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| 中天服务(002188)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）基本情况
报告期内经济大环境面临诸多挑战，地产行业走过“黄金期”进入下行阶段，物业行业并购也趋于理性，多因素影
响使物业服务行业发展承压，行业竞争激烈，营业收入增速持续放缓。根据中指院数据显示，2023年上半年港股上市公司营收增速同比增长9.9%，明显低于2020-2021年20%以上的增速。结构上，物业国企营收增速18.44%，民营物企增速仅6.74%。总体上，物业行业规模增长但增速明显放缓，不同背景的企业增速分化明显。
（二）发展阶段
物业管理行业在经历40多年发展后已经步入规范化、市场化阶段，物业管理作为社区基层治理的末端，得到中央地方的极大支持，引导物业行业的高质量可持续发展。有研究机构预计，随着物业管理服务需求的提升，至2026年物业
管理服务收入规模将达到 8382亿元，自2021年起五年复合增长率超过 10%。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业企业在实现了快速扩张后，进入稳步发展阶段，并通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长等手段力争实现有质量的规模发展，同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。
1、在传统业务越来越聚焦的情况下，综合自身资源禀赋及战略方向，布局重点城市群，进一步提升了城市管理密度战略，有利于进一步实现资源整合和匹配，形成一定的规模效应，优化管理，并在一定程度上实现降本增效； 2、城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界；
3、非住宅项目的拓展是当前行业的重要趋势，商业、办公、产业园等特色细分物业管理为规模持续拓展创造更多可能，奠定未来业绩稳固基础。有机构预计我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元增长至
2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07%；
另外，在城市更新方面、城乡基础设施升级改造方面、城乡环境综合服务、新能源基础设备设施维护等业务中，物
业服务企业在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力；标杆企业系统化地围绕客户住房全生命周期统筹物业服务设计，关注不同客户的社区生活习惯，基于时间维度和空间维度打造标准化的物业服务，并做相应针对性设计等。物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势，运用多元化发展的模式，充分满足社会市场的发展需求，为企业创造更大的发展机会。
（三）政策助力
报告期内中央和地方不断完善物业行业相关的支持政策，就城市更新、城市改造、家政服务、社区养老、保障性住
房、收费标准、安全规范生产等方面均出台政策；比如国家发改委出台《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，住房城乡建设部出台《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》，上海、北京出台城市更新方案，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》等，均对物业行业发展方向及规范发展指明方向。2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务水平和质量，让小区居民生活更舒心，使物业管理行业现状及发展成为全国人民关注和讨论的重要话题。以上各层级政策及社会的关注，将持续引导行业高质量健康发展。
四、主营业务分析
1、概述
详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
2023年3月16日，公司召开的第五届董事会第二十三次会议审议通过了《关于注销全资子公司的议案》，同意注销全资子公司浙江天筑贸易有限公司，并授权公司管理层按照相关法律法规的规定和要求办理注销相关手续。2023年6
月21日，公司发布《关于全资子公司注销完成的公告》，披露浙江天筑的工商注销登记手续已办理完毕。 本次注销完成后，浙江天筑不再纳入公司合并财务报表范围。报告期，间接控股公司杭州联每户收购了杭州森吉建筑工程有限公司100%股权，公司全资子公司中天美好服务持有杭州联每户74.44%，因此杭州森吉成为公司间接控股公司，并纳入上市公司合并报表范围，本次收购于2023年9月28日完成。经审计，合并日杭州森吉尚未开展经营活动。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
联每户智慧平台 为物业、业主、合作商提供社区生活服务解决方案 开发进行中 提高客户满意度，提供更快捷的增值服务 提升社区经济价值，拓延增值服务，以信息化智能化提升效率因公司阶段性研发业务减少，公司对研发人员进行业务优化所致。研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因□适用 不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明□适用 不适用
5、现金流
五、非主营业务分析
适用 □不适用
述案件和解、计提预计负债等原因所致。 否
信用减值损失（损失“-”号填列） -1,641,878.90 -5.17%资产处置收益（损失“-”号填列） 43,591.50 0.14%
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用。
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
响，不存在损害上市公司及股东利益的情形。
杭州森吉建筑工程有限公司 取得 合并日杭州森吉建筑工程有限公司尚未开展经营活动，对公司整体生产经营和业绩未产生影响。主要控股参股公司情况说明
2023年3月16日，公司召开的第五届董事会第二十三次会议审议通过了《关于注销全资子公司的议案》，同意注销全资子公司浙江天筑贸易有限公司，并授权公司管理层按照相关法律法规的规定和要求办理注销相关手续。2023年6月21日，公司发布《关于全资子公司注销完成的公告》，披露该公司的工商注销登记手续已办理完毕。报告期，间接控股公司杭州联每户收购了杭州森吉建筑工程有限公司100%股权，公司全资子公司中天美好服务持有杭州联每户74.44%，因此杭州森吉建筑工程有限公司成为公司间接控股公司，并纳入上市公司合并报表范围，本次收购于2023年9月28日完成。经审计，合并日杭州森吉建筑工程有限公司尚未开展经营活动。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年04月07日 “约调研”微信小程序 网络平台线上交流 其他 通过“约调研”微信小程序参与互动交流的人员 对2022年报网上业绩说明会中投资者提出的问题作出答复 《中天服务2022年度网上业绩说明会投关记录表》
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