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| 南山控股(002314)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下： （一）仓储物流业务
2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等
相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为 360.6万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%。消费市场的稳步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为 48.8万亿元，同比增长3.5%，其中，实物商品网上零售额 13.1万亿元，同比增长6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全国快递业务量和业务收入分别达到 1,745亿件和 1.4万亿元，同比分别增长21%和 13%，超大规模市场优势为仓储物流业务提供长期增长动能。从高标仓供需来看，据仲量联行等机构报告显示，报告期内高标仓需求仍以三方物流、电子商务为主，占比超 60%，跨境电商、新能源等新兴需求增长显著。全国 24个主要城市整体高标仓净吸纳量同比增长8%，达 780万平方米，仍显著低于 949万平方米的全年高标仓新增供应量，行业的供需拐点仍未出现，市场去化压力持续。业主方普遍通过更为激进的“以价换量”策略加速项目去化。昆山、武汉、廊坊等新增供应较为集中且空置率连续两年高于 20%以上的城市，租金同比跌幅介于 13.8%至 26.5%之间，短期内租金进一步承压。市场下行压力下，部分物流地产商选择出售旗下资产以换取流动性，金融、保险机构加大对核心区域仓储物流资产的关注度，市场潜在资产托管需求增多，轻资产输出成为头部物流地产商的重要转型发展方向。从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，物流地产行业作为产业升级和消费复苏的纽带，长期增长动能稳固。此外，随着国家发改委 1014号文的发布，标志着我国公募 REITs市场正式进入常态化发展新阶段。2024年共有 29只公募 REITs首发上市，发行数量创历史新高，公司旗下的华泰宝湾物流 REIT也在其中。公司在释放存量资产价值、拓宽融资渠道、打通“募投建管退”闭环方面实现突破，行业整体发展前景也更加广阔。
（二）房地产开发业务
2024年，我国房地产行业在政策持续发力与市场深度调整中逐步筑底，全年呈现“政策创新迭代、销售筑底趋稳、投
资理性收缩”的阶段性特征。政策方面，中央及地方政策贯穿“化风险、保主体、稳市场”主线，上半年以松绑限购、降低首付比例、优化公积金政策为主，下半年转向需求端刺激，特别是“9.26”政治局会议确定“要促进房地产市场止跌回稳”基调后，五部委推出涵盖信贷、税收、限购等领域系统性支持政策，推动购房环境达到近十年最宽松水平。在销售市场方面，报告期内，得益于多维度的支持性政策积极发力，新房成交规模全年呈现“前稳中低后高”走势。根据国家统计局数据显示，截至2024年 12月，全国新建商品房累计销售面积、销售额同比降幅均已连续 8个月收窄，9月新政后新房销售规模持续改善，10月新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，实现自2023年下半年以来商品房成交面积同比增速的首度回正。分城市能级来看，一线城市整体韧性突出，其中深圳领涨 30城，全年实现同比正增长；二三线城市仍处筑底期，城市间分化持续扩大，全国普遍性回温尚未出现。从产品结构看，改善需求主导市场迭代，根据克尔瑞重点监测的 193个城市数据显示，2024年四房产品市占率同比提升 2.8个百分点至 29.2%，行业竞争从“以价换量”转向“品质竞争”，产品力成为企业穿越周期的核心能力。在土地市场方面，在“稳市场、去库存”行业发展第一要务的背景下，土拍规模理性收缩，呈现“总量收缩、结构分化”新常态。根据中指研究院统计，2024年 300城住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，土地出让金回落至2020年峰值的 43.7%。区域热度方面，北、上、深、杭仍是房企重要布仓地，优质地块竞争激烈，部分地块溢价率高达 30%以上。拿地主体结构方面，“央国企占主导、多地城投托底、民营企业持续萎靡”格局并未改变，趋势延续，22城累计拿地金额中央国企占比达 46%，一线城市占比均在八成左右；地方国资占比 32%，在土拍情绪弱的无锡、沈阳等城市占比均超五成。
（三）产城综合开发业务
报告期内，全国工业经济运行平稳，总体呈逐步企稳、结构优化的发展态势。总体层面，2024年，全国规模以上工业
企业营业收入同比增长2.1%，利润总额 7.4万亿元，同比下降3.3%；分季度看，四季度全国规模以上工业企业利润稳步恢复，降幅较三季度收窄 12.7个百分点；从产业结构看，高技术制造业利润较上年增长4.5%，投资同比增长7.0 %，其中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长39.5%、7.1%，高技术制造业保持较快增速，为产业园区空间载体需求形成强力支撑。全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，为产业园区提供新一轮的发展机遇。从供给端看，随着 2021-2023年用地持续推出以及厂房办公建筑竣工大规模入市，市场存量持续攀升，短期内产业园区招商去化压力延续，产业园区开发商土地投资策略趋于审慎的同时，注重持续提升资源整合、数字化招商及增值服务等核心能力，旨在通过精细化管理和创新服务模式，增强园区整体竞争力，有效应对市场供需失衡带来的挑战。从市场数据看，未来行业供应节奏整体放缓，根据国家统计局发布的数据显示，2024年全国厂房及建筑物竣工面积 69,139万平米，同比下降0.8%，增速放缓，结束连续三年的高增长周期，年内工业用地成交总面积 12.19亿平方米，同比下降16.47%，厂房办公建筑物竣工面积与工业用地成交规模持续收缩，产业园区供需压力有望得以缓解。此外，在公募 REITs常态化发行政策推动下，市场规模显著提高。截至2024年底，累计已有 16只产业园区公募 REITs上市，含扩募规模达 287.23亿元，其中，2024年新发行产业园区公募 REITs7只，规模 91.27亿元。产业园区公募 REITs的常态化发行，推动产业园区运营商加速盘活存量资产，优化资本结构，提升运营效率。除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，2024年，中央和各部委接连发布和实施了一系列促进新能源发展的政策和举措，旨在通过技术创新、产业升级和市场机制改革，推动我国新能源产业的快速发展，实现能源结构优化和绿色低碳转型。2024年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长45%、18%。截至2024年底，已建成的新型储能装机规模达 1.68亿千瓦时，较2023年末增长超 130%，行业整体发展动能强劲，同时随着电力市场化改革进程的纵深推进，新能源产业将加速向高质量、智能化转型，成为“双碳”战略的核心支撑。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2024年2023年 同比增减
生产量 扇 48,645 31,749 53.22%库存量 扇 26,251 10,490 150.25%船舶舱室配套业务-卫生单元 销售量 套 10,344 6,394 61.78%生产量 套 13,290 7,691 72.80%库存量 套 7,000 4,054 72.67%海洋工程设备业务-导管架 加工量 吨 10,382 39,228 -73.53%海洋工程设备业务-钢桩 加工量 吨 525 30,308 -98.27%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明适用 □不适用
（1）房地产业务本年在建项目面积低于上年，销售量与上年差异不大，年末库存量下降。
（2）集成房屋、船舶舱室配套、海洋工程设备业务与上年差异主要受本年合同订单量影响。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
详见“第十节 财务报告 九、合并范围的变更”相关章节。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
取得成效，期间费用控制情况较好。财务费用 777,020,306.42 649,435,007.28 19.65% 主要系：①有息负债规模扩大，利息支出增加；②房地产项目竣备后资本化利息转费用化增加。研发费用 49,723,692.34 43,130,712.15 15.29% 主要系本年制造业研发材料投入同比增加所致。
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响模块化预制舱室人机工程与艺术设计研究 在人机工程与环艺设计之间“以人为本”，围绕人机工程学原理、舱室空间布局设计、人机界面优化、安全性与舒适性、艺术审美与舱室设计融合、预制工艺与生产效率提升以及环境性考虑等方面展开研究是行业面临的重要课题。 已完成。 模块化舱室可以更好地满足不同用户的需求，同时也能更好地提高船舶的安全性和稳定性，在人机工程、艺术设计、材料科学等领域的拓展应用，带来更多的商机和经济效益。 该项目的研发，将会成为国内船舶舾装业此项技术的开拓者，会成为公司未来新的利润增长点。海洋装备预制模块化整体卫浴排水技术研究 船舶安全与环境保护是国际海事组织 IMO新规范关注的焦点，船舶轻量化以及《国际海事劳工公约》MLC2006对船员居住舒适度要求越来越成为船东关注的重点；以豪华邮轮为代表的高端海洋装备预制模块化整体卫浴排水技术是实现整体卫浴轻量化、快速排水，提升舒适性的关键技术之一。 已完成。 高端海洋装配和豪华邮轮预制模块化整体卫浴领域。 预制模块化整体卫浴排水技术研究解决了邮轮卫浴产品的国产替代，提高了生产效率，满足以豪华邮轮为代表的高端海洋装备建造发展的需求，有广阔的市场发展前景，会伴随中国船舶及世界造船行业水平的历史进程，实现良好的经济效益。轻质化耐火分隔系统研究 本项目采用轻质不燃材料代替钢质基材，采用特殊的耐火隔热结构设计，提高耐火分隔系统的结构强度及耐火性能。耐火分隔系统的主体材料符合2010FTP不燃性材料要求，根据 SOLAS公约的等效要求，整体结构通过耐火性能测试，验证其耐火性能满足主管机关对防火分隔的 B级耐火性能要求。同时耐火分隔结构符合“强—弱—强”的弹性系统原理，轻质隔热材料可以最大限度吸收声波能量，产品的声学性能可满足规范要求。 已完成。 适用于游艇、巡逻艇、高速客船等高速船舶的内舾装领域。 满足公约要求的轻质化耐火分隔系统适用于近海高速客船、海警高速巡逻船等各种中小型高速船舶，近几年市场信息反馈在欧洲和中东地区有大量市场需求。轻质化耐火分隔系统综合性能要求高，技术要求特殊，开发难度较大、成本高，国内缺少符合技术要求的供应商，因此产品有确定的市场前景，能够创造可观的经济效益。船舶客舱安防门流线制作系统技术开发 提高船用防火门类产品的制作效率，满足客户快速交付的需求，研发智能化自动流线制作系统，填补国内同类工艺技术空白。 已通过验收，成功申请三份实用新型专利，并应用于重庆冠达“世纪绿洲”号、“世纪远航”号长江豪华游轮等项目的防火门制作。 用于各种异型尺寸异型形状、单件小批及其特殊要求订单式的船用防火门、逃生门装配生产工艺。 提高生产效率，提升公司产品市场占有率和知名度，为公司带来更好的经济效益。海工平台新型高隔声 针对海工平台的居住舱室具有 三项产品成 通过对热桥及声桥隔 满足海洋工程市场的主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响耐火安全技术研究 高隔声耐火安全要求，而普通舱室难于满足，公司经调研、论证，研发满足海工平台要求的高安全、高技术、低噪声的生活区设施。 功通过耐火试验和声学测试，获得实用新型专利。 断传递热能及声能的研究，降低在火灾发生时高温下的表面温升指标以满足耐火安全，达到《SOLAS公约》及《2010FTPCODE》关于耐火 B-15级要求，同时使声波得以阻隔、吸收、衰减，以提高综合声学性能。 需求，打破欧洲企业的垄断，填补国内该领域的空白，为公司实现良好的经济效益。一种重型卷制钢管压制预弯时的自适应式缓冲装置 提高资源利用率 已完成 提高资源利用率5%。 在现有情况下可以提升产能。热丝埋弧工艺研究 提高资源利用率 已完成 提高资源利用率5%。 在现有情况下可以提升产能。协作机器人在导管架建造过程中的应用研究 提高资源利用率 已完成50% 提高资源利用率5%。 在现有情况下可以提升产能。打底免清根工艺研究 提高资源利用率 已完成 提高资源利用率5%。 在现有情况下可以提升产能。一种超高强低合金钢X65与异种金属铜的钎焊焊接工艺研究 提高资源利用率 已完成 提高资源利用率5%。 在现有情况下可以提升产能。钢板双坡口一次切割的割嘴调节装置的研发 提高资源利用率 已完成 提高资源利用率5%。 在现有情况下可以提升产能。导管架ICCP复合电缆张紧3爪专用辅助工装的开发 提高资源利用率 已完成 提高资源利用率5%。 在现有情况下可以提升产能。储能箱研发 进入融合供应商目录。 已完成。 初次涉及后端集成，积累经验。 为后续储能箱项目集成积累实践经验，丰富公司利润增长点。
5、现金流
（1）经营活动现金流入同比减少 47.62%，主要系本年房地产业务销售回款同比减少所致。
（2）投资活动现金流入同比增加 80.48%，主要系本期收到宝湾物流公募项目资金所致。
（3）投资活动现金流出同比减少 31.98%，主要系本期资本性支出金额减少所致。
（4）筹资活动现金流入同比减少 38.43%，主要系本年借款收到的现金减少所致。
（5）筹资活动现金流出同比减少 42.28%，主要系偿还债务支付的现金减少所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
主要系本期计提资产及信用减值所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
的投资收益合计 0.34亿元；
2.宝湾物流公募项目
收益 6.82亿元。 1.是；2.是。
公允价值变动损益 -3,338,793.43 0.30% 远期结汇的衍生金融工具公允价值变动 否资产减值 -1,082,706,209.65 98.08% 存货计提减值 否营业外收入 7,559,108.12 -0.68% 主要系客户违约金、保险补偿款等 否营业外支出 5,473,931.65 -0.50% 主要系资产报废损失、罚款、违约金等 否信用减值 -348,680,433.51 31.59% 应收款项计提减值 否其他收益 37,115,000.61 -3.36% 政府补助 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
区增加。
款。
转。
加。
加。
增加。
2024年末 2024年初 比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例转让增加。一年内到期的增加。期的非流动资产。递延所得税资递延所得税资产冲回。交易性金融负动。增加。一年内到期的加。其他非流动负年内到期的非流动负债。境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见“第十节财务报告附注七、23”相关章节。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
适用 □不适用
1） 报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
适用 □不适用核算具体原则，以及与上一报告期相比是否发生重大变化的说明 准则第 39 号一一公允价值计量》 相关规定及其指南，对拟开展的外汇套期保值业务进行相应的核算处理，反映资产负债表及损益表相关项目。损益-333.88万元；已到期部分确认汇兑损益 10.22万元。套期保值效果的说明 公司通过开展外汇套期保值业务，有效地规避了汇率大幅波动对公司结算的影响。衍生品投资资金来源 自有资金报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等） 一、开展外汇套期保值业务的风险分析公司开展的外汇套期保值业务遵循锁定汇率风险原则，不做投机性、套利性的交易操作，但套期保值业务操作仍存在一定的风险：1. 汇率波动风险：在汇率行情变动较大的情况下，银行汇率报价可能偏离公司实际收付时的汇率，造成汇兑损失。2. 内部控制风险：外汇套期保值业务专业性较强，复杂程度较高，可能会由于内控制度不完善而造成风险。3. 回款预测风险：公司根据客户订单进行销售回款预测，实际执行过程中，客户可能调整自身订单，造成公司回款预测不准，导致外汇套期保值业务交割风险。4. 客户违约风险：客户应收账款发生逾期，货款无法在预测的回款期内收回，会造成外汇套期保值业务延期交割导致公司损失。
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