：报告期内公司经营活动产生的现金净流量为164,095万元，本年度净利润为65,796万元，两者差异98,299万元。
（1）影响净利润但不涉及经营活动现金流量的经营性项目：此部分导致公司净利润较现金流减少合计45,009万元，
主要系资产减值损失、信用减值损失、资产折旧与摊销、存货减少等。
（2）影响净利润但不涉及经营活动现金流量的非经营性项目：此部分导致公司净利润较现金流减少合计2,170万元，
主要系投资收益、财务费用支出等。
（3）不影响净利润但涉及经营活动现金流量的经营性项目：此部分导致公司经营活动产生的现金净流量增加合计51,120万元，主要系经营性应收项目的减少及经营性应付项目的增加。
五、非主营业务分析
不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
闲置资金，持续压降债务规模，以降低财务费用租赁负债 60,755,076.43 0.30% 83,736,072.29 0.44% -0.14%境外资产占比较高：不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
本报告期投资额合计5,948.80万元，主要系收购子公司及新设子公司。
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司于2025年11月11日召开第十届董事会第四十二次会议，审议通过了《关于挂牌转让控股子公司60%股权的议案》，同意公司通过公开挂牌方式出售所持衡阳中航60%股权。2025年11月13日，公司在北京产权交易所公开挂牌出售
衡阳中航60%股权，挂牌底价为1,675,649.92元。2025年12月25日，公司与高新置业签署了《产权交易合同》。具体详见公司分别于2025年11月12日、2025年12月27日刊登在巨潮资讯网上的《关于拟挂牌转让控股子公司60%股权的公告》（公告编号：2025-65）、《关于挂牌转让控股子公司60%股权的进展公告》（公告编号：2025-83）。
九、主要控股参股公司分析
衡阳中航本期亏损 亿元，主要是依据衡阳中航与衡阳管委会及其指定的衡阳高新控股集团签署的《债权债务核定协议》核减政府代建代垫款利息1.85亿元，及本年计提存货减值0.70亿元。
十、公司控制的结构化主体情况
不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待时间 接待
地点 接待方式 接待对象
类型 接待对象 谈论的主要内容
绍；
2、行业发展情况
讨论。
2025年2月7日 深圳 线上调研 机构 中欧基金、国联证券
2025年2月20日 深圳 策略会 机构 中金公司、华夏基金、前方基金、易方达基金、拉扎德资产
2025年3月19日 深圳 年度业绩说明会 机构、个人 现场及网络直播，面向所有投资者现场：广发证券、兴业证券、海通证券、中信证券、长江证券等
2025年3月24日 深圳 现场调研 机构 招商证券、大成基金
2025年3月28日 深圳 现场调研 机构 华创证券
2025年4月1日 深圳 线上调研 机构 兴业证券、广发基金
2025年4月10日 深圳 现场调研 机构 申万宏源、大家保险
2025年4月17日 深圳 线上调研 机构 广发证券、长城基金
2025年4月23日 深圳 集体业绩发布会 机构、个人 现场及网络直播，面向所有投资者现场：中金公司、中信证券、广发证券等
2025年4月24日 深圳 现场调研 机构 中泰证券
2025年5月6日 深圳 线上调研 机构 申万宏源、国海富兰克林
2025年5月7日 深圳 线上调研 机构 中金公司、泰康资产
2025年5月7日 深圳 策略会 机构 申万宏源、国联基金等
2025年5月8日 北京 策略会 机构 招商证券、景顺长城等
2025年5月8日 深圳 线上策略会 机构 华创证券、建信理财等
2025年5月9日 深圳 线上策略会 机构 东吴证券、光大保德信等
2025年5月13日 深圳 策略会 机构 中信建投等
2025年5月14日 深圳 线上调研 机构 中金公司、广发基金
2025年5月16日 深圳 现场调研 机构 兴业全球红土创新等
2025年10月15日 深圳 现场调研 机构 财通证券
2025年10月23日 深圳 现场调研 机构 大成基金
2025年11月7日 深圳 线上调研 机构 中金公司、中金资管
2025年11月12日 深圳 线上交流会 机构 申万宏源、兴业证券、中金公司、平安证券等
2025年11月20日 北京 现场交流 机构 华夏基金、中信证券
2025年12月4日 深圳 策略会 机构 华创证券、创金合信、红筹投资等
2025年12月12日 上海 现场交流 机构 申万宏源、中欧基金
2025年12月12日 上海 现场交流 机构 申万宏源、永赢基金
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
报告期内，公司认真执行《市值管理制度》，以价值创造为核心推进市值管理工作。资本运作方面，完成股份回购方
案实施，通过集中竞价累计回购股份662.62万股，占公司总股本的0.62%，支付总金额7,801.02万元（含印花税、交易佣金等交易费用），回购股份已全部注销用于减少注册资本，有效稳定市场预期。经营优化上，2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，保持稳健发展。投资者关系维护方面，通过2场业绩发布会、75次调研接待等日常交流活动构建多维度沟通桥梁。信息披露质量持续提升，全年发布公告85份，重组上市以来连续第六年获深交所信息披露“A”级评价，全面传递公司价值。公司未制定估值提升计划。十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司未披露“质量回报双提升”行动方案公告。
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